読者様より「とある湾岸タワマンを買いたくて半年ほどポータルサイトをモニタリングしていたのですが、最近物件の入れ替えが少なくなっていませんか?」という質問メールを寄せられました。

もし読者様の仮説が正しいとするなら、
・売り物件発生の減少
・売り出しから成約までの平均期間が長くなる
のどちらかとなります。

ちょっと興味が出て調べたかったのですが、売り物件発生数は湾ナビメルマガを読めばわかりますが、売り出しから成約までの期間数は公開されているデータではわかりません。(ちなみに売り物件数はここ3月からは減少がみられます。これは期末を過ぎて小康状態にマーケットが入っているからでしょうか)

そこで、今回湾岸中古マンション価格ナビさんにデータのご協力をいただき、ここ半年間のエリア別平均成約期間をグラフ化してみました。

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豊洲2・3・4丁目、豊洲6丁目、東雲、有明マンション 成約までの平均期間週数

対象マンション:
豊洲2・3・4 「アーバンドックパークシティ豊洲 / THE TOYOSU TOWER / シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル、ツイン / スターコート豊洲 / パークタワー豊洲 / プライヴブルー東京 / 東京フロントコート / パークタワー豊洲」
豊洲6 「SKYZ TOWER&GARDEN / BAYZ TOWER&GARDEN」
東雲 「Wコンフォートタワーズ / アップルタワー東京キャナルコート / キャナルファーストタワー / BEACON Tower Residence / プラウドタワー東雲キャナルコート / パークタワー東雲 / ブランズ東雲 / ザ・湾岸タワー レックスガーデン」
有明 「オリゾンマーレ / ガレリアグランデ / ブリリアマーレ有明 / シティタワー有明 / ブリリア有明スカイタワー / ブリリア有明シティタワー」

グラフを見ていただければわかるとおり、年始にかけて成約に至るまでの発売週数は増えていたのですが、3末までで売れたのか、直近の5/8時点では平均成約期間が減っています。

22~25週くらいが売り出しから成約までにかかる期間、つまり5か月ということになるのですが、この中のデータには「業者売主の物件」「賃貸のオーナーチェンジ」が入っていて、この2つが平均値を引き上げています。データからこの2つを完全にクリーニングするのは手間がかかりそうなので断念したのですが、それを除くと目算で3~4か月くらいになりそうです。60週目に突入とかそういう物件もちらほらありましたが、だいたい上記のどちらかでした。

豊洲6丁目が一貫して伸びているのは、BAYZが入居後に売り出されてきて若い週数の物件があるからで、しばらくするとほかの地区に追いつくでしょう。

ということで、答えからすると「ずっと売りに出ている物件が一定数以上マーケットに滞留しているので、顔触れが変わらないように見える」ということかもしれません。

データ提供・協力:湾岸中古マンション価格ナビ

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