» イニシア豊洲コンフォートプレイスのブログ記事

先週末、イニシア豊洲から価格表入りDMが届きました。
公式Webページでも予告されていますが、7/1から登録受付が始まるようです。


画像出典:イニシア豊洲コンフォートプレイス公式Webページより

当初の販売スケジュールはGW頃と担当者から聞きましたが、
予定販売数に達するまで、販売を遅らせたのでしょうか?
晴海クロノレジデンスといい、最近そういう販売が多いように感じます。

イニシア豊洲コンフォートプレイス 第1期1次価格表
(クリックすると大きくなります)

先月の価格表と比べると、更に値下げしています。
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先日、イニシア豊洲からDMが届きました。
中には第1期1次の価格表と管理費が入ってました。珍しいですね。


画像の出典:イニシア豊洲コンフォートプレイス公式Webページより

価格のお話ですが、以前の価格表と比較しますと全体的にだいぶ下げたのがわかります。

イニシア豊洲コンフォートプレイス第1期1次予定価格表
(クリックすると大きくなります)

以前訪問した時に営業さんから聞いた物件平均坪単価は210-220万円程度。
今回の価格表を見ると、194.6万円ですから坪単価15,6万円くらい下げたことになります。
最低価格を下げたのではなく、上階に行くごとに上がる価格をだいぶ抑えた形です。

5F→11Fで70-80万円程度しか差がありません。
プラウドタワー東雲のような50F建と違い、こちらは12F建のいわゆる”ふつーのマンション”。ふつーなら、階が1つ上がるごとに20-30万円は上げていくのが相場なのでかなり思い切ったな、という印象です。

更に言えばこの物件、”最上階プレミアム”がありません。
マンションの最上階は、マンションに付き物の「上階からの騒音トラブル」から開放されますので、ある程度のプレミアムが付きますが、ルーフバルコニー付でない部屋に関してはほとんど値上げが見られません。

一方、角部屋プレミアムはエレベーターに近い北側角部屋で250万円程度、
端っこの南側角部屋で220万円程度ついてます。率にして6-7%くらいでしょうか。
中古で売却を考える際、角部屋であることはあまり考慮されないので、
ここらへんは自己満足の世界です。ただし、通風や採光は角部屋が圧倒的に有利です。

最上階のルーフバルコニー付は更に値上げして、北側南側両方とも350万程度のプレミアムが付いてます。南側の方がルーフバルコニー面積が広いので、こちらのほうが有利でしょうか。

管理費も発表されています。

61㎡台:5,800円
67㎡台:6,300円
72㎡台:6,800円
76.60㎡:7,200円

ということで平米あたり93円になりました。周辺マンションは200円でも安いことを考えれば
この管理費は驚異的。これだけの戸数があって、ほとんど共用施設がないことに加えて、
太陽光発電&LED照明のおかげで電気代があまり計算に入れなくてもすんでいるのでしょうか。
ちなみに修繕積立金は平米あたり85円。67㎡の維持費は月12,000円です。

駐車場は機械式1Fが16,000円、B1Fが13,000円でした。

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人気地区の隣接地区には必ずといっていいほど割安な物件が供給されています。
多くの場合、駅遠物件だったり、利便性がイマイチだったりしますが
「絶対的な価格が安いので同じ価格だと一部屋ぶん広くなりますよ。」
「人気地区と最寄駅は変わらないですよ。」
と言われると、人間グラグラと動いてしまいます。
豊洲地区における割安な隣接地区は橋を渡った塩浜と枝川にあたり、
東雲地区における割安な隣接地区は辰巳になります。
(新築が絶対条件でないなら、中古探してもよい気がしますが
人気地区の中古となると売主も強気であまり値下がりしていなかったりします。)


画像の出典:バンベールルフォン辰巳公式Webページより

塩浜には、シティテラス豊洲キャナルテラス
枝川には、イニシア豊洲コンフォートプレイス
辰巳には、ブリリア辰巳キャナルテラスとバンベールルフォン辰巳
がそれぞれ販売されています。
1年経たずに辰巳の伊藤忠と、枝川の大和ハウスが今後加わるでしょう。

少し坪単価は違いますが、この4物件を比較してみました。

辰巳・塩浜・枝川新築マンション比較2012年4月下旬版
(クリックすると大きくなります)

このうちブリリア辰巳キャナルテラスは、昨日のエントリで述べたように
値引き販売を始めています。ということで、4物件のうち一番割安なのは
現時点比較ならブリリア辰巳となります。

イニシア豊洲とシティテラス豊洲は、シティテラス側が売主住友不動産と
いうことで少しだけ強気価格。低層階なら辰巳と同じ坪単価になりますが、
高層階は東雲地区のマンションとほぼ同価格になってしまいますね。
東雲地区と言えば、ブランズ東雲も竣工済み販売になっており、
値引き期待も込めれば坪単価的に言うとこちらの方がお得で便利。
(ただし交通量の多い晴海通り沿い!)

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