» ガレリアグランデのブログ記事

ネット上で意見を発信しているマンションブロガーたちの座談会・第5回の前後篇が公開されました。

mancommu05

第5回マンションコミュニティ覆面座談会-前編
第5回マンションコミュニティ覆面座談会-後編

マンションコミュニティさんから「のらえもんさんが日頃SNSで連絡を取り合ってる方たちで座談会をしてもらえませんか?」と持ちかけられてから早1年ちょい、絶対すぐにネタ切れになると思ってましたが、意外に第5回まで持ちました。次回も既に収録は済んでいまして、このブログでもお馴染みはるぶー先生との対談です。対談というのはおこがましく、二人で飲みながら私が教えていただく、という形式になっております。そちらも随時公開なのでお楽しみに。

今回の座談会、読み直して、若干補足が必要かなと思ったので、こちらでフォローしておきます。

No.170
【のらえもん】 デベロッパー的視点で見ると、「間取り編」でお話ししたスパン幅の話では、1階にも同じことが言えるんです。1階もスパンと内部スペースの取り合いなわけ。「豪華なエントランス」、「自転車置き場」、「自転車の入口」、もちろん「駐車場の出入り口」も…、更に店舗があったら「店舗スペース」も1階に付けないといけない。さらに言えば、防災センターやメールボックス、コンシェルジュカウンター、バックヤードの面積とかまで含めて、1階は機能とそれを満たす面積の取り合いなんです。タワーマンションは上に細長いから、戸数の割に建築面積が狭くなります。どこかにしわ寄せが絶対に来る。

大規模高層マンションとなるほど、地上階のスペースは貴重になっていきます。戸数によって必要なスペースがどんどん増えていくのに対し、高層化のため戸数増加ペースに、地上スペース増加が追い付かないからです。各機能は動線の配慮もあり、例えばメールコーナーを2Fに置くようなことはできません。限られたスペースに機能をいろいろブチこんでいくとエントランスを別棟にするか、各スペースをちょっとずつ削って貧相にするかの選択を迫られます。
有明のタワーマンション、ガレリアグランデのエスカレーターはこのジレンマを覆すエポックメイキングな作りでした。

この発想を図にすると以下のとおりです。

zadankai_5th_01

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前回は、ガレリアグランデの成約事例からだいたいの相場感を紹介いたしました。

過去5年間の賃貸成約事例を調べると、34例ありました。実際の成約はもっとあるでしょうね。

ガレリアグランデ賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)
gg_chintai

竣工しばらくは1万円を超える坪単価成約がありますが、震災後は9000円のラインを挟んだ上下1000円の中にほぼ納まります。ここ最近の事例は10階以下の低層階事例が5例含まれていますので、それにある程度ひっぱられている感じはあります。

 

階数別で見ますと、低層階で坪8000円を下回る成約がありますが、だいたい9000〜10000円あたりのレンジに収まっていることがわかります。上層階になれば10000円を超える成約も見られます。
中古売買で上下階に2割の価格差はないので、転勤等での賃貸を考えるなら上層階買った方がいいです。

ガレリアグランデ賃貸階数別成約事例(H20.1.1-H25.6.1)
gg_chintai2

一方階数別で見ますと、基本的に素直に階数が上がると若干成約坪単価も上昇傾向にあるのがわかります。ただ、5年前と今では成約坪単価に1500円程度の差がありますので、それを差っ引いてみると、低層階~高層階の差はざっくり坪1000円未満くらいでしょうか。

ということでガレリアグランデの賃貸相場観としては

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ガレリアグランデ編・その1の続きです。
今回は、共用施設と相場観についてです。

共用施設

ガレリアグランデの共用施設の種類は兄弟マンションであるオリゾンマーレとよく似ています。バー・プール・ジムの3点セットに屋上ガーデンです。

・バー(27F)
gg_bar01

gg_bar02

gg_bar03
上下の画像出典:プロパスト”作品集”ページより

・プール(3F)
gg_pool

・屋上庭(バーの階段よりのぼる)
gg_terace

・ジ(3F)
・ゲストルーム(3F)
・3F部ラウンジ

413戸と湾岸では比較的小型のマンション(413って普通の尺度で見れば超大型マンションですけどね)ですが、共用施設は非常に充実してます。オリゾンマーレと同じく、内装材である大理石のこだわりが半端ないです。エレベーターで27Fのロビーに上がると、一面ロッソの石張りがされていて床に緑のラインが入ってます。

相場観

ガレリアグランデの相場観です。ガレリアはオリゾンより広めの部屋が多く、70㎡・80㎡台なお部屋がたくさんあります。ただ、最近のタワーマンションのように70㎡3LDKという間取りはなく、ほとんどが1LDK、2LDKというプランが多いです。この辺は間取り図を見てください。

過去5年半で57例の成約事例がありましたのでグラフ化してみました。

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