価格

目安となる予定価格表をもらいました。訪問した時には、壁に価格表が貼り出されて要望書提出済のバラが4割ほどつけられていました。
空欄になっているところは今回売り出さないというわけではなく、要望書を提出すれば売り出されるようです。

グランソシア辰巳の森海浜公園 予定価格表
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見て分かる通り、なんと角部屋プレミアム無しです。これは驚いた！
角部屋の方が絶対的な金額は高いのですが、空間効率は高そうなので、私なら9,10F程度の中住戸にするくらいなら角部屋低層階を選びます（ただし眺望無し）。
ルーフバルコニー付ですと、+10万円/坪程度のプレミアムが乗っかります。これも他物件よりも少ないと感じます。

坪単価よりもまず「4000万円前後」というターゲット価格が強く意識された値段づけと見えます。
計算すると南棟平均が坪195万円くらいでした。西棟が-5~10万円、東棟が-10万円くらいに感じます。
物件平均が坪190万円程度となります。

本物件の北側、「ブリリア辰巳キャナルテラス」「バンベールルフォン辰巳」とほぼ同じ価格帯となりました。
この２物件は北側が運河に面していて開放感という売りがありましたが、本物件にはそのような売りはありません。ですが、昨今建築費高騰がニュースになっていますが、価格据え置きな値付けは良心的ながします。

画像出典：グランソシア辰巳の森海浜公園公式Webサイトより

維持費

管理費は平米あたり144円。修繕積立金は同100円でした。タワーマンションと見比べるとかなり安い気がしますね。
最近、管理費を割安にしたマンションがいくつか出ましたが、本物件はそこまで管理費を絞り込んでない設定に見受けられます。

駐車場設置率は50%。機械式駐車場でして利用料金は15000円～20000円となってます。

ちなみに、もし貸すとしたら66㎡の部屋で17万円、75㎡南角部屋で20万円強とのことでした（空室保証なし）。
表面PER（何年かしたら元が取れるか）値は約20と、23区ではトップクラスの良い値となります。

総評

長谷工施工の物件はどれを見に行っても専有部はほぼ同じ仕様でして、モデルルームを訪問してもデジャブ感があります。
ただ、タワーマンションのように期待を煽る印象は無く、住居にそこまでお金をかけず利便性を取る方には良いかと考えます。

辰巳駅徒歩10分・4000万円で60㎡後半な新築マンションを購入可能な地域を他で考えてみると、府中や江戸川区一之江あたりの価格とほぼ同等でして、こちらと比較すれば都心への近さは武器でしょう。

他方、目の前が都営アパートということで、現地を見ればわかる雰囲気があることも事実です。目の前正面の建て替えは10年後あたりでして、そこまでは我慢が続きます。

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