» 2014 » 3月のブログ記事

勝どき ザ・タワーの総評にて、「逆梁アウトフレーム構造が生むライン、シンメトリー性を強調したデザインは順梁ガラスバルコニーなマンションより、僕の好み」と書きましたが、ほとんどの人にはなんのこっちゃ?という感じだったかもしれません。

順梁と逆梁の違いについて、わかる範囲で説明してみます。

高層マンションは基本的に「ラーメン構造」でできています。ラーメン構造とは、柱と梁の組み合わせで耐震性を生み出す構造のことです。以下の図がわかりやすいでしょう。

460-1
画像出典:三井のリハウス 不動産用語集より

この柱と梁の間に、壁と床を設置して空間を切り取ります。これが部屋になるのです。常識的に考えれば、梁と梁に床を渡すので、梁は部屋の中から見れば上に位置することになります。これを順梁といいます。最近のタワーマンションでは、バルコニー手すりの下部分をガラスにして開放感を演出することが多くなりました(一昔前なら怖いと言われていたでしょうね)
さて、2000年前後くらいからでしょうか。順梁とは逆に、床の上に梁を乗せる構造が流行し始めました。これを逆梁といいます。言葉にすると難しいのですが、図にすれば一目瞭然です。

順梁の場合:

junbari

逆梁の場合:

gyakubari

このように、コンクリート梁が出っ張る部分が変わってきます。柱と梁はセットなので、柱の位置も変わります。

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勝どき ザ・タワー モデルルーム訪問 その1 その2の続きです。

ktt_design
画像出典:KACHIDOKI THE TOWER公式Webページより

管理費は平米あたり244円、修繕積立金は98円となっています。70㎡のお部屋なら管理費17080円・修繕積立金6860円ということです。水物施設が無く1棟1420戸の超大規模物件としては、あれ?そこまで安くないかな、とも思いましたが、坪300万円のマンションを購入できる層が入るなら、この程度の維持費なら安い方ではないかと。

前回に引き続きお値段の話をもう少し。このマンションの南側、THE TOKYO TOWERS(トウキョウタワーズ)中古タワーマンション相場を見てみましょう。ミッドタワーは北棟・シータワーは南棟です。

KTT-TTT

THE TOKYO TOWERS 直近1年成約事例(相場)
↓クリックすると大きくなります。

TTTjirei

上記表の坪単価、単純平均をとると269.4万円でした。本物件とお見合いになる方向はミッドタワーかつ北西向き住戸となります。
38階北西向きが236.3万円・55階(!)北西向きが268.3万円となり、全体平均を考慮するなら弱気な水準で推移していますが、それでもこの価格です。勝どき ザ・タワー、お見合い南東方向の相場を見れば、こちらの部屋が中古になった時の価格相場もおのずとわかるとおもいます。

ただ、勝どき晴海エリアはこれから、大型物件の供給がまだ続きます。TTTの成約が参考になるかはその時になってみないとわかりません。現状ではTTTの事例が一番参考になるよ、程度でお願いします。

総評

鹿島建設のタワーマンションは質実剛健なイメージがあってこちらもその延長線上にあります。西ウイングは地権者住戸の関係上、かなり部屋割りにばらつきがあるのですが、逆梁アウトフレーム構造が生むライン、シンメトリー性を強調したデザインは順梁ガラスバルコニーなマンションより、僕の好みといえます。

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勝どき ザ・タワー モデルルーム訪問 その1の続きです。
価格表と共用施設についてです。

共用施設

鹿島建設が作るマンションは、あんまり派手な共用施設がありません。勝どき ザ・タワーは戸数が1420戸と破格の規模ですので、控えめといっても、それなりに充実しています。後々コストがかかりそうな施設が無いのはいいですね。

ゲストルーム・6室/ 40Fと27F
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このエントリの画像出典:KACHIDOKI THE TOWER公式Webページより

