モデルルーム訪問

ザ湾岸タワー レックスガーデン訪問 その2

価格・管理費:

50後半~60㎡台2LDKが中心です。
坪単価的には210~225くらいで総額4000万円前後となっており、
部屋の広さと相まってDINKSか一人っ子世帯向けマンションです。

価格表を見ますと、15Fまでの坪単価平均が216.3万円
16~29Fまでの坪単価平均が232.8万円となっており
プラウドタワー東雲に対してはまだまだ価格競争力はあります
こう以前書いていますが、坪単価じゃ並んでいます。総額評価なら価格競争力はあります。


(クリックにて拡大・プレミアムフロア30/31階省略。6Fより下はぜんぶ契約済)

東向きと西向きで価格の差はなく、南向きのプレミアムは約10%。
一方、角部屋プレミアムは3~8%程度と他のマンションと差はなく
北西角部屋8・9Fにいたっては、ほぼ差がありません。

 

角部屋は廊下が長いという評価でしょうか。他マンションに比べて差をつけていません。
6Fより下はもうないみたいですが、もっと安かったんでしょう。

私が提示された部屋で買うとしたら
なるべく南に寄ってる西向き60B 23F 4218万円@225か、
高速の向こう、海が見えるだろう東向き65A 18F 4338万円@218を選ぶと思います。

このマンションの一番の売りは、価格ではなく管理費です。
共有施設を絞り込んでいるので、管理費は周辺を圧倒する㎡あたり150円!
なんとタワマン内廊下物件で、60㎡台なら1万円を切ってきます。
これは大きいですね。
豪華共有施設が売りのブリリア有明兄弟は@300超えてますので倍以上違います。
共有施設なんて、そのうち使わなくなるし、、、と考えている人にはいいと思います。

 

PER:

予想賃料一覧表を拝見させていただいたところ、60平米のお部屋で17万円程度。
物件価格が4000万円とするとマンションPERは19.6。4200万円で20.6。
東雲はキャナルURを含め賃貸マンションが豊富とあってお隣有明に比べるとPERは下がります。
ですが、他の東雲タワマンに比べればPERは高い方でしょう。

 

総評:

いずれにせよ、お買い得な部屋は既にあらかた売れてしまった感があります。
プラウドタワー東雲の中低層とここは結構価格が近いので、、、
うーん、僅差プラウドかなぁ、と私は判断しますが
免震でいいんですけが、湾岸高速と晴海通り至近がネック。

レックスガーデンは60㎡前後の狭め部屋の設定が多く、プラウド東雲は80㎡近いファミリー向けが多い。
坪単価は似ていますが総額では平均1000万円くらい違いが出ますので
こちらの方が若い夫婦には買いやすいと思います。
60㎡前後は永住向きではないんですが、貸しやすく売りやすいので
買った後の人生の進路変更もフットワークが軽くて済みます。
とりあえず新築坪200万を辰巳で出すなら、すこし狭くてもこちらがオススメです。
維持管理費もタワマンとしては非常に安く上がっているので。

 

このマンションをオススメする購買層

・20後半~30台前半共働き夫婦
・ランニングコスト重視
・子供は一人まで
・大崎渋谷新宿方面通勤
・10年前後で買い替え

強み

駅徒歩3分(ただしりんかい線)
免震タワーマンション
管理費が圧倒的に安い
内廊下
目の前深川車庫、バス便豊富
(業平橋駅前行、新橋行、錦糸町駅前行、東京駅八重洲口行、門前仲町行)

弱み

周りは交通量多く騒音大
東雲駅周辺に何もない
共有施設無。他の向きの眺望を共有できない


湾岸タワーレックスガーデン訪問 その1

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