芝浦エリアでは久しぶりの大型物件となる「ブランズタワー芝浦」のモデルルームに訪問してきました！田町駅前に新設される芝浜小学校の学校区ということもあり、田町駅周辺はどんどん変わっていきますね。

山手線田町駅徒歩8分。タワーから田町駅までは、信号を２つわたるので、実質は10分程度だと思いますが、ムスブ田町を通りますから、新しくできたスーパーのライフもほぼ通り道。利便性はとても良い場所です。

コンセプトは「TOKYO TIDE 流れに乗るか、流れになるか。選択は自由だ。」うん、やっぱりわからない（毎回言う）。モデルルームで見ることのできるコンセプトムービーでは、「港区の羨望」「都市の掌握」「国際潮流」とかそういうワードがいっぱい入ったムービーを見せられました。

物件概要：

• 物件名：ブランズタワー芝浦
• 地上32建免震タワーマンション
• 総戸数482戸
• JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分、都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分、ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分

立地・周辺環境

田町駅周辺は、現在再開発事業が数多く進んでいます。

駅前には昨年ムスブ田町がオープンしました！1Fには飲食店とライフ、マツキヨなどが入居しています。飲食店もオフィスワーカーが好む居酒屋+ランチ営業形態のお店が揃っています。

近所のスーパーといえば、芝浦アイランド側に渡るとピーコックもありますから、この二つで大抵のものは賄えるはずです。大量に買いたいときはハナマサも徒歩圏内にあるのでこちらも使えます。最寄りのコンビニは道を挟んだ隣のマンション「パークタワー芝浦ベイワード　アーバンウイング」の1階にセブンイレブンがあります。

ムスブ田町とペデストリアンデッキで繋がっている「みなとパーク芝浦」にはみなとスポーツセンターが併設されていて、プールやジムを使うことができます（ジムは共用施設にも入ってます）。小学校はみなとパーク横に新設される「芝浜小学校」。ビルの中に、体育館とプール、そして屋上に校庭がある、縦型の小学校となります。港区の小学生、凄いな…

この他田町の駅前にある東工大田町キャンパスは、複合開発が行われるという発表がありました。駅の裏側、三田三・四丁目地区も2023年完成予定で再開発されていますし、芝浦一丁目も東芝ビルの再開発計画がありますね。

そして、周辺の田町東側はサラリーマン向けの飲食店が多いエリアです。橋を一本渡った芝浦三丁目は外食のお店が数多く揃っています。本物件からは山手線田町駅だけでなく、線路を超えた向こう側にある三田駅も使えるので羽田まで乗り換えなしで行くことが可能です。

さて、本物件は倉庫の建て替わりのため、1ブロックすべてプロジェクト敷地となりました。このため、四方を道路で挟まれており、最低限のクリアランスは取れています。南側は旧海岸通り、西側も4車線道路ですから、低層階でも30m以上離れています。

眺望シミュレーション

方角は四方向。①北、②西、③南、④東の順にご紹介します。本物件22階前後の高さのシミュレーションとしています。

①北：北向きは、道を挟んだ向かい側に「パークタワー芝浦ベイワード アーバンウイング（賃貸棟）」が正面に向かい合うことになります、向かって右側に「パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイング（分譲棟）」もあり、ほぼ眺望は塞がれていますね。北向きだから暗いということはなく、反射光で明るいとは思いますが、頭を超えるのは30階以上です。その分、坪単価も抑え目に出ています。2LDK、1LDKとも下層階は大半が供給済みとなっています。

②西：都市側向きで夜景がきれいな方向です。正面に見えるビルは「芝浦ルネサイトタワー」。200m位離れています。右側に２棟見えているのが田町駅前のムスブ田町ですね。画像では見えていませんが下の方に小さなラーメン屋と居酒屋がありますが、大きな区画ではないので建て替わりがあってもこの方向を塞ぐほど大きなものにはならなさそうです。

③南：足元に五十嵐冷蔵の巨大倉庫が、そしてその向こうに芝浦アイランド「エアタワー」「グローブタワー」が正面に見えます。エアタワーからは200m離れているので日照を大きく妨げるほどではなく、お見合い感も無いでしょう。北向きは完全に正面ですが、こちらは距離があるので眺望の一部にはなりそうです。

④東：本物件で最も恵まれている方向です。上層階ならレインボーブリッジがどーんと見える向きなので、その分坪単価も乗せられています。旧鐘紡ビルに塞がれて全部が見えないのが残念ですが、東京湾とその向こうに台場・有明が遠くに見える景色はとても気持ちの良いものでしょう。こちらの方角29階にラウンジが用意されます。

