週刊ダイヤモンド2017/02/04号の特集「上げ下げマンション大調査」。
我らがはるぶー先生の率いるRJC48の写真が出てくるということで早速買ってみたのですが、大規模修繕の部分はさすがによく書けていますけどその後の「中古騰落率1000物件 大調査」の結果データがあまりにもおかしすぎて、ネットスラングを使わせていただければ「草生えるwww」という状態でした。


このエントリの画像出典:週刊ダイヤモンド2017/02/04号より

この「現在価格と予想価格は、コンサルティング会社おたにによる不動産価格推定システム「GEEO」で算出(中略)2021年までの月次で物件ごとに100回のモンテカルロシミュレーションを実施し、その平均値を将来の予測価格とした」と書かれていて、なるほど流行りの人工知能による価格推定ですねよくわかりました。

それで出てきた結果、2021年の価格どころか現在価格も間違っているのは何かのギャグなんでしょうかね。

各エリアの2021年時トップ3マンションを並べてみました。勝どきは「勝どき・晴海」と変更し、豊洲の一部、東雲、辰巳をマージして「東雲」としました。

エリア マンション名 2021予想価格
豊洲 SKYZ 7,529
豊洲 アーバンドック パークシティ豊洲 7,085
豊洲 ザ・豊洲タワー 6,591
月島 キャピタルゲートプレイス 10,679
月島 ライオンズタワー月島 9,120
月島 ブリリアウェルス月島 7,535
勝どき・晴海 クロノレジデンス 8,490
勝どき・晴海 勝どきビュータワー 8,074
勝どき・晴海 ザ・晴海レジデンス 6,558
有明 ブリリア有明スカイタワー 7,354
有明 シティタワー有明 7,308
有明 ブリリアマーレ有明 7,131
東雲 プラウドタワー東雲キャナルコート 5,920
東雲 ザ・湾岸タワーレックスガーデン 5,876
東雲 パークタワー東雲 5,851

うううーん、なんか思いっきりズレてませんか。

人口知能GEEO様によりますと、2021時のエリア価格としては
月島>晴海>有明>勝どき=>豊洲>>東雲になってしまうんですが・・・勝どきの評価低すぎるのと有明高すぎませんかね。

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特に有明の評価が高すぎます。3マンションが7100万円超えしているのですが、豊洲エリアでこの水準を超えるのはSKYZだけとなります。2021時予想価格順に並べるとこうなります。

エリア マンション名 2021予想価格
月島 キャピタルゲートプレイス 10,679
月島 ライオンズタワー月島 9,120
勝どき・晴海 クロノレジデンス 8,490
勝どき・晴海 勝どきビュータワー 8,074
豊洲 ブリリアウェルス月島 7,535
豊洲 SKYZ 7,529
有明 ブリリア有明スカイタワー 7,354
有明 シティタワー有明 7,308
有明 ブリリアマーレ有明 7,131
豊洲 アーバンドック パークシティ豊洲 7,085
豊洲 ザ・豊洲タワー 6,591
勝どき・晴海 ザ・晴海レジデンス 6,558
東雲 プラウドタワー東雲キャナルコート 5,920
東雲 ザ・湾岸タワーレックスガーデン 5,876
東雲 パークタワー東雲 5,851

なんでこうなったんだろうなーと考えると、現在価格の推定がそもそも間違っている(キャピタルゲートは現在1億超判定)のと有楽町線とゆりかもめの駅徒歩分数で同じ係数をかけているからなんじゃないかと。東雲でもりんかい線に近いレックスガーデンがかなり高めに評価されているのもそのせいかと思われます。
それでもクロノレジデンスの高評価については説明がちょっとつかないのですが。

このデータ信じるなら今すぐ有明買ったらいいと思います。あれ?もしかして住友有明の援護しゃ(以下略)

ここまで書いてどこかで、これ以前書いたことあるかもなーダイヤモンドだったっけなーと思ったら半年前に現代ビジネスでも同じやらかしをしてたGEEO様でした。しかもたった半年前は暴落予想だったじゃない、どうなってるの。

半年前は同じ人工知能様が「湾岸大暴落!!」と御宣託されていたのですよね。

世の中AIだニューラルネットワークだと騒いでますが、元の学習データが間違っていると意味の無いデータとなりますし、出てきた評価を人間でまたチェックして補正をしばらくかけ続けないとまったく使えませんねこれ。今のところ、同様の特集が出ても「GEEO」を出た瞬間にスルーでOKだと思います。

週刊ダイヤモンド 2017年 2/4 号 [雑誌] (上げ下げマンション大調査) 週刊ダイヤモンド 2017年 2/4 号 [雑誌] (上げ下げマンション大調査)

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