» 2013 » 6月のブログ記事

先日、再訪問したオークプレイス豊洲。第1期の売出しは100戸でした。
私の手元にある価格表では、そのうち申し込みが入らず先着順になった住戸が10戸ですが、6/30時点での物件概要では15戸。最多価格帯4400万円が3戸あることから、若干のキャンセルが出た?のでしょうか。


画像出典:オークプレイス豊洲公式Webページより

最初に価格表を見て「あれ?だいぶ安くなってる?」と感じました。
家に帰って予定価格表と比べてみるとやっぱり安くなってます。高層階を中心に最大500万円くらい下がった印象です。
特に、パッと見、南西棟は坪200万くらい?という印象だったのでさっそくエクセルで表に起こしてみると、南西棟平均で205.8万円と豊洲徒歩9分の新築マンションと考えればなかなかお手ごろな値段に感じます。しばらく前の辰巳アドレスとほぼ同じ値段です。

 オークプレイス豊洲 第1期1次価格表

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消費税が2014年4月に8%、2015年10月に10%引上げ予定です。
中古マンションや現時点で竣工しているマンションを購入する場合は関係ありませんが、青田買いマンションは実質値上げとなり、悪影響は避けられません。

これに伴い、
・2014年4月以降引き渡し予定のマンションでも2013年9月までに請負契約が完了すれば引き渡し時期に関わらず5%(”オプション無し”というオプションや1万円の壁紙変更契約など)
・減税を含む住宅取得支援施策が拡充
されることになっています。
ややこしいので簡単な試算含め、少しまとめてみました。

1:住宅ローン減税枠が拡充される

2013年度実行の住宅ローンは、残高の1%、年20万円・10年間まで税金が控除されます。
10年後の住宅ローン残高が2000万円を超えていて、更に年20万円以上所得税と住民税を払っていれば10年通算200万円税金の控除を受けられます。

2014年4月からはこの枠が残高の1%、年40万円まで拡大されます。
更に長期優良住宅・低炭素住宅の認定を受けたマンション(たとえばSKYZ)なら年50万円まで引き上げられます。
ただし、先ほど書いた本年9月までの特例を使うと、たとえ引き渡し&ローンの実行が2014年4月を過ぎていても減税枠は据え置きとなります。

つまり2014年4月以降引き渡しで、既に値段が決まっているマンションなら
・現在の所得税(枠が足りなかったら住民税13.65万円まで足せる)
・住宅ローン残高
・建物部分の値段(これに消費税がかかる。土地2000万+建物2000万円なら8%時のアップ額は60万円)
の3つの変数によって、9月までに購入するのか、それ以降に購入するのかが変わります。

仮に所得税を年50万円払っている家庭が(1馬力子供2人なら額面年収1000万円弱)
5000万円・内建物代2000万円の新築マンション、住宅ローンのスタート4000万円を組んだ場合を試算すると、

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(本エントリは「深川消防署有明分署がお台場近くのヤマト運輸跡に新築?」でしたが情報が間違っておりました。謹んで修正いたします。)

オリゾン裏手に新築予定が発表されていた深川消防署有明分署の入札情報がでています。

↑ 昨年近隣住民に配られた説明ペーパーです。HDDの底の方に残っていました。

敷地面積は1573平米で地上11階建て、延べ面積が4172平米です。下に消防署・上に寮が乗っかる構造になると思われます。
2015年度着工ですから、早くて2年後工事開始でしょう。

もともと、この計画を知っていましたが、先日のエントリでは地番と住所表示を間違えてしまいました。申し訳ありません。訂正させていただきます。

しかし、現状特に困っていない消防署の新設より住民としては有明北の「にぎわいロード」の完成を早くしていただきたいものです。こちらは平成26年3月完成予定です。参考URL

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