損が少ないマンション購入

湾岸地区の中古マンションは実際どれくらい値上がりしたのか?調べてみた(佃2と勝どき6を追記)

のらえもん、無料相談用のメールアドレスを公開しています。新築の購入相談だけでなく、中古の購入・売却相談もぽつぽつ寄せられます。新築・中古問わず、よくある質問の一つが「○○の時期にくらべてどれくらい値上がりしたのですか?」です。
感覚的に、震災後の10~15%だよ、とはお伝えしていますけどそういえば、ちゃんと調べたことはありませんでした。

千代田区は底値から4割あがったという記事もありますね。

中古マンション、都心は底値から4割高
一部エリアではリーマン前の水準を突破
東洋経済・(魚拓)2014年12月06日、画像出典も同様

大都市圏の中古マンションが値上がりしている。東京23区では、2012年7月の安値3922万円から、14年10月の4256万円まで8.5%上昇した(70平方メートル換算、以下同じ、東京カンテイ調べ)。

背景にあるのは新築マンションの供給不足だ。リーマンショックで中小デベロッパーの多くが倒産した後、マンション市場は大手の寡占となった。そのため、首都圏(1都3県)の新築マンション年間発売戸数は、リーマンショック前の8万戸台から、今年は4万戸前後と半減の見通し。新築を希望しても、住みたいエリアに売り物が出にくい状況で、中古購入へ切り替えるケースが増えている。

img_6d4e4b300d67d4a03a67af6aeb623abd170251

ただ、中古マンションの価格は東京都心の千代田区で、今年9月には8304万円まで上昇し、リーマンショックの前のピークである07年9月の8044万円を突破した。09年4月の安値5850万円からは、実に40%超の上昇である。東京五輪で注目の湾岸エリアを含む江東区では9月の価格が3847万円で、07年12月の高値3918万円に接近している。

ということで、私の住処である湾岸地域でここ4年間のデータを調べてみました。ちなみに、批判を覚悟で同一地区の事例をマンション差を考慮することなく、すべて同じグラフにプロットしました。これは、同じ住所レベルならマンション単体でみるより、まとめた方がわかりやすいことと、それなりに取引数があるマンション同士なら差異はある程度吸収されると、グラフを見て感じたからです。ちなみに棒線は線形近似曲線で引いています。
ちなみに、グラフ対象マンションのほとんどは2010年段階で築浅マンション。4年間の累計で築年数の増加に伴い6%程度自然に下がるのが普通です。

【追記:「中央区も取り上げてくれ〜」との熱い声にお応えして、勝どき6丁目と佃2丁目も入れてみました】

中央区勝どき6丁目
対象マンション:THE TOKYO TOWERS
(画像をクリックすると大きくなります)

201412souba08

マンション1つの成約事例でこんなにプロットが取れるのはさすが日本最大のマンション。
平均を取るとボリュームゾーンは坪250-300の間ですが、2011〜12には坪250万を切る取引がかなりありました。この1年半で坪250以下の取引は1件だけで坪300以上の取引が急に増えたことがわかります。わかりやすく値上がりした好例といえるでしょう。

中央区佃2丁目
対象マンション:センチュリーパークタワー/ザ・クレストタワー/ファミール月島グランスイートタワー/ライオンズタワー月島
(画像をクリックすると大きくなります)

201412souba09

ザ・湾岸を代表するセンチュリーパークタワー一帯の佃タワーマンション群です。最低価格はこの1年間で急に切り上がりましたね。坪280万円を下回る取引は今無くなってしまいました。平均値を取ると上がっていないように見えますが、急に下限値が切り上がったという印象です。

港区芝浦4丁目
対象マンション:芝浦アイランドグローヴタワー/ケープタワー/キャピタルマークタワー
(画像をクリックすると大きくなります)

201412souba01

わかりやすく上がっています。2013年後半から最低価格が切りあがった印象を受けます。だいたい15%強の値上がりとみてよいでしょう。最近は坪300万を超す取引が主流になってきました。

港区台場
対象マンション:THE TOWERS DAIBA
(画像をクリックすると大きくなります)

201412souba02

港区台場には分譲マンションはわずか1件しかなく、4年間で34例の事例しかありません。しかし2013年末~2014年にかけて取引が活発化したことがわかります。平均を取ってみると、あまり変わらないように見えますが、最低価格は芝浦と同じく切りあがったと考えてよいでしょう。

江東区豊洲2丁目

対象マンション:アーバンドック パークシティ豊洲A~C棟
(画像をクリックすると大きくなります)

201412souba04

わかりやすく上がってますね。B棟の成約に引っ張られて昨今の成約単価は坪300万円を越してきました。
このマンション坪220くらいが新築平均だったので、まさに奇跡のマンションといっていいでしょう。

