プラウドタワー亀戸クロス

プラウドタワー亀戸クロス モデルルーム訪問 その2【共用施設と販売予定価格表】

プラウドタワー亀戸クロス 物件概要からの続きです。今回は、共用施設と販売予定価格についてお伝えします。

共用施設

別のデベの事例を出してしまって申し訳ないのですが、「のらえもんさん、タワマンの共用施設は足りないものを補うためのものです。本物件は商業施設とホテルが隣接していますから、タワマンの中に維持費がかかる共用施設なんていらないんですよ」と言われたことがあります。

本物件も、湾岸の煌びやかな共用施設はほとんどありません。お隣の商業施設が利用できますし、バラエティ豊かな亀戸駅そばですので、外のリソースを使うのが合理的です。

スカイラウンジ(ゲートタワー22階)

ゲストルーム3室(ゲートタワー22階1室・3階1室、ブライトタワー3階1室)

たったこれだけです。(公式WebページにまだCGなし)

普通のタワーマンションが持つ、ジムやカフェなどは外で代替可能でしょうから、わざわざマンション内専用リソースとして抱え込まない方がいいという判断でしょう。

画像出典:プラウドタワー亀戸クロス DMより
(カフェは100%入ると思いますが、ジムが入るかはまだわかりません)

また、ゲートタワー4階、商業施設と繋がった部分に「まちのリビング」が入居します。これは野村不動産が床を保有し、開放することで、住民だけでなく周辺住民にも開放された施設となり、様々なワークショップやセミナーが開かれる予定です。このまちのリビングは、タワマン内にあるとはいえ、セキュリティの外側にあります。

画像出典:野村不動産プレスリリースより

このまちのリビング、デベロッパーが主体となってエリマネを作り、地域活動を支えていく。売ったら売りっぱなしというデベロッパーが多い中、素晴らしい取り組みだと思いますね。タワーマンションはどうしても内側志向、ゲーテッドコミュニティになりがちです。最近は、ブランズタワー豊洲でも東急さんが似たような取り組みをされるなど、長期的に体験や学びを提供する物件、コト消費へ舵が来られるようになってきました。

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ご覧ください。

価格

※こちらの価格は予定価格表です!第一期の価格表はこちらから:

プラウドタワー亀戸クロス 第一期販売予定価格表
(クリックすると大きくなります)

 

第一期販売は居住環境がより良いブライトタワーの、西と南側から販売となります。東側は次期とのことでした。

この表の平均坪単価は360.4万円でした。この価格は単価の高い25階プレミアムフロアの割合が大きいです。東と西の単価にさほど変化を付けないと予想しますと、ブライトタワーの全戸平均坪単価は340〜350万円くらいでしょう。いや、、、驚きました。亀戸駅徒歩2分とはいえ、坪330万円・総額7000万円の壁をあっさり超えて来ましたね。

ただしこのマンションを、「JR駅近・タワーマンション・商業施設隣接複合開発」といった平成末マンション三種の神器が揃った物件としてみるとどうでしょう?隣駅錦糸町のブリリアタワー東京(2006)はここと同じくらいかそれ以上の坪単価、総武線を千葉県側までさかのぼっても、本八幡のグランドターミナルタワー本八幡(2013)は坪320万円強くらいの価値が付いています。近年、この三種の神器が揃ったマンションは、他沿線でも相当な強気の値段ですが、おしなべて人気が出ており、中古の成約価格も強気です。ですので、現在の環境が続くと仮定した場合リセールバリューを考えてみても、実はものすごい割高、という感じは実際しないのです。。。

この敷地の両隣を挟むように、東京ソシオグランデ(亀戸2分)とブライトスクエア(亀戸1分)が立っています。成約坪単価はそれぞれ東京ソシオグランデ(2004)が坪230後半くらい、ブライトスクエア(1999)はなんと坪283でした。20年近い築年数が経っているマンションがこれだけの評価があるエリアですので、この価格で買っても、今の相場感からいうと悪くないなと。

近隣で直近2年間で販売された物件の坪単価を見てもおしなべて強気です。調べてみるとこのほとんどが1LDKがメインの単身DINKS向け小規模物件で、ファミリー向け物件はあまり出てませんね。

錦糸町亀戸界隈新築マンション坪単価票2018-2020

物件名交通総戸数平均専面平均坪単価
ヴィークコート錦糸町錦糸町駅徒歩8分5662.89301.7
リビオレゾン墨田押上本所吾妻橋駅徒歩7分4240.32312.9
ブランシエラ東京住吉菊川駅徒歩7分2940.53313.8
パレステージ大島西大島駅徒歩2分10044.65314.5
ブリリア亀戸亀戸駅徒歩4分4944.81316.8
クリオラベルヴィ錦糸町錦糸町駅徒歩9分3644.62329
オープンレジデンシア錦糸町錦糸町駅徒歩5分4239.53386.5

大規模再開発内でこの坪単価でも納得感あるし、買ってもリセールで苦労することはなさそうです。むしろ問題は、亀戸の地元の人たちはこの物件をぜひとも欲しいという魅力ある物件になったでしょうけど、果たしてこの価格についてこれるか、ということでしょうか。コンセプトムービーが超・地元密着なだけに。
亀戸界隈のお金持ちの買い替え、DINKS、正社員共働き子育て世代…こういったところがメインターゲットとしていると思いますが、この坪単価で、部屋をあえて刻まず、79平米・74平米の3LDKをメインにしました。3LDKメイン価格帯は、7,300~8,500万円。となると、地元需要だけで即完は難しく、広域でお客を獲得しないといけないでしょうね。ここに住む人は「新・亀戸人」かもしれません。なんか湾岸と似ている。

次回は総評です。


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