シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン

中古マンション探訪:シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン編(その3)

前回は、レインズの成約事例からだいたいの相場感を紹介いたしました。

さて、物件PERを算出するため過去5年間の賃貸成約事例を調べたところ、63例みつかりました。縦軸を成約坪単価・横軸を年月と階数別に算出してみました。

シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)
CTT_Twin_04

経年による賃貸相場の低下はこの物件かなり感じられます。グラフで見るとわかりますが震災でしばらく賃貸成約がストップしているのがわかります。震災後は成約レンジが若干狭まり。安いところでは坪1万円前後となってます。

シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン階数別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)
CTT_Twin_03

階数別で見ると、レンジが広すぎて、全体傾向がぼんやりとしています。近似線は震災前データが半分ですので、イメージとしては真下に1000円程度下がっている感覚です。2つのグラフを見て、賃貸相場感覚的には基礎点が1万円、40階を超えると1.2万円くらいを見込めると考えます。グラフにはしていませんが50㎡~80㎡台くらいまでなら、広さの有利不利はあまりありません。

坪250万円で75平米20階を購入すると、想定賃料は坪あたり11000。
想定表面PERは18.93となります。PERなら有明の方がいいですね。

感想など

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読者様からいただいた、当マンションからの夜景

繰り返しになりますが、住友のガラスカーテンウォール方式は好き嫌いが分かれます。ベランダは広くないかわりに、窓から景色がダイレクトに望めます。部屋からの眺望に関して、この方式の右に出るものはなく、内廊下・広くて高いロビーと合わせてまさに「ホテルライク」な暮らしができます。

豊洲徒歩4分・すぐ目の前は複合ショッピングセンターのビバホームという利便性は、豊洲シエルタワーを除き一つ頭ぬきんでた存在です。

惜しいのは、兄弟マンションであるザ・シンボルと施設が相乗りというところ。スカイラウンジを気軽に使えず、少し歩いて向かわなければなりません。また、2000戸で共有しているので貸切可能なラウンジをいつでも使えるわけではないようです。

中層階より上なら湾岸の眺望を部屋から味わうことができ、徒歩4分という分数の割には坪250万円を切る成約があったり、と掘り出し的な部屋もちらほら見受けられます。(内装材のレベルが全く違う、道向こう豊洲4丁目長谷工マンションが坪220万円の成約もありますから・・・)オリンピック決定を受け、豊洲の中古マンション市場が今後どうなるか注目です。


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コメント

    • TSH
    • 2013年 9月 23日

    こんにちは。
    いつも勉強させてもらっております。

    1点質問させてください。
    レインズの成約事例をご確認されているようですが、自分の認識ではレインズは不動産業に携わっている方のみ確認でき、「一般には公開していない」という認識なのですが、のらえもんさんはどのように確認されているのでしょうか。

    • のらえもん
    • 2013年 9月 23日

    >>TSHさん
    レインズの情報に関してですが、読者の方から湾岸地域のデータをほぼ一括でいただきました。
    私はデータを常に見られる立場ではありません。
    当ブログではこのデータをグラフの統計情報として扱い、一覧表として出さないようにしています。

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