» 2014 » 11月のブログ記事

2014.12.4追記:この件について江東区さんへ問い合わせました。
1:あくまでも「道路から見える範囲」であり、タワーマンションの中層階、高層階に制限をかけるものではない
2:既存のマンションの場合、基本的には「壊して立て直す」とか「躯体に影響を与える」ほどの大掛かりな工事になること以外は制限がかからない
とのコメントをいただきました。
ということは、「透明ガラスバルコニー」の建設については引き続き建設できることになります。もともとタワーマンションでも低層階については透明ではなく目隠しになるような工夫がされています。近年建設された、プラウドタワー東雲やパークタワー東雲も低層階については透明ではありません。現状の状態を基準に書き込んだと解釈します。

本エントリに関しては、訂正させていただきます。誤解を生んで申し訳ありませんでした。

タワーマンション最大の特徴と売りは「眺望」です。部屋からの眺望をより楽しむために、物理的な制限の中、各社工夫を凝らしてきました。この工夫については、住友不動産のドゥトゥール公式Webページに詳しく書かれています。

1:窓サッシ高を高くする:
⇒逆梁工法により天井の梁をベランダに追い出す

tab01

2:バルコニーに透明ガラスを採用:
⇒サッシ高は逆梁工法より低くなるが、透明ガラスで採光と視界を確保
(下の説明はドゥトゥールの優位性を際立たせるために曇りガラスと書かれていますが、下から覗かれる心配が無い中層階以上は透明バルコニーが採用されることが多いです)

tab02

3:バルコニーを潰して、専有部を建物の淵ギリギリまで寄せる:
⇒住友不動産得意のダイナミックパノラマウィンドウ

tab04
以上3点の画像出典:DEUX TOURS CANAL&SPA公式Webページより

もちろん、上記3方式はそれぞれデメリットもあります。
1の逆梁はサッシ高が高い代わりにバルコニーが狭くなり、立ち上がり部分はコンクリ躯体で見えません。2の順梁はサッシの上部が梁になり専有部を圧迫します。そして、3のダイナミックパノラマウィンドウはバルコニーが他2つに比べて狭くなります。

最近の湾岸タワーマンションの例を見てみますと、 続きを読む »

今月はじめにフラット35の最低低金利更新街道を驀進中!と書きましたが、12月は更に下がったみたいです。日銀が市場から国債を大量に買い上げてしまっているので、国債に流れるはずの資金が、機構債に流れて住宅ローンの低金利化を加速させています。先月の実行金利は1.61%でしたが、2014年12月の金利はなんと1.56%まで下がりました。もちろん、過去最低金利です。この金利、10年固定ではなく、35年固定ですよ!

flat35201412

銀行の住宅ローンと大きく違うのは、「年収要件と割合があらかじめ発表されている」・「金利が割高になるが頭金無しでも可能」・「団体信用保険、つまり生命保険が付いていない」の3点となります。また、銀行ローンとは別枠の審査になりますから、今住んでいるマンションのローンが終わっていなくても(ここから先は書かない方が良いでしょう)

ただ、新築住宅価格だけでなく、中古住宅も昨年に比べるとずいぶん上がった気がします。つくづく不動産ってのはタイミングですね。一応、フォローしますと、35年間の金利が0.5%変わるとかなりインパクトがあります。

続きを読む »

このケーススタディ集は、のらえもんに実際にあった相談を元に、情報をぼかした上で、私がどう答えるかをシミュレーションしたものです。
ゆえに、実際の回答メールとは若干異なりますが、要旨はかわりません。

「住宅ローンの保証料、内枠と外枠どちらを選びますか?」

cta_asayake
読者様より写真頂きました

Q:
のらえもん様

ご無沙汰しております、Bと申します。
(略)
住宅ローンの件で、ご意見頂戴できれば幸いです。
保証料の内枠と外枠、のらえもんさんはどちらを選択されたのでしょうか。
夫の計算だと、外枠のほうが相対的に支払額が少なそうなのですが、とある本では内枠を選択するのが無難とあり、迷っております。
(以下略)


noraemon

A:
いつもお世話になっております、のらえもんです。

銀行で住宅ローンを借りるときは、支払が滞っても銀行が痛くないように、連帯保証人を強制的に付けられます。信用保証会社は連帯保証人の契約として保証料を住宅ローンを借りる人から求めます。

この時、
一括で払う=外枠方式 もしくは 分割で払う=内枠方式
のどちらかを選ぶことができます。あたりまえですが、一括か分割かだったら一括で払う方が金額的には有利です。しかし住宅ローンは数十年スパンのため有利不利はそれぞれです。

少しシミュレーションしてみましょうか。仮に三菱東京UFJ銀行で借りる場合を想定すると
一括で払う場合は30年で1000万円につき191,370円(*注)
分割で払う場合は0.2%の金利付加となります。

*注:個人によって保証料は変わります。今回は一番低いプランで計算します。

3000万円・30年・金利1%で借りた場合、どこの時点で分割の費用が一括を上回るのでしょうか?

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