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【続・GW特集】湾岸地域における売出価格と成約価格の乖離

先日、江東区湾岸地域におけるタワーマンションの売り買い目線の違いを見える化するエントリを上げたところ「いいぞ、もっとやれ!」という多方面からのご依頼をうけたので、中央区と港区の一部地域についても同様のグラフを作成することとしました。

タワーマンションが多い地域でないとどうしても流動性が少ないので、超大規模タワーがあるところに絞ってます。ご了承ください。

ttt_kachidoki

勝どき6丁目・在庫-成約グラフ 15年4月-16年4月
[対象マンション:THE TOKYO TOWERS]
各グラフはクリックすると大きくなります

kachidoki6_zaikoseiyaku1

2014年からの在庫が1件あり、グラフがずいぶん偏るので除外させていただきました。また勝どき6丁目で該当マンション以外の在庫が1戸ありましたが、こちらもグラフから省いております。

このマンションが顕著なのは下限値が決まっていてだいたい坪280を境に一気に成約しはじめるということです。坪350を超える成約は特別な何かを持っている部屋だけです。坪300ラインを下回った部屋から次々に指値が入ってマッチングする、そんなところでしょうか。

芝浦4丁目・在庫-成約グラフ1 15年4月-16年4月
[対象マンション:芝浦アイランド ケープタワー、グローヴタワー、キャピタルマークタワー、東京ベイシティタワー]

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坪315を下回っていると買いの手が入る、というところですが、今年に入ってから成約数が減っているのが若干気になりますね。売り手と買い手の乖離は坪30程度ありますが、これは東京ベイシティの600近い在庫がグラフを上方修正しています。このマンション、在庫がかなり強気なのでちょっとのぞいてみたのがこちらです

芝浦4丁目・在庫-成約グラフ2 15年4月-16年4月
[対象マンション:芝浦アイランド ケープタワー、グローヴタワー、キャピタルマークタワー]

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在庫の中心が坪350ラインでここあたりになると昨年までは成約していたものの、今年に入ってから買いの手が入ってないということでしょうか。平米100万円くらいが相場なんでしょうね。必ず貝が入りそうな目安のラインは坪300以下ということで、そこから眺望や間取りなどで加点されて成約が付くといった印象です。

港南4丁目も見てみましょう。

港南4丁目・在庫-成約グラフ1 15年4月-16年4月
[対象マンション:東京シーサウス ブランファーレ、ワールドシティータワーズ、シティタワー品川]

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ちなみにこのグラフ、坪260以下の成約・在庫含めてすべてシティタワー品川です。定期借地権タワーなので、利便性の割には他のマンションと比べると成約価格は不利ですね。坪600を超える在庫は1件のみ、これはワールドシティータワーズの王様部屋です。

相場が坪50万違うマンションをひとつのグラフにプロットするとミスリードしてしまう可能性があるので、売出しが多いワールドシティータワーズのみを抽出して再度作成したのがこちらです。

港南4丁目・在庫-成約グラフ2 15年4月-16年4月
[対象マンション:ワールドシティータワーズ]

kounan4_zaikoseiyaku2

成約の平均は坪325程度ですがそれよりかなり下の在庫でも多少残っています。これは部屋によって眺望の違いがかなりあり、方角・階数で極端に差が付いていることを表しています。同じマンション内で坪100違う部屋があるのが湾岸タワーマンションの多様性です。よく雑誌等で「タワーマンションは上下階で価値観の差ガー」と書かれますが、マンション内で均一な層が入居していたら、それはそれで多様性が無い環境と言うこともできます。

最後に、あのお台場のティアラがついたマンションのデータを見ましょう。

台場2丁目・在庫-成約グラフ2 15年4月-16年4月
[対象マンション:ザ・台場タワーズ]

daiba_towers_zaikoseiyaku

昨年は坪300を越えるあたりで成約がついていたのですが、今年は昨年の成約と同じ水準の在庫でもマッチングしていません。グラフをみた印象ですが、取引が少し停滞気味かな?と。お台場唯一の分譲マンションですし、シンボル性は抜群なので価値はあると思います。

daiba_towers

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コメント

  • コメント (2)

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    • mic
    • 2016年 5月 04日

    資料とても参考になります。

    こうしてみるとなぜ「流通量が増えている」のかが一目瞭然ですね。
    上昇局面が終わり横ばいもしくは若干下落局面へ移行したように思えますね。
    決して「バブル崩壊前夜」って訳ではなさそうですね(笑)
    (某ジャーナリスト?が湾岸は崩壊する崩壊すると連呼するのでへきへきしていたところです)

    • A
    • 2016年 5月 07日

    記事を追加アップされたんですね
    湾岸の中でも港区はあまり話題にならないので、扱ってもらえると参考になります。(新規物件自体少ないですが)

    のらえもんさんが不動産サイトの売り出し価格の1割下が適正とおっしゃっていましたが、成約状況見ると正にそんな感じですね。
    今後新築の大量供給+過熱状態だった相場の下落が始まる中で、半端なグレードの中古は苦しいですね。今の相場から2割下位までは行ってしまいそうな気がします。
    特に駅遠の晴海、購入者の予算が湾岸他地区より明らかに低い有明・東雲は厳しそう。

    やはりマンションを選ぶ時は大規模かつ立地が良いところを選ばないと出口で困ることになるんですね。

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