ブランズタワー豊洲

超大型物件【ブランズタワー豊洲】の住み替え需要で湾岸中古は一時供給過剰になる?

読者より、「来年ブランズタワー豊洲の入居が始まります。近隣マンションからブランズタワー豊洲の住替えで在庫がダブついて一時的に安くなるとは考えられませんか?」という質問が来ました。なるほど、ありえますね。

過去の事例でいうと:

パークタワー晴海への住替えがお隣のザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス・ティアロレジデンスからかなり発生。このため両物件の在庫が一気にダブついて一時的に8〜10%程度成約事例が落ち込む。

シティタワーズ東京ベイへの住替えが、有明の既存タワーマンションから少なくても200程度発生。有明のタワマンは一時的に10%程度の値下がりを見せる。

ということがありました。特に有明は緊急事態宣言の初回と重なったため、弱気の成約がいくつかありましたね。しかし、御存知の通りすぐに回復しました。

では、ブランズタワー豊洲では同じことが起こるのでしょうか?のらえもんTwitterで投票を呼びかけてみました。設問は以下のとおりです。

1168票の内訳を見ると、購入者は215票。うち、住宅購入が初めてで売却物件なしが120票。住宅購入が二回目以上で現居を売却するが46票、二回目以上だけど現居売却なしが48票でした。この数字を素直に受け取ると、全体の46/215=21.1%が住み替えに寄る売却があることになります。この率は私が事前に予想していた数値よりも少し大きかったです。

さて、上のアンケート結果をブランズタワー豊洲は、1152戸ですから、1152×21.1%=244戸の売出しがあることになります。おっと、これは凄い売出し数ですね…

さて、この結果をどう見るかですが、私は以下のように考えます。

  • のらえもんブログ読者はマンション既購入者が多い(アンケート結果から80%弱が買っている)ため、若干バイアスがかかっている。
  • そのため、実際は200戸程度ではないだろうか。
  • 一方で、豊洲エリアだけでなく、周辺のエリアからの住替えも多いはず。
  • 2019年、2020年に比べて需要は旺盛である。
  • よって、感覚値ではあるが現状需要が圧倒的に多い状態から一時的に落ち着くが、下落はあっても5%程度ではないだろうか。

という感じです。なお、2024年にパークタワー勝どきと晴海フラッグが一斉に入居が開始されます。ブランズタワー豊洲よりも絶対的な戸数が多いため、これよりも影響はかなり大きいと考えています。

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