建物・内装

仕様が4種類に分かれています。ラグジュアリー（30～32階）、スーペリア（広めの3LDK）、コンフォート（2・1LDK）、コンフォート（1LDK）です。正直、コンフォートの仕様は坪単価的にはちょいとしょぼいなと思いました。利便性に割り切っているマンションですし、こんなものかもしれませんが…なおラグジュアリーのモデルルームも見せていただきましたが、正直あまりにも改造しすぎていてエンタメとしてはいいのですが何も仕様を確認できない感じでした！デザイナーがやりたいようにやった部屋は一見の価値あります。

さて、コンフォートの仕様は以下の通りです。

• 天井高2600mm
• 順梁2100mmサッシ、住戸によってはリビングFIX窓設定もあり。
• ボイドスラブ280～340mm
• 御影石もしくはフィオレストーン
• ディスポーザー有
• タンクレストイレ、御影石カウンター
• 保温浴槽
• 内廊下

40平米台プランはカウンターキッチンを残すか、壁付けしてしまうか。どちらも残しているのが面白いですね。最近大手のマンションでリビングは基本カウンターキッチン装備だと思ったのですが、単身者のキッチン利用率や空間効率を考えれば、壁付けしてしまった方が広く使えます。どちらにせよ、40平米1LDKとはいえ1317浴槽を死守しているのは良いですね！

サッシ高さが2100mmというのは、このクラスにしては低いかなと思いました。価格の目線は上になりますが、本物件上層階の坪単価は白金ザスカイと被り、本質的にはライバルとなりえます。あちらは2300mmですからね。そういえば、自社物件のブランズタワー芝浦は2100mmでした。本物件は長谷工コーポレーション施工のタワーマンションですが、もう少しスペックが欲しいなと思ったのは事実です。2200mmにするだけでもだいぶ違うと思いますが。

（以下2021/03/24更新）

共用施設

共用施設は2Fに集約。さらに29Fにスカイラウンジと屋上デッキにも出られるようです。マスターエントランスホールは「日本の城、石垣」をイメージしており、館内は9人の美術作品が各所を飾るとのこと。美術作品があるのはいいですよね。文化の薫りがする。

 

2F:

• プライベートラウンジ
• ライブラリーサロン 6:00-24:00
• フィットネススタジオ 6:00-24:00
• ゲスト・スーペリア：宿泊可能
• ゲスト・スイート：宿泊可能、昼だけはパーティースペースとしても利用可能。昼だけの貸し切りもするとのこと

 

29F：

クラウンラウンジ：レインボーブリッジが一望できる、スカイラウンジ。CG右手の方は計画変更して、カウンターと椅子、衝立を入れてテレワークができるスペースにするとのこと。Wifiはもちろん飛んでます。

屋上：

クラウンテラス：レインボーブリッジ方向の屋上デッキ。9:00-18:00（5月〜10月）、9:00-17:00（11月〜4月）。花火大会のときは特別に延長するとのこと。東京湾大華火祭亡き後、12月に毎週10分間づつ行うお台場レインボー花火くらいしか無い気がする。

 

価格表

2021年3月版の先着順価格表を渡されました。実は資料請求者はパスワードを入れると最新状況の価格表を閲覧できます。ということで、ここの価格表は坪単価くらいしか意味はありません。

灰色、供給済みの住戸を見ると、坪単価が全戸平均より安かった北側と東側低層階が集中して売れていることがわかります。安かった理由ですが、東側は道路を挟んだ向こう側に建物が隣接しているため、下層階は眺望がひらけていません。同じ理由で北側も坪単価が安く、そこから売れているようです。

坪単価で比較すると、東側レインボーブリッジ向きにかなり坪単価が載せられていることがわかります。60Aと60Bを比較すると、「お部屋からレインボーブリッジを眺められる権利」は約2,000万円、坪100万円違います。なお、公式的には21Fより上から海とレインボーブリッジが見える設定のため、ここから単価が跳ね上がります。しかし、実際にシミュレーションしてみると、19Fくらいから見えるのではないか？とのこと。このため、東側20Fに価格の歪みが多少あります、しかしここが抽選ではなく先着順で残っているということは、この価格を出す人ならもっと確実な上を狙うのでしょうね。

なお、プレミアムフロアはまだ売り出されていないのか、現時点では全戸残っています。全体的に、レインボーブリッジ向きに相当な価格の偏りがあり、更に階数価格差が1階毎に30万円（中住戸）という設定のため、東側中住戸高層階以上となると坪600万円以上と、従来の芝浦価格を考えるとちょっと凄い…

