2020年6月末の湾岸中古タワーマンションの相場情勢が、エリア毎にどうなっているのか分析するエントリの第２回です。今回は港区に移りまして、芝浦４丁目を取り上げます。このエントリでは2000年代以降タワーマンションの相場調査であり、それ以外のマンションは調査範囲外であることご了承ください。

2020.07.08

2020年6月末湾岸中古タワー相場概況〜東雲エリア編〜

コロナで不動産大暴落！・・・のはずですが、足元で見えているのは大変動が起こらず緊急事態宣言下で止まっていた物件が一気に動き、以前とさほど変わらない水準で動いている（？）という現状認識が、2020年6月末の景色だと思います。 しかし、本当のところはどうなの...

田町駅から徒歩10分前後の場所にある港区芝浦４丁目の分譲タワーマンションのうち、今回取り上げるのは、以下の４つのタワーマンションとなります。
芝浦アイランドケープタワー(2006)・芝浦アイランドグローヴタワー(2006)・キャピタルマークタワー(2007)・東京ベイシティタワー(2014)

この一帯のタワーマンションは、山手線新駅の高輪ゲートウェイ駅も一応利用可能範囲内にあることから、再開発の恩恵を受けると言われている場所です。ゆうても、ケープタワーの位置からだと徒歩20分くらいですけどね。それでも大量のオフィスビルにオシャレな駅一体開発が入るのだからインパクト大きい。

高輪ゲートウェイ再開発。ピカード・チルトン公式Webサイトより。

2017年1月から2020年6月の成約事例を各マンション毎に色分けして散布図にしました。それぞれのマンション毎に線形近似をいれています。

おおお、わかりやすくあがっている。

１：ケープタワー

エリア最大の戸数規模でトライスター型が目立つタワーマンションですが、2017年時点では坪300以下の成約もちらほら見えていました。しかし今は平均がそのまま上にスライドして坪300という予算では手が届かなくなっています。ここ１年間の間に高層階での成約で坪380から400も出たことから、4マンションでは最高の右肩上がりとなりました。この2年間で坪40くらい上がった計算になるんですが…低層階は坪310～320くらいで成約しているので、ここが下限値といったところです。階数にわかりやすく価値が認められているマンションです。

２：グローヴタワー

こちらも、ケープタワーと傾向は変わりません。元々、ケープタワーよりも田町駅から近いこともあり、坪20くらい高い平均値だったのですが、見事に右肩上がりのグラフとなっています。緊急事態宣言明け直後に48Fで坪400万円オーバーの成約が観測できて、非常に心強いですね。

３：キャピタルマークタワー

ケープタワー＜キャピタルマークタワー＜グローヴタワーという位置関係にあります。24F・25Fのバーラウンジで飲んだことがありますが、都会的な眺望に感動しました（そしてその後泥酔しました…）。免震・全熱交換器付きで、田町駅徒歩８分。立地といい、規模といい、バランスの取れた良いマンションだと思います。市場でも安定した評価がされています。こちらも3年間で坪40万円近くあがってますね。

４：東京ベイシティタワー

住友不動産のタワーマンション。この中では小型のマンションとなりますので目立った共用施設はありません、この４マンションの中では一番新しいマンションとなります。見学に行ったことがありますが、住友らしい卒なくまとまった高水準の内装だったと覚えています。
50後半～70弱平米くらいの間取りが多く、他３マンションよりも小さくまとまっているので、総額が抑えられた影響から一番高い坪単価となりました。

そういえばこの近くでは、東急不動産主幹事のブランズタワー芝浦が分譲中です。平均坪500万円という売値と比較されて、こちらのマンションにも比較として目が向けられています。なお、ケープ・グローヴ・キャピタルマークから、こちらのブランズタワー芝浦への買い替えは一定数いると伺いました。

成約と在庫の比較グラフ：

成約と在庫の比較散布図を出してみました。7/10時点で、売り出しは23件観測されました。こちらも売り物件が少ない。

うん、よくわかりませんね。実は、ケープタワーに坪688万、732万。東京ベイシティタワーに587万という売り出し事例があるため、この３事例の影響が強すぎるのです。なお、直近2年半で見てみると、芝浦４丁目エリアで坪420万円を超えた成約事例は存在しません。

ということで、この３部件を除いたグラフがこちらです。

いま売り出し事例の平均は坪380くらいあるんですよね。個別の事情もあるのでざっくり語るのは危険なのですが、成約と目線の乖離はあるので、ここから坪20～30くらい下のところで成約となるのではないでしょうか。

しかし、港区・再開発近傍・新築タワマンそば（坪500）の３要素は強いですね。築年数の経過を超えて上がってきています！

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