修繕積立金の値上げ見通しについて質問したところ
「30年後までに70億円必要で、5年毎に値上げしていく」
と営業さんは試算結果を見せてもらいました。
CGの出典：パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス公式webサイト
以下、コメントで指摘を受けたので修正します
修繕計画書は一時金無しの場合、5年ごとに
平米あたり120⇒200⇒280⇒340⇒390に値上がりします。
（もし間違った情報ならご指摘ください）
管理費が平米あたり310なので合わせると結構維持費はかかりますね。
例えば南西角の70W（管理費22,470円）なら
初年度～：75.63×120=9,080円
5年後～：75.63×200=15,126円
10年後～：75.63×280=21,176円
15年後～：75.63×340=25,714円
20年後～75.63×390=29,495円
15年後の維持費用は22,470+25,714=48,184円です。
西向き60A（管理費18,110円）なら
初年度～：60.95×120=7,320円
5年後～：60.95×200=12,190円
10年後～：60.95×280=17,066円
15年後～：60.95×340=20,723円
20年後～：60.95×390=23,770円
近隣の築10年以上のマンションを列挙してみました。
- キャナルワーフタワーズ 築11年 管理費@189修繕積立@119
- 晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー 築14年 管理費@174修繕積立@193
- センチュリーパークタワー 築13年 管理費@345 修繕積立@69
（↑さすがに少ないので一時金徴収あり??） - シティフロントタワー 築20年 管理費@518 修繕積立@136
クロノレジデンスは築5年の時点でこれらのマンションの修繕積立金を超えていくことになります。
理由を考えたのですが
- 駐車場付帯率が34%と低く、ここからの収益が望めない（平米あたり33.13円）
⇒ 駐車場の収益はすべて管理費に組み込まれ、修繕費用には回らない計算 水物テラス面積が広く、維持費がかかる
⇒運用にはお金掛かりそうだが、修繕費はそれほどでもない- そもそも49階建とかなり高層
- 一時金方法をとらない
⇒見かけのコストを圧縮するデベロッパーが多い中、これはすばらしいと思います - 物価上昇を織り込み済み（平米あたり34.25円）
- 調査・診断・予備費などの項目有
からなのでしょう。
一時金無しの場合、120円>200円>280円>340円ですが、20年目から390円になります。
高い原因ですが、まずクロノレジデンスとプラウドタワー東雲の単位あたり修繕費を比較してみると、
・晴海タワーズクロノレジデンス
30年累計工事費(71億5,600万円) / 総専有面積(60,482.71㎡) = 118,314.80円/㎡
月あたり 118,314.80円/㎡ / 360月 = 328.65円/㎡･月
・プラウドタワー東雲
30年累計工事費(43億8,632万円) / 総専有面積(47,059.34㎡) = 93,208.26円/㎡
月あたり 93,208.26円/㎡ / 360月 = 258.91円/㎡･月
となり、およそ70円ほどの差があります。
ただ、これは工事費を出す際の基準の違いが一つの大きな原因ですね。
このマンションは、他ではほとんど例が無い「物価上昇に伴う工事費の増加」を計画に盛り込んでいて、30年総額で7億4,586万円、単位あたり34.25円/㎡･月が上乗せされています。
他のマンションの基準に合わせて、物価上昇を考慮しない金額に修正すると、30年総額64億1,015万円、単位あたり294.40円/㎡･月になります。
上記の基準の違いを除外すると、両者の差の一番大きな原因は「機械式駐車場の修繕費」で、これが総額7億2,146万円、単位あたり33.13円/㎡･月になります。「水景・水盤設備の修繕」については、30年総額3,560万円、単位あたり1.63円/㎡･月ですので、全体に比べればそれほど大きなものではないかも知れませんね。これ以外では、「予備費」単位あたり1.45円/㎡･月、「調査・診断費」単位あたり3.45円/㎡･月などが挙げられます。工事項目の網羅性でも違いがあり、プラウドタワー東雲よりもクロノレジデンスの方が、30年を超える周期の修繕工事金額が小さくなっています。また駐車場使用料については、ここの場合、修繕会計ではなく、全額一般会計で予算化されているので、積立は行われず費消されます。
物価上昇の考慮や、予備費の計上(プラウドタワー東雲は予備費0円)、大きな調査・診断費の計上、30年間の工事内容などからみて、かなり膨らんだ計画となっていますので、施工会社や管理会社の「ぼったくり」に遭わないように注意する必要がありそうですね。
>>ありきたさま
詳しくありがとうございます。
「修繕積立費用」についてはMRで資料をちらり程度しか見せてもらう程度でした。どうせなら項目詳細まで載った資料をもらってエントリを立てるべきでした。
クロノレジデンスとプラウドタワー東雲の修繕費用内訳と費用の違いについて、非常に勉強になりました。ありがとうございます。
当エントリも修正させて頂きます。