周辺成約状況とライバル物件

周辺中古タワーマンションの成約状況を見ましょう。

本物件と比較対象になりそうなのは、以下７物件でしょう。潜在的には、品川や港南エリアも比較対象でしょうけど、あくまでも近隣の分譲済みを考えてみます。

1. インプレストタワー芝浦エアレジデンス（2014年2月築・114戸・田町徒歩8分）
2. パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウィング（2005年5月築・179戸・田町徒歩8分）
3. キャピタルマークタワー（2007年10月築・869戸・田町徒歩10分）
4. 東京ベイシティタワー（2014年8月築・171戸・田町徒歩13分）
5. 芝浦アイランドグローヴタワー（2006年10月築・833戸・田町徒歩10分）
6. 芝浦アイランドケープタワー（2006年12月築・1095戸・田町徒歩12分）
7. グローバルフロントタワー（2016年1月築・883戸・田町徒歩10分）

1と2は本物件からすぐ近くの2棟、その他は少し離れたところにある大規模タワーですね。2020年1月以降の成約状況を見ると…

物件名	平均	最小値	最大値
インプレストタワー芝浦エアレジデンス	378.8	333.1	441.0
パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウィング	349.6	336.1	361.0
キャピタルマークタワー	371.4	316.5	432.2
東京ベイシティタワー	378.4	363.0	390.0
芝浦アイランドグローヴタワー	374.6	320.3	411.8
芝浦アイランド　ケープタワー	349.1	304.7	409.2
グローバルフロントタワー	456.5	373.3	592.1

このような感じとなりました。築年数の経過による有利不利はさほどなく、平均値最小となったケープタワーもアンダーバリュー評価となるオーナーチェンジ物件を除けば平均坪350以上となります。私の2018年位の感覚からは10%強上がってますね。今も強気の価格設定な売出しが多いです。今後この傾向は変わらないでしょう。

築7年で、田町駅徒歩が分数同じタワーの成約坪単価が平均378万円だとすると、ブランズタワー芝浦のフェアバリューは…と考えますが、戸数によるボーナスも加味したほうが良いでしょう。

その証拠に、883戸の芝浦一丁目・グローバルフロントタワーは、坪456万円で芝浦エリア中でも競争力が高いです。また、キャピタルマーク・グローヴ・ケープという超巨大タワーマンションは、築年数の経過にも関わらず7年〜8年くらいの築年数補正を跳ね返しています。本物件はこの真ん中に位置するくらいの戸数となりますが、いわゆるペンシル型タワーではないため、1割程度のプラスと見てよいはずです。となると、「新築」の気持ちよさに払う対価としてはだいたい10%程度、坪50万円程度。21坪70平米換算で1000万円強程度だと計算できます。価格表で見ていただいたとおり、価格の付け方は眺望によって大きく変わっているので低層階はよりこの数字が低く、レインボー側高層階はこれよりも高くなります。

それでは、坪500〜550万円くらいで現在の東京都心マーケットでどんな選択肢があるかといえば：

• パークホームズ日本橋本町
• プレミスト東銀座築地ArcCourt ←過去に訪問しました
• イニシアテラス代々木上原
• グランリビオ芝大門

あたりとなります。立地面では、ここを上回る物件があると思いますが、この中では、ブランズタワー芝浦がもっとも規模が大きく高層となるタワーマンションになりますね。東京タワーが見えない部屋で良ければ、白金ザスカイも一部価格帯がかぶります。あ、もう一つ強力なライバルがありました。「パークタワー勝どき」ですね。人気高すぎて第１期３次で値段が上がったので、一部価格帯が重複します。

総評

正直に申し上げますと、高いと思います。更にレインボーブリッジを毎日見る生活を送りたいなら、坪600を覚悟しなければいけない。でも、現況下のマーケットを考えると、あまり選択肢がないのも事実です。本質的なライバル物件は今度分譲が開始される「プラウドタワー芝浦」のみでしょう。そしてプラウドタワーの方はこちらより田町駅に遠い上（田町徒歩11分・ただし高輪ゲートウェイ駅にも徒歩圏内）に、ほぼ同価格程度では？と予想します。

本物件は芝浦エリアの既存タワマンからの買い替え客が多いとも聞きます。久しぶりに出る大規模新築分譲ということで、地元の人からの指名買いがあるのでしょう。売却して益出し（or賃貸出し）をして、こちらの新築物件に移り住む。田町駅周辺はこれからも再開発事業が予定されていますし、少し離れた高輪ゲートウェイまで含めるといまもっともアツいエリアのひとつです。私は普段、中央区と江東区を見ていますが、これからの周辺開発状況を聞くと、投下される民間資本の量が全く違うなぁと思いました。

新築分譲開始直後は苦戦が報道されましたが、この１年で水位が上がって今は価格表を見てもあまり驚きがないマーケットになってしまいました。港区はこれから再開発大規模分譲が目白押しですが、ここよりずっと高いですしね。

 

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