» 2013 » 1月のブログ記事

今のところ軽微な兆候しか無いものの、アベノミクスで国債利率が上がる&住宅ローン利率が上がる懸念がテレビや雑誌で報道されています。
変動金利は、市場の短期金利とリンクしていますが、この短期金利は日銀の政策に連動します。ということで、日銀の金利政策が変われば変動金利も見直されます。

住宅ローンを組む人の6割・都市銀行や信託銀行を選ぶ人の9割は変動金利を選ぶようですが(参考)、ここ最近財政問題への不安から固定金利への変更を検討する人が、周りを見ても増えているように思えます。実際、ここ1月くらいの間で、「借り替えたほうがいいでしょうか?」「変動金利を考えていたのですが固定の方がいいですか?」というメールを都合3通ほどいただきました。

Tokyo Stock Exchange / Dick Thomas Johnson

私は、昨年末あたりに現在の超低金利であれば固定金利を選んだ方が良いのでは?と書いています。
固定金利は、変動金利と違い長期国債利率に連動します。昨今の国債バブルに伴い、昨年末あたりの住宅ローン固定金利は歴史上最安値圏でした。これから上がる余地が高いでしょう。固定金利の安値圏はまだ続いていますから、変動金利を選択して数年経っているなら、金利変更&借り換えを検討してもよいかもしれません。

私は今、変動金利から固定へ変更するなら10年固定を第一候補に考えます。
理由は

  • 10年固定は1%前半と表示金利がかなり安い
  • 10年間の時間が稼げるのでこの間に繰り上げ返済の原資を作ることができる
  • 10年間で金利が急騰すればもうけもの
  • もし売却を出口戦略として考えるなら、住んで10年目が一つの節目だから

ですが、この辺は人それぞれお考えがあると思いますので、これが正解というのはありません。

私が調べた限り、2013年1月現在の一番安い10年固定金利は1.15%。三井住友信託銀行でした。

借り換えた場合と借り替えずに10年固定を選択した場合のシミュレーションをしてみましょう。

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プラウドタワー東雲が2/3まで最終期の登録受付をしています。


画像出典:プラウドタワー東雲キャナルコート公式Webページより

詳しくは公式Webページをご覧ください。
しばらく前からこのマンションのログを取っていないので最終期の価格表は書けませんが、最終期の販売戸数は14戸。最終期も「即日完売」できてこのままキャンセルが出なければ、入居前に完売、となります。

この物件、震災後の湾岸初タワー物件とあって、蓋を開ける前は売れ行きはどうなるだろう?と思われてました(このタワーについては、ライバル他社も応援しているという報道もあったり)が、震災前の設計ながら販売開始する前に震災後のニーズをできるだけ取り込み、パニック的な埋立地の不安を巧みなプレゼン力でカバーしました。

たしか歩留まりは決して良いほうではなかったと思いますし、この辺の地元客はあまりいませんから、相当広域からお客を集めないといけなかったはずです。周囲のタワーマンションは、ここより前から売り出していまだ完売していませんから、すばらしいペースだと思います。
(実は、3.11震災時に売り出し中だった豊洲東雲有明のタワーマンションで完売した物件はありません)

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野村不動産アーバンネットさんの新春不動産マーケットセミナー「2013年 都心マンション市場を予測する~絶対に後悔しない都心マンション購入&売却術~」に、当ブログでもおなじみの東京カンテイの中山さんがご登壇するとTwitterにて聞いたので、行ってまいりました。

Webでは「初心者向け」セミナーとのことでしたが、東京カンテイさんのWeb上でみられるニュースリリースデータを参照しながら、これからのマンション市場がどうなってくるか中山さんが俯瞰的にお考えを述べられていました。


画像出典:野村不動産アーバンネット・セミナー講演会のお知らせページより


画像出典:東京カンテイ中山氏のプレゼン資料表紙をスキャン

講演全部を詳細に書き出すのは無粋なので
のらえもんがメモしたところだけ。

  • 2012年後半は消費税政局だった。
    ⇒取引数が減少し、マーケット全体が弱気になった
  • 土地の値段は利用価値によって収斂する。
    ⇒都心にあるから値段が高いのではなく、利用価値が高いから値段が高いのである
    ⇒購入予定者が重視すべきは、価格の根拠である、なぜこの価格なのか?が合理的に説明できるか
  • 2012年11,12月~中古の価格が強含んでいる。底打ちしたかな、という印象
  • 新築マンションのマーケットが活性化している地域は中古マンションマーケットも活性化する
    ⇒一例として武蔵小杉・湾岸地区が挙げられる
  • 2013年,14年は消費税引き上げを踏まえて新築マンション平均価格が上昇すると予想する
    ⇒これは、超都心部の高額物件が全体を引き上げるからであって、○○地区が上がるかどうかは別
    ⇒新築マンションは大手の寡占化が進んでいる、15年以降は供給調整を行うのではないか
  • マンションの出口戦略として、他者の発想を入れたほうがいい。
    ⇒自分の好みが価値があるとは限らない、マンションは立地が9割だが・・・
  • 9000円以上で貸せるマンションを買うとほぼ心配が無い。賃貸相場はブレにくい
  • 東京23区に限って言えば、徒歩5分までのリセールの優位性はあるがそこから先はあまり差が無い
    ⇒だから、教条的に○分じゃなきゃ!と考える必要は無い
  • マンションPERとPBRが両方とも良い地区はもともとの住宅街ではない、商業地域。これまでマンションが無かったようなところ

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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