グランドメゾン品川シーサイドの杜 モデルルーム訪問 その1からの続きです。今回は、共用施設と販売予定価格についてお伝えします。


このエントリの画像出典:グランドメゾン品川シーサイドの杜‎公式Webページより

ガラス張りの共用棟兼エントランス。品川シーサイド駅方面に作られた正門からのアプローチは、奥行40mの植栽で彩られています。ここまで植栽にこだわるのがグランドメゾン流というところでしょうか。植栽はお金がかかりますが、うまく作ればとても高級感が出てきますので、【駅とペデストリアンデッキで接続】をウリにしているライバル物件との差別化のためにもこのアプローチは正解だと思いますね。

共用施設はすべてこの共用棟にまとめられています。
2階建てのこの建物の裏側は、車寄せができるコーチエントランスも兼ねています。ゲストルームは2つ用意されています。

カフェラウンジ・共用棟1F

カフェラウンジ内で焼くパンが楽しめるカフェラウンジ。自分の部屋にも持ち帰ることができます。モデルルームでは、デモンストレーションとして商談中にパンを注文することができます。

ライブラリーラウンジ・共用棟2F

青山ブックセンターと提携していて、定期的に本の入れ替えがあるライブラリーラウンジです。隣はキッズルームですので、子どもを遊ばせつつ、親は読書ということもできそうです。

ジムやプールなどの派手めのものや、スカイラウンジなど眺望を楽しむ系の共用施設はありませんが、大規模マンションとして基本的なコンテンツは抑えられています。

価格

訪問時は既に第1期3次販売となっていました。「次期以降販売」などと出し惜しみせず、残っているほぼすべての部屋の価格を載せているという姿勢、好感が持てました。今回の価格表は各階ごとの平均坪単価も載せています。またMRと書かれている部屋はモデルルーム想定住戸の意味でここは値段が表示されていませんでした。

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グランドメゾン品川シーサイドの杜 第1期3次予定価格表南棟
(価格表はクリックすると拡大します)

グランドメゾン品川シーサイドの杜 第1期3次予定価格表東棟

グランドメゾン品川シーサイドの杜 第1期3次予定価格表西棟

物件全体の平均坪単価は308万円だと営業さんからの話がありました。実際現時点で残っている部屋の平均も307.8万円となっています。

南棟:階数差が極端に付けられています。40~50万円幅のところもありますが、これは隣地コカ・コーラ倉庫が建て替わってマンションになる場合、24m~程度ではないかと予想されるためでした。そのため、ほぼ完全に頭を超すであろう10Fと2Fの差は600万円程度とかなりの差ですね。このマンションは更に上階でも40万円くらいの上下階差がつけられています。そのため、棟平均坪単価は南が一番高くなっています。

東棟:海岸通りに面していて、60m先は品川シーサイドのビルとなっています。そのため、階数差は20万円と南棟とくらべてかなり縮まっています。4Fまでの低層階は南棟の方が安く、5Fあたりから逆転して東棟の方が抑えられた価格となります。

西棟:一本通りを挟んだ向こう側は小規模マンションため、眺望が抜ける部屋を境目に値段が高くなる設定となります。それ以外の階数差は30万円となっています。またこの棟は最上階プレミアムが他の棟より乗っかっています。理由はよくわかりません。

ということで、細かく見ていくと各棟それぞれ値段の付け方が少し違っています。

共用廊下側2mのプライベートバルコニー有無による値段の違いですが

南棟で200万円前後、西・東棟は160万円くらいとなりました。プライベートバルコニー付き住戸は部屋の目の前を他人が通ることがないという特典もつくので、プライバシー重視の方ならこれくらいの価格差は納得できるものと思います。また浴室orキッチン窓の換気口は60万円くらいと計算できます。

まだ第1期3次ということで多くの部屋が残っていますが、西棟と南棟低層が人気ありそうということが価格表からわかりますね。管理費含めた総評はまた次回。

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