今年のゴールデンウィークは毎日晴れて気持ちがいいですね。すっかり日焼けしてしまいました。さて先日、読者様から以下の相談メールをいただいたので、江東区の湾岸マンション市況を改めて調べてみました。
Q：
のらえもんさま。
いつもブログを購読させていただいてます。
豊洲地区の中古物件を購入検討していますが、価格が高騰しすぎているのでは？と思うと、二の足を踏んでしまいます。具体的な検討物件は・・・
（以下略）
うーん、たしかにここ最近の新築物件の値上がり具合はすごいものがありますが、売出し値ではなく成約値としてみるとどうなんでしょう？せっかく質問をいただいたので調べてみました。
ご質問頂いた豊洲地区の成約事例の散布図です。
豊洲地区中古マンション成約事例
縦軸：成約坪単価
横軸：日時
抽出条件：江東区豊洲、竣工2005年以降、成約日2014年7月1日～2015年5月5日
↓グラフはクリックすると大きくなります。
ここ1年の成約事例をプロットすると実は横ばいなんです。
体感の売り出し価格は上がっているという印象がありますから、成約価格は横ばいということは時間がかかって（ここ未検証）値上げ部分が交渉により下げて成約、という事例が多いんでしょうね。豊洲はこんな感じです。
意外なのは東雲。東雲はキャナルコート内とキャナルコート外でプロットを取ってみました。
東雲地区中古マンション成約事例
縦軸：成約坪単価
横軸：日時
抽出条件：江東区東雲、竣工2005年以降、成約日2014年7月1日～2015年5月5日
↓グラフはクリックすると大きくなります。
キャナルコート外のマンションは、「ブランズ東雲」「湾岸タワーレックスガーデン」「パークタワー東雲」の３マンションです。んーあまりキャナル内外で別れてないような、と思って別の抽出条件ですとくっくり２グループに別れます。
明らかに成約坪単価が高いマンションがあって、それが「プラウドタワー東雲」と「パークタワー東雲」の２つです。震災後売出しか震災前売出しかで別れています。
でも線形近似曲線を取ってみると、震災後マンションは、上向きながら上２つの恵まれた事例を除けば横ばい、震災前マンションはこの間10%近く上がってることがわかります。
最後に有明を見てみましょう。
有明地区中古マンション成約事例
縦軸：成約坪単価
横軸：日時
抽出条件：江東区有明、竣工2005年以降、成約日2014年7月1日～2015年5月5日
↓グラフはクリックすると大きくなります。
有明は全体的なプロットが右肩上がりです。
坪220万円以下の事例は、「ガレリアグランデ」の低層階と「ブリリアマーレ有明」の北東月島倉庫側低層階だけでそれ以外を除けば、全体的な成約価格が上がってます。線形近似を取るとこの期間、10%弱の値上がりとなってます。
ということで、この1年間だけで見れば、「豊洲」と「東雲・有明」の価格差が若干縮まっている結果となりました。
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