実際に寄せられた相談を元にのらえもんの返信を公開シミュレーションをするケーススタディ集。今回は私のask.fmアカウントへ寄せられた質問に再度答えてみましょう。
ブログに書くため内容をちょこちょこ変更していますが、要旨はかわりません。
「不動産価格のピークは直近２～３年とBlogに書かれていましたが、そこから先は右肩上がり、右肩下がりのどちらを想定していますか？」
フリー素材のため、題意とは関係ありません
Ｑ：不動産価格のピークは直近２～３年とBlogに書かれていましたが、そこから先は右肩上がり、右肩下がりのどちらを想定していますか？ タブロイド紙なんかは五輪をきっかけに暴落と書いていますが、前回のプチバブルの上値は既に超えてているので、今回のピークを５～６年後に超えてきてもおかしくないとも思えます。
Ａ：
こんにちは。ご質問ありがとうございます。
「郊外中古マンションは既に数百万円！そのうち日本全国で！東京都でも阿鼻叫喚！オリンピック後は大暴落！」と騒ぐタブロイド紙の記事やネットニュースはたしかによく見ますね。
たいへん残念ながら、火付け役の方々の思惑通りに不動産価格は突如暴落しません。ここでバブル以前から現在までの地価グラフを見てみましょう。
画像出典：財務局より平成26年地価公示価格（東京都分）
たしかにバブル経済から15年連続で地価が下がったのはたしかです。昭和58年を100として、ピーク時382.3までいった区部住宅価格はその後14年連続で下がり、止まったのは平成18年になった時でした。そこから平成20年のプチバブル期はありますが、バブルに比べて山の変動は大変小さく、「暴落」というレベルではありません。
住宅地価が上がるとその後下がりにくいのは、買い手よりも売り手の事情です。具体的には日本の住宅ローンがリコースローンであることに起因していると思います。
例えばあなたが今ローンを払いながら住んでいるマンションをなんらかの事情で売却するとしましょう。売り手はこの時、住宅は残債を下回る価格で売ってしまった場合、銀行に対して残りを支払う義務があります。そこで売り手はなんとか残債割れを防ぐ価格で売ろうとしますし、もし売れないなら売却をやめてしまいます。供給が消失し、これが住宅価格の下支えになっていると私は考えています。この現象は、リーマンショック直前のプチバブル期に分譲されたマンションで確認できました。
たしかに築古の郊外ファミリーマンションでは価格崩壊が確認できます。しかし、既に10年前の段階で郊外バス便1000万円以下の中古ファミリー向けマンションをネット検索したら山ほど出てきてました。
こうしたマンションの価値が年80万づつ下がっているとしたら10年後の現在、そうしたマンションが200～300万円になっていても何らおかしくありません。もしかしたら火付け役の方は日本じゃなくて海外のマンションを売りつけたいんじゃないでしょうか。
ただ、最近新価格・新新価格に突入している都心部の高騰しているマンションには注意が必要です。高騰しても買い手があるので供給側のデベロッパー側は価格を上げているわけですが、この需要は次の３からなっています。「相続税対策」「海外投資家」、そして「史上最低金利」です。
この需要が消失した時、たとえば「相続税のルール変更」「リーマンショックなどの巨大信用収縮による海外投資家の消失」「日銀による現政策の放棄」などの要因が起こった時に不動産価格は反転し、適正値に時間をかけて戻るのではと考えています。
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