» シティタワーズ豊洲 ザ・ツインのブログ記事

前回は、レインズの成約事例からだいたいの相場感を紹介いたしました。

さて、物件PERを算出するため過去5年間の賃貸成約事例を調べたところ、63例みつかりました。縦軸を成約坪単価・横軸を年月と階数別に算出してみました。

シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)
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経年による賃貸相場の低下はこの物件かなり感じられます。グラフで見るとわかりますが震災でしばらく賃貸成約がストップしているのがわかります。震災後は成約レンジが若干狭まり。安いところでは坪1万円前後となってます。

シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン階数別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)
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階数別で見ると、レンジが広すぎて、全体傾向がぼんやりとしています。近似線は震災前データが半分ですので、イメージとしては真下に1000円程度下がっている感覚です。2つのグラフを見て、賃貸相場感覚的には基礎点が1万円、40階を超えると1.2万円くらいを見込めると考えます。グラフにはしていませんが50㎡~80㎡台くらいまでなら、広さの有利不利はあまりありません。

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シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン編その1の続きです。
今回は、共用施設と相場観についてです。

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共用施設

住友のガラスカーテンウォール物件の多くの特徴ですが、余裕のあるロビーと控えめな共用施設という印象です。シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン編は両タワー共通の大きなロビーが最大の特徴で、他にゲストルームやカラオケルームなどが用意されています。同じ売主のザ・シンボルと共通で使えますので、シンボル内のスカイラウンジも使用できます。

・ゲストルーム6室(下写真は”ベイスイート”)
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画像出典:シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン公式Webページより

・グランドロビー
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・シアタールーム2室
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画像出典:シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン公式Webページより
・ミーティングルーム

・屋上庭園
スカイラウンジ(これはシンボル内)

シンボルと合わせて2000戸近い規模ですが、品川ワールドシティータワーズのような設備はついていません。共用施設は使わないので邪魔、という方もいらっしゃいますし、あればいろいろと維持費がかかりますから余計なものは持たないという住友流の考え方だと思います。

このマンションの最大の特徴は、内廊下とダイレクトウィンドウによるダイナミックな眺望であってそれ以外はオマケみたいなもんかもしれません。実際このマンションの部屋に入ったことがありますが、昼景・夜景とも部屋の中から素晴らしい景色を楽しめました。この感覚は他のマンションにないものです。

相場観

さて、豊洲ツインの相場観です。このマンションは、専有面積にサイクルトランクの2.38平米が含まれます。なので、他のマンションと純粋な部屋の広さを比較するとしたら2.38平米引く必要があります。部屋面積は50・60平米台のお部屋もありますが、ほとんどは70・80平米台2LDKが多い印象です。

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豊洲駅を出て、ビバホーム方向に歩くと、ビバホームの頭上にシャープなフォルムのツインタワータワーマンションが見えてきます。
これが住友不動産売主の「シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン」です。

CTT_twin01

4階までぶち抜いたロビーは特に豪華で、ロビー広がり感は周辺で一番。
オートロックの玄関からのアプローチは高級ホテルの装いです。

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住友は2件となりのシティタワーズ豊洲 ザ・シンボルと一体開発しており、共用部のスカイラウンジ(シンボル)・ゲストルーム6室(ツイン)・カラオケルーム2室(ツイン)は共同で使うことになっています。

基本的には共用施設を使い倒すマンションというよりも、湾岸の景色と利便性を楽しむマンションです。

物件概要

  • 物件名:シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
  • 総戸数: 1063戸(北棟:461戸、南棟:602戸)
  • スーパービバホームが至近
  • ダイレクトウィンドウ採用マンション
  • 豊洲北小学校区
  • 有楽町線豊洲駅 徒歩4分・ゆりかもめ 豊洲駅 徒歩6分

立地・周辺環境

シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン(以下ツインと略)は、豊洲駅徒歩4分の距離かつ大型ショッピングセンターに隣接していることから、非常に利便性が高い立地といえます。ビバホームに入っているスーパーは文化堂でどちらかといえば庶民派スーパー。少し高級路線は、少し歩いたスーパーアオキを利用することになります。


大きな地図で見る

北側には、都内でも指折りの公立小学校とされる豊洲北小に隣接し、周辺から越境入学の希望は多いものの受け入れていない状態が続いています。
東側は運河になっていて、隣の建物とは距離が離れています。南側は道路を挟んで分譲マンションの東京フロントコートとなっており、こちらは25F程度以上でないと視界が開けません。

眺望

Googleアースで眺望をシミュレーションしてみました。本来なら、N棟S棟の東西南北8方向必要ですが、基本的に変わらないので、S棟の4方向のみとさせてください。他のマンションと同様、100m(30階前後)で統一しています。

S棟北向き
眺望シミュレーションは全部クリックすると大きくなります↓
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S棟の北向きと西向き、N棟の南向きと東向きはそれぞれ45度の角度をつけて向かい合ってます。部屋からの位置にもよりますが、「気にしなければ気にならないが、気になるととことん気になる」という感じだと思います。これは個人差がありますね。
東側は運河を挟んでいますし、高い建物はないので15Fくらいから上は開放的な景色となります。

S棟東向き

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東向きも北向きと似たような景色ですが、上層階になると東京湾が見えてきます。主な夜景は葛西臨海公園の観覧車とディズニーランドの花火となるでしょうか。ずっと向こうに見える高層ビルは幕張新都心のビルです。

S棟南向き

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東雲と有明方面に開けた景色となります。
20Fくらいまでは、道路を挟んだ向こう側のマンションの頭上を越えることはないのでその辺注意が必要です。

S棟西向き

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西向きは目の前がビバホームとなるので目線は確保されています。上層階になると、富士山が見えてきます。また東京湾の花火大会が見えるのもこの方角とN棟南向きとなります。

建物・内装

住友得意のガラスカーテンウォール採用。黒いデザインは周りのマンションとは違う個性的な外観となっています。ダイレクトウィンドウという足元15cmまでガラス窓というつくりは、少し好き嫌いが分かれるつくりでしょう。万人には受けませんが、好きな人はとことん好きでしょうし、景色が良い方角なら湾岸の開けた眺望を楽しむことができます。
内装は基本的にグレードの高いものです。
  • リビング天井高 2420~2530mm
  • ダイレクトウィンドウ採用。床から9cm以上はすべて窓
  • 24時間換気システム
  • グローエ社製水栓・シャワーヘッド
  • 日射調整フィルム付
  • タンクレストイレ、手洗いカウンター付
  • 花崗岩本磨きキッチンカウンター
  • ボイドスラブ厚320mm
  • 二重床二重天井、床下吸音材有

リビングの天井は最近のマンションとしては少し低い方ですが、ダイレクトウィンドウ採用ですので、リビングの開放感は数値以上に感じられます。逆にバルコニーは室外機置場程度でほぼありません。洗濯物は外干し禁止となってます。

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