ということで、本ブログも遅ればせながら現在東雲地区にて売り出し中の３つのマンションを紹介してきました。
ブランズ東雲
画像出典はすべて公式Webサイトより
２つがタワマンでブランズだけ普通のマンションと違いはありますが
同じ東雲地区のマンションですし、まだ比較可能な状態なので
割と無理やりぎみですが比較してみましょう。
| 比較項目 | プラウド東雲 | 湾岸タワーレックス | ブランズ東雲 |
|---|---|---|---|
| 物件平均坪単価 | 235～240万円 | 225万円 | 215万円 |
| 辰巳駅徒歩 | 11分 | 12分 | 11分 |
| 東雲駅徒歩 | 15分 | 3分 | 9分 |
| 天井高 | 2600 | 2500?? | 2450 |
| サッシ高 | 2200 | 2350 | 2200 |
| 平米あたり管理費 | 245 | 151 | 199 |
| 廊下形式 | 外廊下 | 内廊下 | 外廊下 |
| 駐車場形式 | 自走式 | 機械式 | 機械式 |
| 駐車場付帯率 | 60% | 62.5% | 57.6% |
| 売主 | 野村不動産 | 正友地所 | 東急不動産 |
| 施工 | 大林組 | 前田建設 | フジタ |
| 立地条件Positive | キャナルコート内 | 東雲駅至近 | 辰巳・東雲駅両方の中間地点 |
| 立地条件Negative | キャナルコート内で一番駅遠 | 晴海通り沿いかつ湾岸線目の前 | 晴海通り沿い |
| 他に比べ圧倒的な強み | キャナルコート内・売主人気 イオン近い・52階建 |
免震・管理費安・内廊下 LL40フローリング |
将来修繕楽・比較的低層・他より割安 |
こうしてみるとやはり一長一短というところ。圧倒的にこれ！というのはないですね。
特にブランズ東雲は末期ということもあり、それなりに値引きが期待できるので
今なら(!!)、他よりかなり割安です。部屋スペックはタワマンになんら劣っているところはないので。
のらえもん式ざっくり東雲フローチャート：
東雲に住みたい → いいえ （ほかを探しましょう）
↓はい
タワーマンションがいい → いいえ （新築ならブランズ東雲しかありません）
↓はい
内廊下がいい → はい （湾岸タワーレックスガーデン）
↓いいえ
駅徒歩11分でもいい → はい（プラウドタワー東雲）
↓いいえ
（パークタワー東雲待つか東雲駅でいいなら湾岸タワーレックスガーデン）
3つとも特長があって良いマンションですよね。
もし買うとすれば。。。個人的な好みになりますが、カフェラウンジと自走式駐車場と周辺環境で、プラウドですかね。
維持費についてはプラウドは一見高そうに見えますが、他のマンションの事例等から言うと、当初の売主想定ほど維持費は掛からないことが多いですよね。だいたい管理委託費を15%程度、経費を20%程度削減できることが多いんじゃないでしょうか。プラウドの管理費単価は246円程度だと思われますが、その想定を適用するとおよそ66円削減できますので、管理組合の理事の方々の努力と住民の協力で、180円程度を目指せると思います。
>>ありきたさま
プラウドの場合、管理費を削減するのは難しいかもしれません。
他のマンションに比べて階数あたりの戸数が少なく階数が高いので掃除やメンテナンスの点でかなり不利だからです。
といっても、水物が無いのと自走式駐車場が有利ですので高さの不利は補えると思います。特に駐車場が自走式なので経費面で有利。プラウドは80平米台が多いので他のマンションと違い、駐車場稼働率は高いのではないでしょうか。駐車場料金は自走式のくせに安くはない（≒積立金原資となる）ので狭い世帯が多いレックスよりも将来的には安心と考えます。