» パークシティ豊洲のブログ記事

前回は、物件の成約事例からだいたいの相場観がおわかりいただけたかと思います。
賃貸の場合はどうでしょうか?賃貸の成約事例は65事例ありました。

中央値は坪単価12300円あたりにあります。
成約事例を横軸に坪単価を縦軸にとると以下のようになりました。

↓クリックすると大きくなります

14000円を超える事例は2つしかなく、タワーAの最上階とタワーBの最上階でした。

賃貸の成約は築年数とともに徐々に下がっていった印象です。震災後しばらくは11000円から12000円のゾーンになっています。

横軸を階数で取りますと以下のグラフとなります。

うーん、結構ばらつきがあって一概にこうとはいえないグラフですね。方角ではどうでしょうか?

方角では東が11000-11500円くらいにおさまり、西が上方にばらつきがあります。北と南の中央値はあまり差がありませんでした。
ということで、賃貸相場としては、
東:11000円+α(階数分)
北・南:12000円+α
西:12300円+α
くらいに見ておけばいいかと思います。坪270万円で購入したとすると表面マンションPER*は270/(1.2*12)=18.75となり、価格が高騰している印象の割には常識的な範囲の中に納まってます。

(*注:マンションPERとは、部屋価格 ÷ (目安月賃料 × 12)で算出できる、貸したら何年で回収できるかの目安となる数値です。当然低いほど収益性が良くなります。2012年首都圏新築マンションPER平均値は23.83でした。)

感想など

ららぽーと豊洲に隣接!大規模な共用施設でいっぱい!西側は開放感!豊洲駅の便利さを一番享受できる!・・・と、魅力を伝えやすいマンションではあります。最近も、坪300万円の成約があるのは驚きで、これはクロノレジデンスを超え、中央区佃の中古マンションとほぼ同じ相場です。

ここまで高騰している理由は、一にも二にもららぽーと豊洲との一体開発による魅力でしょう。

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パークシティ豊洲の相場観についてです。以前も書きましたが、部屋については強い個別性があるので、全体傾向としてとらえてください。2009年1月から今までの成約事例は131例でした。特にこの1年、成約がかなり多い印象です。

時系列に3棟の成約事例を並べてみました。
本エントリのグラフはすべてクリックすると大きくなります。

2009年にある坪417万円はタワーB棟のプレミアムフロアなので、特異例として置いておくとして、タワーAは坪230~330とかなり広い範囲で成約例があります。80㎡換算で5575万(230万)~8000万(330万)の間、方角と階数偏差が結構あります。

タワーBは比較的安定していて、ここ2年の成約例は250万~300万強に収まります。階数偏差よりも西向き・東向きかどうかで変わってくる印象です。

方角別でもグラフを出してみました↓

東向きは2010年夏を頂点として下がってきているのがわかりますね。最近ですと、250・260くらいが一つの目安と言えそうです。
逆に西向きはかなり安定感があり、あまり落ちている印象はありません。280~300くらいに事例が多くみられます。

次にタワーA・Bそれぞれの階数別成約事例グラフを出してみました。

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パークシティ豊洲の共用施設の多様さ・植栽計画の豊かさは群を抜いています。
ここを超える規模の共用施設は日本でも数例しかないでしょう。
インテリアや内装の全体的雰囲気としては、お台場日航ホテルに近い印象を受けます。

しばらく前に、訪問した際の写真を載せながら紹介します。本エントリの写真はクリックすると大きくなります。

タワーA50Fラウンジ

タワーB30Fラウンジ&スカイデッキ

タワーAロビー

タワーA螺旋階段

タワーBロビー

この他に

  • プール&ジェットバス
  • ジャグジー&サウナ
  • ゲストルーム4室
  • ライブラリーラウンジ
  • ジム
  • エステサロン(常駐の人はいない?自分で部屋を借りて呼ぶと聞きました)
  • キッズプラザ
  • 多目的ルーム
  • 喫煙ルーム

などなど、普通に回るだけで小一時間かかります。そして館内ところどころにソファーが整備されていて休むことも可能。

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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