住宅ローンや資金繰り

欲しいと思った物件がオーナーチェンジでした

のらえもんは絶賛無料相談受付中ですが、ここ最近は不動産が動かない季節なのかメール相談も少なくなってきました。

そんな、数少ないメールでの質問からたまには対話形式で紹介します。
ブログ上ではフランクに書いてますが、もう少しメールのやり取りはちゃんとしています。


「のらえもんさん、こんにちは。僕は住み替えで中央区のタワーマンションを探しています。このSUUMOに載ってる中古物件はいかがですか?」

noraemon_96
「いや、割安だと思われているかもしれませんが、これオーナーチェンジって書いてありますよ?」


「えっ、でも今すぐ入居したいというわけじゃないし、退去するまでは賃貸でお金が入ってくるし、物件が割安なら良い選択肢じゃないですか」

nora_yareyare96
「一括現金払いなら、たしかにそうかもしれませんが普通の住宅ローン使えませんよ?」


「そうなんですか?狙ってたマンションでいい間取りなんで買いたいんですが、方法はありませんか?」

ookawabata

うーん、どうしても欲しいなら確かに買う方法はあります。
いくつかの簡単な用語解説とリスクの解説をしましょう。

・オーナーチェンジ物件
既に賃貸して住んでいる方がいらっしゃる物件のことです。
普通、現在の賃料と利回りが掲載されています。

・割安ですか?
普通の空き家と比べれば、割安なことが多いです。前後ありますがざっくり1割ってとこでしょうか。

・住宅ローンは使えないの?

変動で1%を大幅に下回ったり、固定10年1.25%というような「住宅ローン」は使えません。住宅ローンはあくまでも自己居住用です。
同様の理由でセカンドハウスローンやフラット35も使えません。
日本政策金融公庫とか○○ガ銀行とかから投資用ローンを借りるしかないはずです。金利も高く、頭金も住宅ローンに比べると積まないといけません。
住宅ローンが恵まれすぎているともいえますが・・・

・賃貸に出している契約種別
普通借家契約:基本的に2年毎更新の契約で
定期借家契約:契約の更新が無い契約。1年もあれば5年もある
賃料は定期借家契約の方が安いです。契約の残存期間もチェックしましょう。普通借家の場合、更新の半年前に自己居住したいため更新しないと通知する必要があります。定期借家契約が4年とか残ってると、向こうが退去すると言わない限りしばらく住むことができません。

・リスクあるの?
部屋の内覧をすることができなかったりします。売主と賃借人が知り合いや物を頼める仲だったら、内覧は可能かもしれません。
サブリースに出していたら無理です。あと普通借家契約の場合、ごにょごにょがあると(以下略)

・自己居住のときに住宅ローンに変更できますか?
できます。が、銀行によりますし借主の信用力によります。
ただ、投資として買ったのにすぐ自己居住で一括返済されると同じ銀行からはローンをもう一度組みづらくなるでしょーね(すぐに一括返済されてしまいますと、銀行側の予定収益が失われて担当者のメンツと成績を潰すからです)。

オーナーチェンジ物件はたしかに割安なので、それを利用した裁定取引をする業者もいます・・・が、資金に限りがあり情報も限られる個人には少し敷居が高い取引です。そもそも、購入後すぐに住めるわけではありませんし、空き家に比べれば不測の事態の可能性もあります。そうした費用込みの値段ということです。

高度に発達した資本主義経済下においてフリーランチはないよねって結論でした。

P.S.
概してオーナーチェンジ物件の自己居住用購入は難度が高いので、真剣に購入をお考えなら素人ののらえもんではなく、プロに聞くべきです。サブリース等入ってると契約書が難解になり、経験の浅い仲介マンでは対応が困難になる可能性があります。複雑な案件ならネットではなく突破できる知恵を持ったプロを味方につけることが重要です。


今回質問自体の難度が高かったため、プロにお聞きしました。

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コメント

  • コメント (2)

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    • Rock
    • 2014年 6月 24日

    私も、自身で済む家を買う目的で、オーナーチェンジ物件を検討したことがあります。
    自身でするタイミングで、投資ローンから住宅ローンへの切り替えが可能かを色々な銀行に電話して聞いてみたのですが、ほとんどの銀行ができないとのことでした。担当者はOKといっても、いざ、本審査に通すと駄目だったりするので、切り替えはできればラッキー位に思っていた方が良いかもしれません。

    • puriky
    • 2016年 2月 23日

    オーナーチェンジ物件勉強になりました。
    自分の居住用で気に入った物件がオーナーチェンジとわかり諦め、その後に2月退去と分かり喜び、今日賃貸の募集がネットで一斉に上がり、ガッカリしたりと大変揺さぶられています。収益物件としての魅力は低め《戸数が20以下》修繕費高めですが、賃貸だったらすぐに決まると思います。ここで、買うなり借りるなり決めないと、早いモノ勝ちでダメになりそうですが、リビングの間取りに気になる箇所があり、見ないと決めれない。。。というのがホンネです。

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