江東区豊洲3丁目
対象マンション:THE TOYOSU TOWER/シティタワーズ豊洲ザ・ツイン/ザ・シンボル
(画像をクリックすると大きくなります)

201412souba07

2010年あたりの築2年程度の「ほぼ新築時価格」の時代を含んでいるからか、4年スパンでみるとほぼ一直線となりました。ただ、震災直後に比べれば坪300万円を超す成約もちらほら見えます。ここ1年で多いのは坪275前後で、一部低層階では250万円を下回る成約もあります。

江東区豊洲4丁目
対象マンション:プライヴブルー東京/東京フロントコート/スターコート豊洲
(画像をクリックすると大きくなります)

201412souba05

すいません、上記対象マンションを書いておきながら、オークプレイス豊洲とパークタワー豊洲それぞれ1件が入ってます。
この豊洲4丁目長谷工3兄弟マンションも、震災後~2年間程度はあった坪200万より下の成約が切りあがりました。データを大局的にみると、10%程度値上がりしたと書いても良いでしょう。

江東区有明1丁目
対象マンション:オリゾンマーレ/ガレリアグランデ/ブリリアマーレ有明/シティータワー有明/ブリリア有明スカイタワー
(画像をクリックすると大きくなります)

201412souba06

オリンピックで豊洲と晴海と同じくらい恩恵を受けたのが有明地区ですね。
取引はオリンピック決定直後に急増、在庫が一度払拭した後は少しずつ上に切りあがっています。
比較スパンを震災後とすると現在、15%~程度値上がりしたと考えてよいでしょうか。ただし、インフラについては基本的に何もまだ変わっていないので、オリンピックの期待値だけであがっているところはありますね。

江東区東雲1丁目
対象マンション:Wコンフォートタワーズ/アップルタワー東京/キャナルファーストタワー/ビーコンタワーレジデンス/ブランズ東雲/プラウドタワー東雲/パークタワー東雲
(画像をクリックすると大きくなります)

201412souba03

ここ最近の坪240、250といった成約は「プラウドタワー東雲」もしくは「パークタワー東雲」のどちらかですね。やはり築浅中古は強いです。ですが、震災後しばらくは坪160,170といった成約が普通だったWコンフォートタワーズは今や坪200近辺~と15%以上値上がりしました。オリンピック直後の高騰は豊洲・有明・芝浦に集中し、東雲はこの動きから、若干遅れていたので「東雲の再評価が絶対にある」と書いたのらえもんですが、ここ半年間のデータはそれを証明してくれました。

結論としては、地域差はあるもののやはり当初の感覚値通り、震災後のどん底期から比べれば10%~15%程度の値上がりがあったとみてよいかと考えますがいかがでしょう?

↓↓のらえもんプロデュース!あなたにぴったりの住宅購入戦略指南!↓↓

関連記事

  1. 損が少ないマンション購入

    湾岸の行く末って多摩や千葉の新興住宅街と一緒なわけ?

    多摩NTや千葉NTの行く末を見て、湾岸も一緒?てなメールが来たので少し…

  2. 損が少ないマンション購入

    リセールバリューを第一に考えた新築マンション購入を考える 続き

    昨日のエントリで「リセールバリューの高い湾岸新築タワーマンションの部屋…

  3. 損が少ないマンション購入

    フラット35金利が反則的な最安値!今月融資実行の人おめでとうございます。

    不動産を購入するときに、現金ニコニコ一括払いの人はなかなかいません。…

  4. 不動産業界を外から見た

    分譲マンションの民泊問題はほぼ終止符?これからは管理組合のヤミ民泊対策が重要かも

    昨日「住宅宿泊事業関連法案」が自民党の政策調査会を通過したと私宛にメー…

  5. 損が少ないマンション購入

    フラット35と変動金利の金利比較

    フラット35が再び過去最低金利水準に(2013年11月)のエントリを上…

  6. 湾岸ニュース

    LivinGraphics発表の今後の湾岸不動産市況について

    東京オリンピック誘致が決まって沸き立つ湾岸エリア。「不動産のプロ1…

コメント

  • コメント (0)

  • トラックバックは利用できません。

  1. この記事へのコメントはありません。

スポンサード リンク

お知らせ

過去の記事(ランダム)

カテゴリー

  1. パークタワー豊洲

    パークタワー豊洲の周辺を撮影してきました
  2. 湾岸ニュース

    東京湾岸の相場はいったん天井を付ける
  3. パークホームズ豊洲 ザ レジデンス

    パークホームズ豊洲 ザ・レジデンスにおよばれしたので行ってきました
  4. ケーススタディ集

    居住用不動産の3000万円特別控除と住宅ローン減税は併用すること可能でしょうか?…
  5. 住宅ローンや資金繰り

    2016年6月の住宅ローン金利情勢などまとめ
PAGE TOP