» 2013 » 4月のブログ記事

SKYZ TOWER&GARDEN その1の続きです。
価格表と共用施設についてです。

共用施設

SKYZ TOWER&GARDENは、共用施設もかなりの数がそろってます。ただ、BACのような最上階に集めるのではなく、1Fが中心となります。GARDENですからね。

・44F「ビューラウンジ」2つ


このエントリの画像出典:SKYZ TOWER&GARDEN公式Webページより

・「ガーデンラウンジ」

・「20mプール」

・バーベキュー広場

この他にも

  • ゲストルーム4室(43F)
  • コミュニティハウス・パーティールーム・カルチャールーム
  • キッズルーム
  • フィットネスジム
  • スタディールーム
  • 屋上スカイラウンジと天体観測ドーム

共用施設はものすごい数となります。隣の550戸と共有なので、向こうのマンションが持つ共用施設(あるのかな?)も相互利用することになります。共用施設の手数と規模で言えば、豊洲・有明・東雲でNo.1となるはずです。

更に、植栽にも力が入ってます。これ維持するのにかなりお金かかるだろうな、と思ってしまうほど。

共用施設や眺望を見ると、豊洲のマンションというよりも有明のマンションにコンセプトが近いと感じます。しかし、かなり大規模ですね。ジムはトレーニングマシーンがあまりないようですが、広く取られているのでヨガ教室等も開けそうです(先生がいればね)。

価格

さて、価格です。必死でメモりました。手書きなんで誤差や入力間違いがあればご指摘ください。
というか、、、、1110戸の箱を作って整形するだけで相当疲れました。

価格表が更新されています!(201306)

こんな感じです、手打ち&レイアウト整える作業で軽く死ねるorzここまでくると愛がないと書けませんって。
SKYZ TOWER&GARDEN全戸平均坪単価算出表
↓注:超巨大ファイルです。○○万円台を上下の部屋全部入れた価格表です

これではあまりにもでかいので今回5ブロックに分けてアップします。
5で割れる階数に○○万円と書いてあったので、そちらを反映しております。

SKYZ TOWER&GARDEN・予定価格表2013GW版 高層階 北西角〜南東
クリックすると大きくなります

SKYZ TOWER&GARDEN・予定価格表2013GW版 高層階 南東角〜北東
クリックすると大きくなります

続きを読む »

今年の大本命マンション、「東京ワンダフルプロジェクト・SKYZ TOWER&GARDEN」。このGWに事前案内会開始とあり、結構予約で埋まっていました。駐車場みたらいっぱい。過去最大級のマンションモデルルームということもあり、いろいろ見どころがありました。

前半三連休で行ってきましたので報告します。

物件概要

・物件名: SKYZ TOWER&GARDEN
・総戸数1110戸
・豊洲6丁目の再開発第一弾物件
・共用施設が豊富
・災害対策も充実、ハイブリッド免震・72時間発電機・太陽電池
・最寄駅がゆりかもめ、豊洲までは徒歩12~13分程度

立地・周辺環境

SKYZ TOWER&GARDENは豊洲6丁目に位置し、いわゆる「豊洲」とは違う場所にあります。2丁目・3丁目は駅に近くすでに開発が終わっています。このマンションは新開発の豊洲埠頭に新しく建つ第一弾のマンションとなります。「東京ワンダフルプロジェクト」はこの他550戸の2棟目マンション・商業公共施設・公共駅施設・賃貸住宅棟からなっています。
南面を東雲運河、東面を東電掘に囲まれており、南・東面については前建てのリスクがありません。また西側についても豊洲六丁目公園と隣接し、その先は10F程度の豊洲新市場となっていますから、中層階より上は西側についても眺望は確保されています。


大きな地図で見る

建物形状はY字な「トライスター型」となっており、かなり特徴的な形状をしております。
Y字部分下側を南ウイング・右を東ウイング・左をウイングと呼び、それぞれ角部屋と6方向の向きがあります。

ややこしいので図にしますとこんな感じです。

ということで、検討する際には「予算から入るか」「眺望から入るか」「方角から入るか」というところから始めないと間取り・方角ともに多すぎて絞りきれません。私も少し混乱しました。

↓クリックすると大きくなります


画像出典:SKYZ TOWER&GARDENー「FLOOR ELEVATION」よりスキャン

最寄駅はゆりかもめ新豊洲駅徒歩5分(デッキで接続)。メイン使用の豊洲駅まで徒歩12分と少し遠め。ゆりかもめからの乗り換え時間を考えると、有明・台場方面への通勤でなければ豊洲駅が通勤経路となりそうです。豊洲2・3丁目物件のみならず、4丁目物件よりもこの点は不利となります。

