» ブリリアマーレ有明のブログ記事

前回は、物件の成約事例からだいたいの相場観がおわかりいただけたかと思います。
賃貸の場合はどうでしょうか?賃貸の成約事例は5年間で29事例しか見つかりませんでした。

月賃料坪単価は平均10515円でした。
成約事例を横軸に坪単価を縦軸にとると以下のようになりました。

↓クリックすると大きくなります

bma_chintai01

竣工当初のボーナスが終わった後は、平均値が若干下がって坪1万円程度、しかし成約事例が上下にバラついていることがわかります。

bma_chintai02

階数別で賃貸を見ると、階数プレミアムはほとんど確認できません。時期と方角によるということでしょうか。

bma_chintai03

このマンションで一番眺望に恵まれている北西でも8500円~12000円と幅があります。前建の影響がない南東側も事例に幅があります。逆に、新築時にもっとも買いやすい値段だった北東向きは10500円~11000円のレンジで固まっていて、相場が読みやすくなっています。

基本的に基礎点9000円+方角や個別要因で1000~2000円程度プラスくらいに見ておけばいいかと思います。
坪235万円で賃料坪1万円のマンションを購入したとすると表面PER*は235/(1*12)=19.58となり、このあたりではPERが若干悪い方に出ています。有明ですとガレリアやオリゾンはもう少し良いですし、東雲のマンションもWコン・アップル・キャナルファーストあたりはこの数字よりも良いです。

感想など

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ブリリアマーレ有明の相場観についてです。部屋については強い個別性があるので、全体傾向として考えてください。2009年1月から事例を調べましたが、なぜか2011年からの成約しか引っかかりませんでした。2013年12月までの成約事例は55例でした。これよりもあると思うのですが、レインズの事例に載ってないだけでしょう。ちなみに、坪単価300万円を軽く超える億オーバーのプレミアムフロアの成約事例が2例ありましたが、特殊すぎるのでこのグラフからは省いています。

成約坪単価を縦棒にして、まずは時間軸で調べてみました。

本エントリのグラフはすべてクリックすると大きくなります。

bma_jirei01

プレミアムフロアを除くと、震災後にしばらく下がり傾向だったことがわかります。ただしオリンピック発表の前後あたりで取引事例が急増しています。全体的にこれといった坪単価ゾーンは無く、かなり幅のある成約事例です。

方角別でもグラフを出してみました↓

bma_jirei02

新築時は、北西≧南東>南西>北東といった値付けだったと記憶しますが、こうしてグラフにすると北東の健闘が目立ちます。坪200万以下の事例は南西しかみられませんが、どちらも50平米台・低層階といった特徴があります。南西側は富士山とレインボーブリッジが見える眺望ですが、スカイタワーのお見合いが考慮されていると考えます。北西の相場は北東側との眺望差を考えれば、お買い得のように見えます。

次に階数別成約事例グラフを出してみました。

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湾岸タワーマンションの共用施設持ち3傑となりますと、多彩さ・手数という点で、WORLD CITY TOWERS【品川港南・2090戸】・THE TOKYO TOWERS【勝どき・2801戸】・アーバンドック パークシティ豊洲【豊洲・1481戸】だと考えています。しかし、広さ・豪華さといった尺度で考えれば、ブリリアマーレ有明はこの3マンションの頭を一つ越えている気がします。

最大の特徴はオリゾンマーレの拡大発展版というべき、33Fフロアをすべて共用施設にしたことにあります。標準階で4方角36部屋ある巨大なフロア+さらに外廊下部分、そのすべてを足し合わせた広さが共用部になっています。その他の階にはあまりなくて、1F・2F・3Fにそれぞれソファーを置いたラウンジがあるだけです。1F部分には住民専用ではありませんが24時間営業のコンビニが入居しています。

すこし前に訪問した際の写真を載せながら・・・と思ったのですが、公式サイトの写真の方がきれいに撮れてますね。

33Fバーラウンジ
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画像出典:ブリリアマーレ有明公式ページより

bma_rounge
ここの北西角ソファーの眺望はすごいです。富士山と都内を一望できます。
タワーマンションの「スカイラウンジ」というと、飲食禁止設定になっているところも多く、そうしたラウンジはいつ見学しても無人です。BMAのバーラウンジは、お昼から深夜まで飲食提供していますので残念ながら私が訪問した際に無人だったことがありません。ですので、人が写ってない写真を撮るのがかなり困難です。上の写真は貴重な一枚。

33Fスパ(露天風呂付き大浴場2か所)
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画像出典:ブリリアマーレ有明公式ページより

33Fプール
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画像出典:ブリリアマーレ有明公式ページより

33Fジム
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画像出典:ブリリアマーレ有明公式ページより

この他に

  • 暖炉コーナー(実際に薪が買えるらしい・33F)
  • キッチンスタジオ(33F)
  • エステや整体が受けられるセラピールーム(33F)
  • テラス(33F)
  • ゲストルーム4室(33F)
  • ラウンジが3F・2F・1Fに3か所

等あります。共用部では無料の無線LANも用意されています。

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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