» 2014 » 5月のブログ記事

一年で1110戸を売りきった「SKYZ TOWER&GARDEN」。その隣に位置する第二弾・550戸のマンションは「BAYZ Tower&GARDEN」として販売されます。売主幹事会社は三井不動産から東京建物になっています。SKYZを引き継いだ、BAYZのモデルルームに行ってきましたので報告します

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画像出典:BAYZ TOWER&GARDEN公式Webページより

物件概要

・物件名: BAYZ TOWER&GARDEN
・総戸数550戸
・豊洲6丁目の再開発第一弾物件
・共用施設はSKYZと共用であり、550戸規模ではなく豊富
・SKYZに続き、清水建設施工の免制震複合システム・各階防災倉庫・72時間非常発電
・豊洲駅までは徒歩11分程度の予定

立地・周辺環境

SKYZ TOWER&GARDENと同じ東京ワンダフルプロジェクトの一部であり、SKYZ・BAYZの2棟からなる計画です。位置的には東と南を東電堀に面した豊洲6丁目の東南角部に位置しており、いわゆる「豊洲」とは少し離れた場所になります。敷地計画は超高層3棟にまとめたこともあり、勝どきなどのマンションと比較するとだいぶ空地面積が大きく取られています。
本物件西側は20階程度までコンピューターセンターと変電所により視界が塞がっており(そのため西20階前後で価格がかなりアップします)、北側も一部賃貸等と被る計画です。

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画像出典:BAYZ TOWER&GARDEN公式Webページより

建物形状は南北方向に長い長方形型。SKYZとは微妙なラインで完全なお見合いは防がれています。

有明・台場方面へ通うのでなければ、メイン使用は豊洲駅でしょう。護岸工事が完成すれば徒歩11分表示となる予定です。豊洲3丁目・4丁目より広がりのある空間となりますが、駅からは少し歩くこととなり、その点が後の懸念材料です。

眺望

東西南北4方向となります。シミュレーションは標高75mとしました。北側から見ていきましょう。

北向きは豊洲方向となります。
北向き西側になればなるほど、賃貸棟が被ってきます。この辺については、モデルルームでシミュレーションを見てください。真下は運河の一部ですので、広がりは確保されています。このシミュレーションではデータが古いため表示されていませんが、入居までには昭和大学豊洲病院と豊洲西小の建設が終わっています。また豊洲駅そばにはオフィスビルが三棟建つ計画なので、現状のGoogleEARTHシミュレーションとは見え方がだいぶ変わるはずです。

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東方向は、東雲方向となります。
こちらも足下目の前は運河。向こう岸までは離れていますので、下層階でも開放感があります。

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南側は有明方向です。

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大好評企画(自称)ケーススタディ集も4つ目となりました。
本ケーススタディ集は、のらえもんに実際に来たメールを元に、本人とわからないように情報をぼかした上で、私がどう答えるかをシミュレーションしたものです。ゆえに、実際の回答メールとは若干異なりますが、要旨はかわりません。

「2人の子供がいます。資産価値の下落が少ないマンション・部屋を購入したいと考えています」

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画像出典:coneta.jpより。フリー素材のため、題意とは関係ありません

Q:
のらえもんさま、いつもブログ等拝見させていただいております。
Aと申します。
妻と未就学児の4人家族で、世帯年収は1400万円程度ございます。
(略)
現在賃貸マンション居住中ですが、いろいろありまして今年に入り新築マンション購入を考えております。
資産価値の下落が少ないマンションを探しています、どうか相談に乗ってください。今一番手の候補としては

・中央区のマンションお見合い方向のお部屋、70平米台

迷っているポイントとしては・・・
(以下略)


noraemon

A:こんばんは、のらえもんです。

資産価値の下落を最大限幅を気にされていますが、優先順位の1番は本当にそれでよいのでしょうか?
少し、ご質問の題意とはずれるかもしれませんが、以下語らせてください。子育てをされている方で、資産価値を最大限に気にされている方には似た内容を送らせていただいてますのでAさんに他意があるわけではありません。

最近、「幸せってなんだろう」と強く考えるようになりました。それって経済的な効率のみで語れるものなのでしょうか。
新築・超大規模なマンションですと、一度に大量の住戸さばかなければならないため、価格の歪みが形成されます。そこを突くことができれば、確かに「損をしないマンション購入」ができるような気がします。
しかし、価格の歪みの多くは、方角や採光が不利だったり、他のマンションとお見合いな部屋だったりします。

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第二期価格表をアップしています。既に古い情報です。

勝どき ザ・タワーの第一期価格表が発表されました。
読者様より価格表をいただいたので、書き起こし&共有します。

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画像出典:KACHIDOKI THE TOWER公式Webページより

最初の頃の予定価格表と比べてみると、一部の住戸で値下げしています。前回の予定価格表をいろいろ見直すと、修正点がけっこう出てきましたのでその辺は修正しています。なにぶん1470戸もあるのでまだ見落とした点あるとおもいますが指摘いただければ直します。

ちなみに、ちゃんと計算するのを断念していますが、最上階を除いた全戸平均坪単価は300万円あたりだと考えます。
1470戸ありますので、ウイング別かつ高層と中低層で分けて6分割しています。

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KACHIDOKI THE TOWER(勝どき ザ・タワー) 西ウイング予定価格表・高層階
(クリックすると大きくなります)

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KACHIDOKI THE TOWER(勝どき ザ・タワー) 西ウイング予定価格表・中低層階
(クリックすると大きくなります)

ktt1st_pricelist_02

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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