週末に花見・・・じゃなかった、ららぽーとに行ってきました。

目的は映画ではなく、映画館横のカフェで開かれる「SKYZプロジェクト発表会」です。

ちょうど行った日は天気良かったので別の日にすればよかったと後悔しつつ、のらえもん、マンションの「プロジェクト発表会」というのに行くのは初めてなので少し緊張しました。
カフェラウンジに座り大型モニタを使ったプレゼンが行われた後、営業担当者さんがやってきます。ここでざっくりとした予算・希望間取り・方角等を聞かれてプロジェクト模型の前に（写真なし）。模型にて周辺環境説明などを受けました。

プレゼンは江東区が策定した「豊洲グリーン・エコアイランド構想」を引いて「新豊洲に新しい街をつくる」と説明されました。確かにプロジェクト発表を聞くと「豊洲物件」というより「新豊洲物件第一弾」なのだと頭を切り替えた方がいいかもしれません。「Wコンフォートタワーズ」「パークシティ豊洲」のように地域で一番初めに建てられた物件が一番大規模かつNo1物件であり、このマンションもそうした前例にならうかも・・・ただ上記2物件は駅近であって、この物件はこれからできるマンションの中で少し駅遠の部類に入ってしまいますが。

さて模型説明が終わり席に座ったところで、代表的な間取りと予定価格を提示されました。ここまで1時間ほど。

SKYZ TOWER&GARDEN・東京ワンダフルプロジェクト
プロジェクト発表会予定価格表
（↓クリックすると大きくなります）

画像出典：江東区・豊洲地区Webページより

思ったより方角偏差はなく、角部屋プレミアムが10%程度乗った印象です。
公開された予定価格はプレミアム住戸を除いて単純平均が坪265.1万円。

ぱっと見少し高いかなーと思ったのですが、角部屋プレミアムが乗ってない中住戸の方が割合多いでしょうし、上図でいうと7と8の間、北西向きの価格は公開されてません。ここは北向きなので北東とほぼ同じ坪単価と考えれば、この単純平均値から10万程度の下げ、全戸平均坪単価は255万円前後と考えます。ここで公開した予想とほぼ同じですね。

管理費等も明らかになってないので、その他総評についてはモデルルーム訪問してからにします。

僕は２の東低層中住戸がいいかな。なぜそう思ったかは、後ほどこのエントリに追記します。

（追記：201303252300)

本物件はＹ字のちょうど下部分を真南に向けて3方向にウイングが伸びる形状です。
このうち、眺望がいちばん恵まれているのはＹ字でいう左下側、新豊洲市場・レインボーブリッジ方面の方角です。海越しの夜景、夕やけの富士山が楽しめる、有明北向きによく似た眺望と考えます。

画像出典：SKYZ TOWER&GARDEN公式Webページより

売主はここが一番人気の主力と考えたのか、中住戸中層階以上を高くしています。
ただ、西向きでも10F程度は250万円以下に抑えています。というのも、数100m先に建設される新市場は7～8F程度の建物。市場の階高はマンションより高いことを考えれば、ざっくり15Fくらいまでは、夜景を完全な形で楽しめないからです。といっても、下層階が悲惨なわけではなくタワー下の緑地帯と6丁目公園につなぎ目を作らず一体化した空間とする計画なので、かなり広々とした空間が保たれます。
すくなくとも日照を遮る要素は皆無といえます。むしろ南南西住戸では南ウイングが作る自己射影の方が心配です。

画像出典：SKYZ TOWER&GARDEN公式Webページより。新市場予定地を緑色で埋めるのは誤解を生むのでやめた方が…

この値段と 方角、間取りなら、Ｙ字でいう右下側、特に真東向きの低層階が魅力的だなと私は思いました。下側は2000本の樹木を植え、その向こうには運河と遮るものは ほぼありません。良好な環境が将来にわたって保たれるからです。また、南に延びるウイングの東と西では、東側の方がワイドスパン気味に間取りが作られていることもポイントです。

しかし、方角によって、上層階プレミアムを大幅に付けたり付けなかったりといろいろ面白い物件です。スケールメリットを生かした共用施設も充実しています。豊洲で1番でしょう。1110戸もあればどこかに価格形成の歪みはあるはずで、その辺を見つけることができれば、「損が少ないマンション購入」できるかなーと思った次第です。まぁ損したくないならPT東雲の（以下略）

さて、本プロジェクト北側にはオフィスビルを含む商業施設を建てる予定と聞きましたが、この辺の進展も気になるところです。パークシティ豊洲のように、良質なスーパー併設の商業施設がすぐ目の前であればもっと利便性が良くなって見栄えも良くなると思うのですが、ね。

さて、この価格発表はあくまで予定価格であって、7月の販売までに多少調整が入ります。私はいつでもいいマンションがあれば買い替える派ですから購入予備軍として引き続きウォッチしたいと思います。

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