スカイビューラウンジ ・40F
img-34

貸切可能なビューラウンジです。規約によりお酒は飲めないそうです。公式ページにはもう一つCG画像があってそちらにはグラスが置いてますが、きっとジュースなんでしょう。

パーティールーム・40F
img-35

スタディルーム・40F
img-36
半個室があるスタディルームです。ただ、個室が多いなら40Fじゃなくてもよかったんじゃないかな・・・それこそ2Fにつくってもう一個パーティスペースを作るとか。

その他

  • フォレストカフェ(カフェサービスあり)
  • ライブラリーラウンジ
  • キッズルーム&テラス
  • フィットネススタジオ
  • ゴルフシミュレーションスタジオ
  • ギャラリーコリドー
  • ミュージックスタジオ

と多くの施設があります。
ゴルフシミュレーションは、Wコンフォートタワーズで見ましたが、ちょっとうらやましい施設ですよね。近隣の直近例ですと、クロノレジデンス・ティアロレジデンスにも設置されています。

ゲストルームは「都市」「自然」「伝統」という3テーマ、6室用意されます。

価格表

本物件は「西ウイング」「南ウイング」「東ウイング」の3棟からなっています。価格表はそれぞれのウイングを分けて表示します。
1420戸あるので、間違いも多々あると思いますが、ご指摘があれば直します。
wing_kakaku

予定価格表の公開は終了しました。
こちらを参照ください→ 勝どき ザ・タワー 第一期価格表が公開される

ドゥ・トゥールに比べれば、だいぶ価格表の見た目がやさしくなっています。

一見すると東ウイング南東向きがかなりお安いのですが、こちらはTHE TOKYO TOWERSと被っているので日照と眺望があまり望めません。ですので、勝どきの新築物件としては安めの坪250~といった金額になります。逆に北向きのお部屋は坪290~330くらいとなっていて、眺望にお値段が付く価格設定です。南向きが一番高い通常のマンションとは、逆転現象が起きています。

価格表に出ている坪単価を単純に平均してみると、310.3万円です。単純に平均値をとってしまうと最上階の係数が高すぎるので「最上階を除いた単純全戸平均」を算出しますと304.8万円/坪となりました。この価格表、上階の価格表示が密で下層階の価格表示が疎です。実際はもう少し下がって、坪297~302あたりに収まると思います。ちなみに昨年私がTwitterでつぶやいた価格予想は坪295でした。

ただし、三井さんは実際の販売時に予定価格表から値段を下げる傾向がありますので、この物件も予定価格表から若干割り引いた価格が提示される可能性があります。

さて、もう少し細かく見ると以下の傾向がわかります。

  • 西ウイング南西向き:レインボーブリッジが見える20Fが坪310万円、70㎡6900万円くらい。10年後の豊海再開発がある程度意識されたか。
  • 西ウイング北東向きより東ウイング北西向きの方に若干”盛った”。
  • 角部屋は他向きと眺望が変わるので単純比較できないが平均坪40万円程度プレミアムが乗っている。
  • 南ウイング東向きも坪270万円~と他の向きに比べて安い。現状はTTTが若干被りながらも抜けているが、こちらの方角には三井が3000戸規模のタワーマンションを建てる予定。2024年竣工予定。
  • 南ウイング東向きは上階プレミアムが1Fあたり10万円とかなり安い。
  • 40~50㎡くらいの部屋、向きによる価格差があまり高くない。ただし東ウイング北西向きは他向きより盛っている

同じトライスター型であるSKYZと比べて、足元空間があまり広くないんですよね。東ウイングと西ウイングの間、低層で緑が見える坪単価が低めのお部屋ってのはあるんですが、樹木の絶対数も少なく前建ての影響で日照もあまり望めないので住んだ時の満足感が高いかといえば?それより眺望が抜ける部屋でも坪300万円以下の部屋はあるんでそちらを考えた方が住んだ後の満足度は高い気がします。

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