クレヴィア辰巳 モデルルームに行ってきました その１の続きです。

さて、気になるお値段のお話です。

以前、当ブログでクレヴィア辰巳について「私は、平均坪単価を坪200万円プラマイ10万円程度と予想します。」と書きましたが、営業さんの話によれば平均坪単価195万円でした。後出しじゃんけんで言わせてもらえば、坪190-200万のラインだろうと予想しましたが勇気なくて190-210と書きましたorz
これからはもう少し素直に書きます。

価格：

クレヴィア辰巳 予定価格表 2012.09.15版
（クリックすると大きくなります）

4350万円と書いていますが、だいたいの坪単価を表計算するための便宜的数値で、実際に見せてもらった価格表には”4300万円台”と書いています。営業さんによれば、これは4390万円～4200万円台ということであって、値上げはほぼないとのお話でした。

北棟と南棟で価格差はあまりなく、角部屋プレミアムは一律+坪20万円ほど。
思ったより上下の価格差がある印象です。例えば北棟南西角部屋は1～13Fで1000万円ほど価格差がつきます。
低層階はこのままで売れるかもしれませんが、近隣物件の売れ行きを見ていると上層階の価格差が激しいので、確定版は上層が若干下がるかなぁ、と見ています。ということで、確定版の平均坪単価は190万円を切ってくるのではないでしょうか。（なんの根拠も無いのであまり信じないように！）

物件自体は、中住戸71-73㎡・角住戸72-74㎡で、2LDK設定だけ60㎡とほとんど差が無く、均一な住民層になると予想されます。イニシア豊洲といい、シティハウス豊洲といい、あまり住戸パターンを設けないのは最近の流行なのでしょうか。

といっても、この物件は可変対応ですが。

北棟G-Jは目の前が南棟にかぶります。配棟計画上、南向きとはいえG-J下層階は冬至になると陽が差さない部屋もあるそうです。この辺は微妙なところなので、検討される方は良くお考えください。この価格差だったら北棟買うならEかFがいいと言えそうです。。。南棟は、前面道路に面していますし開けていたとしても辰巳団地の景色（そして工事がこれから15年間続く）ので、北棟南棟はメリットデメリットあり、どちらが有利かは一概に言えません。

PER：

画像の出典：クレヴィア辰巳公式Webページより

貸したらどうなる、という一覧表を見せていただきました。メモ取れなかったので覚えている範囲ですと
角部屋上層階で21.5万円、中住戸上層階で20.5万円、2LDK上層階で17.5万円でした。
下層階は覚えていませんが、だいたい、2-3万円下がるくらいでしょうか。
となると、角部屋4850万円なら18.8、中住戸4350万円なら17.7、2LDKなら17.9くらいで、下層階2-3万円引きならほぼ同程度のPER18前後に落ち着きそうです。ただ、私は21万円なら東雲タワマンも借りることが可能な価格なのでちょっとこの査定は新築加味しても甘いかな～、と。実際は表面PER20超えるでしょう。

このマンションをおススメする購買層：

• 30代DINKS～子供2人ファミリーまで。年収700万～
• 名より実を取る方
• マンションの外から出てアクティブに楽しみたい方（共有施設皆無のため）
• 有楽町沿線が勤務先の方
• 住んだ後のコスト意識が高い方

強み

• 管理費削減を意識したつくり
• ほぼ間取りが均一なため、同じような住民層が予想できる
• 伊藤忠売主という安心感
• 辰巳エリア再開発決定

弱み

• すぐ近く、同じ長谷工施工のブリリア辰巳が値引き販売中
• バンベールルフォン辰巳に比べ、強力な強みなし
• 構造上隣住戸への防音は大丈夫だが、住戸上下間の防音はあまり期待できない
• 時期的な競合物件がパークタワー東雲
• 南棟高層はこれから15年間断続的に工事の音がする(?)

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