» 2016 » 9月のブログ記事

小池都知事が都庁に乗り込んではじめにやることは、自らの政治資産構築(手柄ともいう)です。民意があるうちに電光石火で次々施策を打つ必要があり、そのために雇ったブレーンチームのトップは、経営コンサルタントの上山信一氏でした。氏は元マッキンゼーで橋下大阪府知事時代に財政再建に辣腕を振るいました。オリパラ調査報告書は、どこかでみたようなマッキンゼー書式で書かれてますので実行部隊も古巣に頼んだのがわかりますね。読みましたがさすがの出来。4週間でよくここまで書けたなと尊敬します。これ作った担当者眠ってないでしょ。

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都政改革本部会議(第2回)会議資料

東京都くらいの規模になれば、どこかにガバナンス不全は出ます。それを指摘し修正し、具体的な金額を挙げて自分の手柄とする。そのためなら軋轢や多少の損害ですらしかたがない。私にはいまの動きをそうとらえてるのですがみなさんどうですかね。

「ぜんぜんなってない過去の東京都政」「住民ファーストでない東京都官僚」「利権集団と化した都議会」を演出し、ボッコボコに叩くのが必要となりますが、今はどこも反撃できないので叩けば叩くほど自分の手柄が増えるボーナスステージのようなものです。事実、テレビも新聞も全国ニュースなのに東京都の話題で持ちきりですので狙いは当たってます。

豊洲もオリンピックもスケジュールが超タイトな中で、問題を煽るだけ煽ると、膨れ上がった民意が制御不能になって、畳むフェーズに移行したときにむしろ足かせになりかねません。事実、豊洲は本質と外れた些細な問題でつまづきそうで、今後どうすんのかなーと生温かい目で見ています。

ま、「小池都知事は自分の手柄のため、いま新しい生贄の血を欲している」状態ということはお伝えしておきます。

さて、冒頭述べたオリパラ調査報告書です。
マスコミ報道では、以下のような報道でした。

五輪3施設の建設見直し 都調査チームが中止含め提案へ
東京新聞 2016年9月28日 夕刊
二〇二〇年東京五輪・パラリンピック開催費用などを検証している都の調査チームが、費用削減のため競技会場となる三施設の建設中止を含めた抜本的見直しを提案する方針であることが、都幹部への取材で分かった。二十九日の都政改革本部の会議で第一次報告として公表する。
小池百合子都知事は大会関連のコスト圧縮に意欲を示しており、会場計画が再び変更される可能性が出てきた。大会組織委員会は年内に予算計画を国際オリンピック委員会(IOC)に提出する予定で、見直しとなれば、こうしたスケジュールにも影響しそうだ。
都幹部によると、調査報告は都が整備する会場のうち、先行して建物の実施設計に入っているバレーボール会場「有明アリーナ」、水泳会場「五輪水泳センター」、ボート、カヌー・スプリント会場「海の森水上競技場」の費用や機能の妥当性などが中心。

「建設中止」みたいな報道で僕びっくりしましたね。産経新聞でも、

「海の森水上競技場」など3施設の計画撤回も 調査チームが見直し提案へ
産経新聞 2016.9.28 07:37
調査報告では、大会時に客席を2万席用意し、終了後に5千席に減築する予定となっている水泳会場「オリンピック・アクアティクスセンター」について「座席数が過大」と指摘。近くに東京辰巳国際水泳場があることから、再検討が必要と指摘する。

整備費が招致時の69億円から491億円に膨らんだボート・カヌー会場「海の森水上競技場」は競技団体から風や波の対策が不十分だといった意見があり、会場変更も視野に入れることを提案。バレーボール会場「有明アリーナ」は不要な設備を省き、競技に特化することなども選択肢として示す。

調査報告書で再考を告げられたのは以下の3施設。
(以下、本エントリのスライドはクリックすると大きくなります)

toseikaikaku_olympic_01

「海の森水上競技場」「オリンピック・アクアティクスセンター」「有明アリーナ」です。
湾岸民的には「オリンピック・アクアティクスセンター」「有明アリーナ」がどうなるかが気になります。私が資料読み込んだ上で、今後の決着予想を申し上げますと

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不動産テック、というよりも拙ブログでは湾岸地域と本来相性が良さそうなソニー不動産やおうちダイレクトにはかねがね注目して特集記事を書いてきました。

参考:
ヤフーとソニー不動産が仕掛けるマンション流通革命「おうちダイレクト」とは?
【新年特集】ソニー不動産のビジネスモデルが成立するか脳内シミュレーションしてみた

ouchi_direct_201609
おうちダイレクトWeb画面より。本日の取り扱い物件数は38件でした。

不動産テックという言葉は日経新聞にここ1年ほどよく出るようになりました。またWebのプレスリリースサイトを見ると続々出てきます。しかし、私にはこれ!といったサービスがまだ出てきていない気がするのです。ソニー不動産の人工知能による不動産価格推定エンジンは、やってることはすごいのですが、いまのままでは単純に客寄せ手段としてしか活用できていません。

なぜこれ!といった不動産テックが出てこないのでしょう。以下理由を考えてみました。

  1. そもそもの目的が上場or売却であって、最初から「ネットで自由にスケールできる」という絵をまず書いてしまうから
  2. 起業家or広告屋の「頭いいオレたちなら恐竜のような不動産業界倒すのなんて簡単」と思うから
  3. 不動産買ったことない奴が作るから
  4. まず起業プランを考えると、想定マーケットのでかさとブルーオーシャン度合いでふるいにかけば、最初に出てくるのが不動産業界だから
  5. 賃貸物件探すときに残念な営業マンにブチあたって「彼が生き残れるなら」と思っちゃうから

まぁ5番は冗談ですけど、いろいろと業界の人と会って取材していると結構近いかもしれません。

1番ですが、既存のやり方のどこを省力化できるかといった緻密な分析よりもまず「不動産業界と一般人の間で情報格差があるのだから、ここを埋めれば不動産を買いたい・売りたい人がいっぱい来て、いただきマンボデぐー!」のような計画を立てる人が結構いますので、そうじゃないんだよなぁと考えます。

その中でも、一番正解に近いのは、

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「豊洲 マンション 暴落」という検索で拙ブログに訪問された読者様には残念なお知らせですが、今のところそういった現象は確認されておりません(時節の挨拶)。

さて私、ここ4年の湾岸タワーマンション相場のバックログを持っているんですが、湾岸タワーマンションでいま起こっているのが「階数プレミアム」の縮小です。もしかして湾岸に限らずタワーマンション全体の傾向かもしれませんが、私の掴んでいるデータは湾岸のみですので、「湾岸で観測」としておきます。

【新築時階数プレミアム】概念図

floor_pm

どんなマンションでも、新築時は低層階の坪単価を安く、高層階の坪単価を高く設定して売り出されます。チラシでの目玉価格や内装グレードなどを上げた部屋などの理由で、マンションの中でも2階や最上階は極端な価格を付けられることもしばしばです。こうした差は中古時にはある程度是正され、階数プレミアムは新築時に比べ縮小します。

拙著「本当に役立つマンション購入術」で、この中古になった時の階数プレミアムは、湾岸事例で計算すると「1階あたり0.8万円/坪」と記しました。

つまり22坪の部屋なら同じ間取り・同じ向きの15階と25階の階数差による残存価値を「22坪*0.8万円*10階=176万円」が湾岸における相場としたわけです。

最近、その階数差が若干ですが縮小傾向にあります。

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