損が少ないマンション購入

10年後の物件売却を見据えたマンション購入

私のメールアドレスはブログ右上で公開していますので、月に10件ほどいろいろな質問を個人的に受けます。先日、私のメールに以下のような相談がありました。

挙げられた条件を書きますと

  • 現在賃貸に居住中
  • 地方に持ち家あり
  • 今後10年程度東京に在住予定
  • このため、リセールを前提で購入検討中

そこで新築・中古問わず、購入後10年で売却を考えた場合、どこを購入するのが一番よいのだろうか?
というご相談を具体的なマンション名と共に受けました。


画像出典:街画ガイドより。念のため、相談された方はこのマンションをあげてません。。。

基本的に複数物件にまたがる個別具体的な相談は、お断りしているのですが、メールの内容があまりにも理路整然としていて、たぶん私よりずっと聡明な方と判断し、選ばれたマンションの中から自分なりの考えを述べさせていただきました。
この方としばらくメールのやり取りをしていて、10年間という期間に限るなら最大予想下落幅とこの間のランニングコストを強く意識する必要があるな、と強く痛感しました。

10年後のリセールを予想するのは難しいですが、ランニングコストはだいたいわかります。

  • 10年間累計管理費と修繕積立金
  • この間の住宅ローン金利
  • 固定資産税

これに、初期費用(物件価格+各種手数料+エアコン・カーテンなどの耐久消費財、中古の場合は仲介手数料とリフォーム費用)を足して、10年後のリセール予想金額から引けば、この間賃貸に換算すればいくらだったのかがわかります。

少し具体的な数字を出して考えてみましょう。

 10年後の物件売却を見据えたシミュレーション表
(画像をクリックすると大きくなります)

10年後の売却を視野に入れて新築で購入するとなると、いくつか有利な点があります。

  • 固定資産税が最初の5年間減免される
  • 修繕積立金が安い
  • 住宅ローン金利が提携で安くなる可能性が高い
  • リフォーム費用がかからない

もちろん、通常ですと新築プレミアムが1.5割ほど乗っかっている分、この有利な点は消失するのですが、震災後、湾岸新築タワーマンションの相場がだんだん下がっている現状ですと、リフォームが必要無いほどきれいな築浅中古を購入する場合を除き、新築の方が有利な場合もあります。この結果は、若干私の想定と外れてました。

この相談と本エントリのためにつくったエクセル表ですが、しばらくここに置いておきますね。

P.S.
住まいサーフィンで有名な沖有人氏の本、マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)が、これと全く同じ観点から書かれているそうです。amazonから明日届くので読んだら感想をアップいたします。

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コメント

    • 通りすがり
    • 2013年 1月 22日

    いつも楽しくよませて頂いてます。
    「10年間という期間に限るなら最大予想下落幅」を考慮するのも大事だと思うのですが、medianも意識して考慮してよいのかなーと思いました。
    物価上昇率をどうみるかもポイントになってくると考えています。年率1%でも10年だと1割です。超ざっくりで5000万円の物件だと500万。
    最大は最大として、そうするとまた見方も違ってくると思われます。
    FRBはインフレターゲット2%で、CPIは2%弱で推移してますね。あんまり参考になりませんけど・・・

    • のらえもん
    • 2013年 2月 01日

    >>通りすがりさん
    コメントありがとうございます、いろいろなファクターがある中で
    何が重要でこれさえ押さえておけばってのをエクセル化しました。
    インフレは今後どうなるんでしょうか、とりあえずは次期日銀総裁待ちだとは思ってますが。。。

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