オリゾンマーレ

中古マンション探訪:オリゾンマーレ編(その3)

その2では、レインズの成約事例からだいたいの相場感を紹介いたしました。

PERを算出するため過去5年間の賃貸成約事例を調べると、20例しかありませんでした。ヤフー不動産を見ると常時賃貸在庫があるので、少なくとも5倍は成約があると思いますが、、、全体の傾向はわかるので見てみましょう。

オリゾンマーレ賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

20例しかないのではっきりとはいえませんが、経年による賃貸相場の低下は若干感じられます。近似線は直近南東向き低層階に引っ張られている感じはあります。だいたい坪あたり9000円〜9500円というところでしょうか。

オリゾンマーレ階数別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

階数別で見ますと、低層階で坪8000円を下回る成約がありますが、だいたい9000〜10000円あたりのレンジに収まっていることがわかります。上層階になれば10000円を超える成約も見られます。
中古売買で上下階に2割の価格差はないので、転勤等での賃貸を考えるなら上層階買った方がいいです。

オリゾンマーレ面積別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

一方面積別で見ますと、75平米を超えると8000円を下回る事例が2例出てきます(どちらも低層階)。オリゾンの低層は角部屋でも周りの建物と被りますからね。その2例を除けば、ほぼ9000〜10000円くらいとなります。ちなみに方角別はデータが無い成約例が多かったので算出を諦めました。

20例と事例が少ないのですが、賃貸相場観としては

基礎点が8500円
65平米までなら600円プラス
80平米までなら300円プラス
ただし低層階なら1000円マイナス
1階を上がる毎に10円プラスくらいでしょうか。

坪180万円で65平米20階を購入すると、PERは16.12となります。東雲よりは若干いいですね。

感想など


本エントリの画像出典:販売時パンフレット・湾岸中古マンション価格ナビより

プロパストが単独で400、500戸規模のマンションを手がけることが今後無い以上、このようなマンションはもう二度と出てこないと思います。プロパストが有明で最後に関わったブリリアマーレ有明はここより大規模ですが、素材に対するこだわりはオリジナルのオリゾンマーレの方が卓越してると考えます(ブリリアマーレは、東京建物がその後イニシアチヴを取ったので随所にコストダウンの後が見られます)。

惜しいのは駐車場設置率が足りないところ。現状、数十台待ちと聞いてます。オリゾンマーレに今から住んでもしばらく車を置くことはできません。

また、その1で述べたように、南東側は目の前250m先に有明ガーデンシティーが壁のように建ってしまうのも残念な点でしょう。南東高層階はともかく、低層階は冬至の時に1時間ほど日を遮られてしまいます。売主の住友さんは懐柔策として、有明駅方面にかけるペデストリアンデッキをオリゾン前まで伸ばすと発表しています。

ショッピングセンターができて便利になることと合わせプラマイありますが、どちらが強いかはまだわかりません。

このマンションの神髄は、夜の照明下だと思います。内見される方は昼だけでなく夜見てみましょう。

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コメント

    • HM
    • 2013年 6月 22日

    色んなタワーマンションを見ましたが、本当に素晴らしいマンションだと思います。
    駐車場は、北東の道を挟んだ平置きと南東側のTIMESの月極を利用しているみたいです。

    • のらえもん
    • 2013年 6月 22日

    >>HMさん
    駐車場についての情報ありがとうございます。
    南側のTIMESについては、住友さんが取得して一体開発に使うことを”目指す”と聞きました。そのうち情報があるかもしれません。

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