眺望

あまりにも方角が多いので、Y字の付け根(コア)部分から東・西・北と三方向だけ取り上げます。詳細はまた後日。
画像はクリックすると大きくなります。

東側は東雲・東京湾方面になります。

2方を運河に囲まれており、向こうの建物まで数百m離れています。
中層階より上ならゲートブリッジも見えて、昼間は海からの反射光もありあかるくきれいな方角です。
夜景はタワーマンションの明かりが中心となりそうです。
このシミュレーションでは43Fのパークタワー東雲が映っていません。左手に視線を振れば東雲のタワーマンション群も見えますのでもう少し建物が見える感じとなりそうです。
真東方向住戸では、同プロジェクトの550戸マンションが若干被ってしまう予定です。

ちなみに、低層階はこのマンション自慢の庭が見えます。桜も植える予定ですので手前に緑その奥に水路と低層階でも十分開放感が味わえます。

SKYZ TOWER&GARDEN・東向き高度80mシミュレーション:

画像出典:GoogleEARTHより・画像クリックすると大きくなります

続きを読む »

ブリリア有明シティータワー モデルルーム訪問 その1その2の続きです。
最後に、維持費とPERそして総評です。

維持費

管理費修繕積立金はまだ未定ですが、とのことわりがありつつ説明を受けました。消費税が5%・10%の2通りパターンを見せられました。
管理費は平米あたり370円(10%の場合。5%だと345円)、修繕積立金は同94円です。
70.63㎡のSE-70Iですと管理費26,130円、修繕積立金6630円となります。

うーん高い。。。ですが、ギリギリBMA(5%で平米350円)より下のラインに持ってきました。600戸でこの規模感+シャトルバス運行ですからね。


画像出典:ブリリア有明シティータワー公式Webページより

物件的には、現状どこの駅からも遠く、有明という土地柄もあり、「都会のリゾート感」を前面に打ち出してきました。有明のマンションは全部似たようなコンセプトですので、管理費を高く感じてしまう人にはあまりお勧めできない物件です。

駐車場設置率は63%。378台でした。中型普通車で19500円、大型ハイルーフで21500円となっており、1万円台後半の他有明マンションと比べると2000円程度高いです。設置率63%はCTA(73%)>GG(65%)>BAC(63%)くらいで空きがあまり出ないように設定されています。あまり余らせても経費はかかりますから、この辺考えられています。

PER

最近あまりやってなかったPERです。PERとは、「この部屋を今貸したら何年で回収できるのか」という値で、低いほど利回りが良いことになります。今回、モデルルームにて賃料査定を見せてもらいました。借上保証を付けた場合も載せています。

↓クリックすると大きくなります

もちろんこの値は、管理費等の維持費を含んだ額ではありませんので実際はもう少し低くなります。それを差っ引いても高層階の1LDK~2LDKはまぁまぁ優秀な値ではないでしょうか。逆に低層角部屋は保証をつけると25倍を超える値もあり、「投資には向かない」部屋となります(まぁこの部屋を貸すために買う人はあまりいないと思いますが)。全体的に階数プレミアムが有明の他のマンションに比べて低いので高層階ほどよい値が出る傾向になります。

続きを読む »

1 / 7123...最後 »

スポンサード リンク

プロフィール


【このブログの管理人について】
湾岸の妖精・のらえもん

【お知らせ1】
「のらえもんへ購入売却相談」はじめました!
↓↓相談あればこちらまで↓↓


↑↑ネタ提供や人生相談等こちらまで↑↑

【お知らせ2】
2016/2/11(new!)作品投稿サイト:noteにて「俺のブログ論」公開!


【お知らせ3】
廣済堂出版さんより、消費者目線&戦略的思考でマンションの購入・住宅ローン・売却を論じた「本当に役立つマンション購入術」絶賛好評販売中!Amazonランキングで「マンション」「家づくり」第一位!


【コメント】
湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

↓はみ出しブログ連載中!↓
マンションコミュニティ - 口コミ掲示板URL:
http://www.e-mansion.co.jp/
マンションにまつわるエトセトラ - URL:
http://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/author/noraemon

↓2017年3月現在、住宅ローンの借換10年固定限定で0.55%!!!10年固定期間終了後の優遇幅は1.906%!の異常事態。今借り換えないでいつするの?

住宅ローンを真剣に考えるサイト

住宅ローンを真剣に考えるサイトバナー
↑住宅ローンの簡易計算機をつけたサイトです。 本ブログの「住宅ローン研究」エントリはこちらに移行させます。

スポンサード リンク

のらえもんのマンション図鑑

のらえもんのマンション図鑑
↑本ブログの人気コンテンツ 「中古タワーマンション探訪」を 別コンテンツ化しました!

カレンダー

2013年4月
« 3月   5月 »
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930  

カテゴリー