一年で1110戸を売りきった「SKYZ TOWER&GARDEN」。その隣に位置する第二弾・550戸のマンションは「BAYZ Tower&GARDEN」として販売されます。売主幹事会社は三井不動産から東京建物になっています。SKYZを引き継いだ、BAYZのモデルルームに行ってきましたので報告します
画像出典：BAYZ TOWER&GARDEN公式Webページより
物件概要
・物件名： BAYZ TOWER&GARDEN
・総戸数550戸
・豊洲6丁目の再開発第一弾物件
・共用施設はSKYZと共用であり、550戸規模ではなく豊富
・SKYZに続き、清水建設施工の免制震複合システム・各階防災倉庫・72時間非常発電
・豊洲駅までは徒歩11分程度の予定
立地・周辺環境
SKYZ TOWER&GARDENと同じ東京ワンダフルプロジェクトの一部であり、SKYZ・BAYZの２棟からなる計画です。位置的には東と南を東電堀に面した豊洲6丁目の東南角部に位置しており、いわゆる「豊洲」とは少し離れた場所になります。敷地計画は超高層３棟にまとめたこともあり、勝どきなどのマンションと比較するとだいぶ空地面積が大きく取られています。
本物件西側は20階程度までコンピューターセンターと変電所により視界が塞がっており（そのため西20階前後で価格がかなりアップします）、北側も一部賃貸等と被る計画です。
画像出典：BAYZ TOWER&GARDEN公式Webページより
建物形状は南北方向に長い長方形型。SKYZとは微妙なラインで完全なお見合いは防がれています。
有明・台場方面へ通うのでなければ、メイン使用は豊洲駅でしょう。護岸工事が完成すれば徒歩11分表示となる予定です。豊洲３丁目・４丁目より広がりのある空間となりますが、駅からは少し歩くこととなり、その点が後の懸念材料です。
眺望
東西南北４方向となります。シミュレーションは標高75mとしました。北側から見ていきましょう。
北向きは豊洲方向となります。
北向き西側になればなるほど、賃貸棟が被ってきます。この辺については、モデルルームでシミュレーションを見てください。真下は運河の一部ですので、広がりは確保されています。このシミュレーションではデータが古いため表示されていませんが、入居までには昭和大学豊洲病院と豊洲西小の建設が終わっています。また豊洲駅そばにはオフィスビルが三棟建つ計画なので、現状のGoogleEARTHシミュレーションとは見え方がだいぶ変わるはずです。
東方向は、東雲方向となります。
こちらも足下目の前は運河。向こう岸までは離れていますので、下層階でも開放感があります。
南側は有明方向です。
目の前の空き地にはバレーボールのオリンピック会場である「有明アリーナ」が建設されることになっています。
こちらの方向も視界を遮るものは無く、広がりがある眺望を楽しめます。
西側は都心方向です。
高層階になるとだいぶ広がりが出てきますが、中層以下ですと、ビルが目の前となります。
手前のビルは窓がほとんどありませんし、東電の変電所も人の往来はそれほど激しいと思えませんので、基本的にビルの中で働く人の目を気にすることはないと思います。
建物・内装
SKYZとは違って外廊下となりました。ただ、部屋の内装自体はコストダウンの影響が見られてきた昨今の新築物件より良いように感じます。最大の特徴は順梁にも関わらず、サッシ高を2450mmとったことにあります。天井高は2500mmなのでさながら部屋から見た間口がすべて窓になったような感覚です。逆梁ですと、バルコニーの下側に梁が出てしまい、視界を邪魔しますが、本物件は順梁なのでバルコニーの外側まで視界が広がります。
画像出典：BAYZ TOWER&GARDEN公式Webページより
街中でこれをやっちゃうと、外からの視線が気になってしまいますが、南・東は開けていますし、西も基本的に外から見られることはありません。ということで、部屋の中はかなり明るいと推察します。
- 基準天井高2500mm
- サッシ高2450mm
- スラブ圧330mm・二重床二重天井
- スケルトンインフィル構造
- バルコニー奥行2000mm
- オール電化
- タンクレストイレ装備
- 保温浴槽
- ハンズフリー入館システム
SKYZと比べて（うる覚え）、仕様が下がったという印象はありません。
順梁で2450mmというところにこだわったと思います。外廊下のイメージ図を見る限り、廊下側に太い梁を集めてます。専有部への影響は２つあって、玄関の上がり框がかなり高くなってしまったということと、リビングの床面から見るとバルコニーの床面が下がっていることでしょうか。この辺は実物を見てください。
価格・共用施設・維持費・総評など続きは次のエントリ以降で。
確かに標準でエアコンは一台も付かないと覚えている。それ以外はskyz並みかな。天カセオプションがあるけど・・・
SKYZとの差分としては、
■プラス要素
・食洗機が標準装備
■マイナス要素
・エアコンが標準で一台も付かない
・洗濯機置場の吊戸棚がオプション
がありました。ご参考まで。
>>よっしさん、もーりーさん
情報ありがとうございます。
駆け足の見学でしたし
SKYZ見たのは1年前なので記憶があやふやでした。
基準天井高2500mmは明らかに仕様が下がっていて残念です。確かにサッシ高はすばらしいですが、実際に生活する空間が2650mm空間と2500mmの空間ではかなり違うと感じます。
東京ワンダフルプロジェクトに、賃貸棟は入っていなかったと思います。
また、SKYZとの価格差ですが、SKYZは消費税5%の一期で7割以上売れているため、平均坪単価に差がでるのも当然のように思います。
>>あろさん
SKYZは2600mmじゃなかったでしたっけ？
兄弟物件で差が付いてるのはBAS2650/BMA2500ですがあんまり言うひといないですね。天カセの有無からでしょうけど・・・
>>匿名さん
そうなんですか？エントリ修正させていただきました。
消費税は土地代にかからず、建物代にかかります。デベは消費税は後から逆算するんで価格に対する消費増税の影響寄与度は半分以下です。