読者からこんな質問をいただきました。質問はこちらから直接受け付けております。

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昨年結婚した27歳の公務員です。
のらえもんさんの今後の予想を聞いて少し恐ろしくなりました。私はマンション買えるようになるのでしょうか？

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先日収録した湾岸タワーマンションチャンネルのゲスト出演のタイトルは「今後どうなる湾岸タワーマンション価格？」。ここでも基本的に同じことを言いましたが、お昼に改めてTwitterで呟いたことが若者に不安を与えてしまったようですね、すいません。私が考えるマンション価格の今後をここに改めて書いておきます。3年後、みんなが忘れた頃にこれをこっそり読み直そう。

新築マンションは少なくとも2024年までは下がらない

「新築価格、これ以上上げると誰も付いてこれない！もう上がらない」と言われていたのは2017年くらいでしたっけ…思えばずいぶんそこから上がっちゃいましたね（遠い目）。オリンピック後に下がる論がずっとありましたけど、結局まだ下がっていないですね。私が言えるのは今後3年は新築マンション価格は下がらないと予想します。新築価格は原価の積み上げで決まるので、用地取得費、建築費、販管費。すべて現時点で下がっていないのであれば、下げることすら難しいですね。

もし待っていたとしても、部屋面積が更に削られたり、同じ値段で駅徒歩分数が遠くなったり、仕様が悪くなったり。お菓子のステルス値上げのようにじわじわと実質的な値上げが続いていくのでは？と感じます。

2024年以降も大きな下げは見込めない。日本をスタグフレーションが襲っている。今後は物価高に苦しむ日本になり、新築マンションは贅沢品となる

マンションを需給だけ見れば、価格は下げても良いはずですが、そもそもお金の価値が下がってしまったら…？

政府は否定していますが、日本は今実質的な財政ファイナンスを行って物価上昇率2%達成を目標にし、達成するまで金融緩和を続けると言ってます。日銀が国債を買い続ける状態は、日本円を水で薄めているのと一緒です。いま日本円の価値（…だけではなく各国も薄めていますが）は相対的に落ちていて、このため海外からの原材料輸入が重くのしかかっています。これから賃金は上がらず、物価は上がるというスタグフレーションの気配がしています。

じゃんじゃん水で薄められている日本円の価値は落ち込み、新築マンション価格が高くなる、と言ったほうが良いでしょうか。物価高がどこまで進むかはわかりませんが、給与がそれ以上に伸びないと、近い将来給与所得者にとって新築マンションが贅沢品となるかもしれません。

住宅の総数は足りているが、住みたいと思える住宅の総数が足りていない。建物を新築するより修繕するほうがエコなのだから、使えるものは使うべき

日本人は、お金をかけて物を長く大切に使うマインドが、特に住宅に関しては意識が低いと言われていますね。といっても、高度成長期に作られた家の多くは、今の基準で見ると厳しいものが多いのも事実。先程のスタグフレーションとも重なりますけど、相対的に日本が貧乏になる今、新築するくらいなら修繕して使い続けるというのがもう少し流行るといいとは思います。

スマホのセンサや計測が進化して、外壁写真を取るとどう修繕すればよいのか、リフォームの見込み金額はいくらかのようなわかりやすいアプリが出るといいですね。スマホがいくら進化しても、中身の状態まではさすがにわからないと思いますが。

マンション用地が少なくなり、立地に利用価値がある物件の建替が促進される

不動産は文字通り供給に限りがあるもの。巨大な空き地地帯であった湾岸エリアですら空き地が少なくなってきた今、用地が見つからないと新築マンションの供給も絞られます。ですので、新しいマンション用地としては再開発もしくは建替となります。東京23区を歩いても、1970年代に建てられたマンションをたくさん見ますが、あと5年もすれば築50年を超えてくるので、建替の容積ボーナスなどで促進していく政策が推進されると思います。高齢化したマンション住民が多いと容積ボーナスで売り面積を確保できなければ、建替できませんからね。

でも、この建替で増えた人はどこからくるのでしょう？日本は人口が少なくなっていますから、マクロ的に考えれば、東京のマンション建替えは地方から人を奪うのと一緒です。そして、人が少なくなる地方の1970年代分譲マンションは？公営団地は？容積ボーナスを使ったところでお金を払って住み着く人がどれくらいいるのか？と考えると、、、暗い気持ちになりますね。

郊外駅前も地方大都市も駅前にタワーマンションを作って集約をしていく、そこに住む人達はだだっぴろく面で広がっていた人たちが集約されていく、そういう未来予想図が見えてきます。

27歳の僕はどうするべきなの？

私に質問された27歳の公務員だと、失礼ながら貯金はあまりないと思います。新築マンションを今から焦って買いに行くとしても若い頃は頭金がなく、また年収も高くないので住宅ローンもそこまで出ないので苦しいですね。更に上記予想があたってしまうと、頭金が貯まり、住宅を買えるだけの年収が出ることには、新築マンションは更に高くなってしまう…という予想が成り立ちます。すいません、こんな夢がないお話をして。私の結論は「新築マンションに住みたいなら買えるタイミングのうちに買っといたほうが良い」ということです。

新築マンションは資材とエネルギー（そのどちらも、薄くなった日本円で国外から仕入れてくる）をバカ食いするので、スタグフレーションが起きたなら構造的に贅沢品となる一方で、マーケットに常に晒される中古住宅との乖離が働いてくるのではないか？と希望を込めて思いますね。

願わくば、もう少し視点を広げて「一人で150平米の戸建てに住む一人暮らしお爺さん」は駅前のサ高住に早くお移りいただき、子育て中の若い世代が、その住宅を借りたり買ったりして、直しながら入居する、そういう促進策が求められていくのかなと思います。現状、富だけでなく空間ですら”持てる高齢者”に偏在していますから。戸建て街は、2階に上がることすら億劫なお爺さんお婆さんが多くて、子育て世代は駅近いのアパートで狭い賃貸で暮らしがち。その辺の是正や政策誘導って政治や行政、そして広さへのニーズを裁定する企業の役割なのかな〜って思います。

P.S.
上記を読んで気づかれた方いらっしゃると思いますが、最近のらえもんが新築マンションの訪問レポートを書いても、そもそもの価格に対して、高い・安いを言わなくなったのはこれが理由です。現時点での選択肢として他にどんな物件・中古があるかは書きますが、全戸平均価格そのものの論評については、そろそろやめようかなと思っています。

↓このエントリの元になったツイート↓

私の予想です
①新築は2024年までは下がらない
②その後も大きな下げには悲観的、既にスタグフレーションの気配が濃厚です、物価高で新築マンションは贅沢品に
③そもそも新築Mがエコなのか、住宅の総数は足りているわけで、ストック取引の円滑化や適切な修繕がより大事に
④ただ建替はより厚遇される

— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) October 2, 2021

お賃金で暮らす首都圏で新築狙いの人は、買えるうちに買っておいたほうが良い気がする。
中古の方はよりマーケットに晒されるので単価高による需要減→価格下落のメカニズムは働きそう。

— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) October 2, 2021

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