2018年初頭の湾岸中古タワーマンションの相場情勢が、エリア毎にどうなっているのか分析するエントリの第三回。今回は東雲編です。このエントリでは「東雲キャナルコート内タワーマンション＋ブランズ東雲＋湾岸タワーレックスガーデン＋パークタワー東雲」を取り上げることにいたします。
これから東雲には、野村不動産の大規模板状マンションが開発予定です。今年中にも販売は開始されますが、その前夜ともいうべき状況の周辺中古相場を知っておくと、意思決定もしやすいでしょう。
今回の調査対象マンションは、以下となります。
Wコンフォートタワーズ EAST（2004）、Wコンフォートタワーズ WEST（2005）、アップルタワー東京キャナルコート（2007）、キャナルファーストタワー（2008）、ビーコンタワーレジデンス（2009）、プラウドタワー東雲キャナルコート（2012）、パークタワー東雲（2014）
（アップルタワーが隠れていたので、天気いい日に撮った写真も添付します。一番左端がアップルタワー。角部屋がダイレクトウィンドウ形式になっている八角形のマンションです。）
ブランズ東雲（2012）
湾岸タワーレックスガーデン（2012）
（ビーシティの皆様ごめんなさい）
まずはこの直近2年間である2016年と2017年の成約事例坪単価を、各マンション毎に色分けした散布図がこちらとなります。
（各事例グラフはクリックすると大きくなります）
マンションが８つ並んでいるので、ちょっとわかりにくいかもしれませんけど、坪単価別に３つのグループに分けられます。
- Ｗコンフォートタワーズ・アップルタワー東京キャナルコート・キャナルファーストタワー・ブランズ東雲
- 湾岸タワーレックスガーデン・ビーコンタワーレジデンス
- プラウドタワー東雲・パークタワー東雲
特に、１はブランズを除く３マンション事例がほぼ重なっている構図となります。築年数と徒歩分数の違いはありますが、だいたい同じ相場と言えそうです。
グループ別に見ていきましょう。
１：Ｗコンフォートタワーズ・アップルタワー東京キャナルコート・キャナルファーストタワー・ブランズ東雲
見やすくするため、各グループで横軸の坪単価を変化させていることをご承知おきください。
東雲の中でも最もリーズナブルに入るこの４マンション。どれも中央値坪210前後に落ち着きます。坪210万円は75平米換算で4750万円となります。こう考えると、東京23区メトロ駅徒歩10分以内のタワーマンションとしてはかなりバリューのあるお値段と感じることができます。この４マンションの特色としては、
・Ｗコンフォートタワーズは、東雲キャナルコートの中で最初にできた分譲マンションで、辰巳駅に最も近い場所に位置します。イオンからは若干離れるものの、立地面での優位性や最初に建ったタワーマンションということで、余裕のある作りになっています。
・アップルタワー東雲は、若干変わった作りになっているものの、八角形とDW方式の窓により、スタイリッシュな外観をしています。またホテルグループのアパが分譲した経緯で各戸に温泉蛇口が引かれています。ほぼ唯一無二の存在です。
・キャナルファーストタワーは、あまり特色がないタワーではありますが、棟状比の関係でスパン幅に余裕があり、他のタワーに比べて間取りが優秀です。
・ブランズ東雲は本事例の中では唯一の板状マンションとして挙げさせていただきましたが、東雲キャナルコートの外にあるにも関わらず、中のタワーより若干高い評価が付けられていることがわかります。これは維持費の心配がさほどないこと、目の前が開けていて、高層階なら東京湾をのぞむことも可能な湾岸マンションらしさを兼ね備えているからです。
２：湾岸タワーレックスガーデン・ビーコンタワーレジデンス
次のグループとなる、２マンションです。ただし、ビーコンは直近に坪210以下事例が重なったのでグラフが右下がりになっていますが、全体的に見れば、この２マンションは重なる位置になります。ただ、湾岸タワーレックスガーデンは60平米台がメインで分譲された関係上、マンションの成約”価格”はレックスガーデンの方がお安くなっています。この２マンションは免震という特徴を兼ねています。
・ビーコンタワーレジデンスはパークタワー東雲を”東雲キャナルコート内”では唯一の免震タワーマンションです。マンションの統一ブランディングに気を使われたマンションで@beaconのロゴが館内各所に登場します。東雲一おしゃれなマンションと私は考えています。
・湾岸タワーレックスガーデンは、りんかい線東雲駅徒歩３分と、りんかい線沿線の中でも非常に駅近部類に入るマンションです。りんかい線は、通勤路線としてはメジャーではないせいか、埼京線直通の利便性と電車の空きが奇跡的にミックスされた路線です。ただし運賃が距離の割に高いのですが…辰巳駅にも歩いていけないことはないのですが、東雲・辰巳ともに駅前に何もないという状況が利便性と免震兼ねている割にこの坪単価（それでも240は立派ですが）、という評価だと思います。
３：プラウドタワー東雲・パークタワー東雲
どちらも震災後の売り出しとなった２マンションです。パークタワーの方が免震と築年数の関係上、若干高い評価が付いていますが、プラウドタワー東雲は平均80平米以上というゆとりが売りのマンションでしたので、成約価格を見ると似たようなものとなっています。パークタワー東雲は驚きの坪275～280が中央値、プラウドタワーも坪255です。
・プラウドタワー東雲は、東雲地区で一番大きな52階建てです。弱点は棟状比の関係で免震を採用できず、耐震設計であるため、柱がかなり太いことです。建物はさすがプラウドという感があり、とても上品にまとめられていて、豊洲駅にも徒歩11分表示と徒歩圏内である点がセールスポイントです。
・パークタワー東雲は、3.45mという近隣では一番高い階高を持ち、震災後のコストダウンの影響を殆ど感じないタワーです。館内各所にコミュニティ形成のための共用施設がこれでもか、というくらい付いています。震災後ということでかなり安く売られたのですが、いまは地域ナンバーワン物件の風格すら感じます。
最後に成約と在庫の比較グラフを作成しました。Ｗコンとパークタワー東雲を一緒にするのもいかがなものか、となっていまいますので、グループ３とそれ以外で分けています。
（各事例グラフはクリックすると大きくなります）
市場在庫（中古）の価格は、あくまでも売主の希望金額ということで、個別交渉が入ります。グラフである程度のあたりがわかると思います。ただし、値引くかなどは売主次第でもあります。
最初の写真後の説明で
「パークタワー晴海（2014）」
となっているのは
「パークタワー東雲（2014）」
では無いでしょうか
晴海、豊洲、東雲と参考になります。
勝どき、月島、有明はおそらくネタ化されると思いますが、港南、芝浦、汐留、品川シーサイドなどの湾岸も期待しております。