豊洲の中古マンション成約価格を表にして、新築と比較してみたにて、「どなたか最新事例をいただけると助かります」と書いたところ、なんと！平成22年1月から現在までの成約データをいただきました。ありがとうございます。
いただいたのは、「平成22年1月から25年5月15日まで、豊洲駅徒歩15分以内、竣工2000年1月以降の成約事例、645レコード」です。今回のレコードには方角が書かれていないので、方角分析はできませんが、全体的な傾向は出せるはずです。
全部事例を載せているとキリがないので、徒歩9分以内のタワーマンションに限らせていただきました。まとめたのが以下の図です。
豊洲タワーマンション成約事例集まとめ H21.1.1～H25.5.15
↓クリックすると大きくなります、けっこう大きい図です
成約情報は「パークシティ豊洲」表記のみの情報もありますので、グラフにはその旨反映させています。
さて、人気といいますか成約価格順に並べますと、
パークシティ豊洲タワーB
パークシティ豊洲タワーA・シティータワーズ豊洲 ザ・シンボル
THE TOYOSU TOWER
豊洲シエルタワー
シティータワーズ豊洲 ザ・ツイン
の順となりました。
ただ、シエルタワーとシンボルについては、事例数が極端に低いので、成約単価が低い事例が足を引っ張っている可能性もあります。ただ、パークシティＢ棟が一番というのは間違いありません。
この結果を受けてもう一度、SKYZと比較しますと：
徒歩8分・竣工5年半、決して周りに比べて仕様が高い訳ではないのに、他物件より優位性を保っているのは、１：レインボーブリッジが見えて東京湾に面している、２：ららぽーと隣接であるの２点が大きいのではないでしょうか。
シンボルやTTTの成約事例が270前後であることを考えれば、
徒歩12分とはいえ、免震かつ北向き以外の眺望が確定しているSKYZの坪単価平均260万円なら新築プレミアムをある程度見れば適正な値付けかな、と考えます。
追記：
各マンションの成約散布図を添付いたします。
縦軸が坪単価・横軸が成約日付となっています。
アーバンドック パークシティ豊洲 成約事例H21.1-H25.5
シティータワーズ豊洲 成約事例H21.1-H25.5
THE TOYOSU TOWER 成約事例H21.1-H25.5
豊洲シエルタワー 成約事例H21.1-H25.5
いつも有益な情報有難うございます。現在豊洲を中心に湾岸物件の購入を検討しており本ブログは非常に参考にさせて頂いております。
さて今回中古マンションと比較してSKYZの値付けについて考察されていますが、SKYZと同じくらいの価格帯であるパークタワー豊洲についてはいかがお考えでしょうか？今回の考察を鑑みますと駅近の優位点は、(ことこのエリアに関しては)中古価格においてはあまり影響を与えないのでしょうか。4丁目のため中古での成約事例の比較対象が少し変わってくるかと思いますが、検討候補の一つでもあるため是非忌憚のない意見をお聞かせ頂ければと思います。
>>湾岸物件検討中さん
パークタワー豊洲に関しては、おっしゃる通り豊洲４丁目との比較になると思います。だいたい坪200前後で成約しております。ただ、比較ベースとなる長谷工三兄弟とは売主のネームバリューや物件構造がかなり違うためそれなりのアドバンテージを見る必要があるかと思います。
SKYZについては徒歩12分の減損価値を-7～10%とみて２、３丁目中古とほぼ同等と感じましたが、パークタワー豊洲についてはまた機会を見て別エントリを立てられれば、と思っています。
いつも楽しく拝見させていただいております。
タワーマンションのグロスには手が出ないので、駅5-6分圏内の板状マンションでリフォーム検討中です。長谷工3兄弟は近年上がり続けているので、枝川方面に行って、コスモザキャナルやルネプライディアも検討しようかと思います。枝川アドレスですが、利便性という観点ではグロスも目に優しいと思うのですが、のらえもんさんはどのように思われますでしょうか？