» オリゾンマーレのブログ記事

その2では、レインズの成約事例からだいたいの相場感を紹介いたしました。

PERを算出するため過去5年間の賃貸成約事例を調べると、20例しかありませんでした。ヤフー不動産を見ると常時賃貸在庫があるので、少なくとも5倍は成約があると思いますが、、、全体の傾向はわかるので見てみましょう。

オリゾンマーレ賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

20例しかないのではっきりとはいえませんが、経年による賃貸相場の低下は若干感じられます。近似線は直近南東向き低層階に引っ張られている感じはあります。だいたい坪あたり9000円〜9500円というところでしょうか。

オリゾンマーレ階数別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

階数別で見ますと、低層階で坪8000円を下回る成約がありますが、だいたい9000〜10000円あたりのレンジに収まっていることがわかります。上層階になれば10000円を超える成約も見られます。
中古売買で上下階に2割の価格差はないので、転勤等での賃貸を考えるなら上層階買った方がいいです。

オリゾンマーレ面積別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

一方面積別で見ますと、75平米を超えると8000円を下回る事例が2例出てきます(どちらも低層階)。オリゾンの低層は角部屋でも周りの建物と被りますからね。その2例を除けば、ほぼ9000〜10000円くらいとなります。ちなみに方角別はデータが無い成約例が多かったので算出を諦めました。

20例と事例が少ないのですが、賃貸相場観としては

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オリゾンマーレ編・その1の続きです。
今回は、共用施設と相場観についてです。

共用施設

オリゾンマーレは398戸と湾岸タワーマンションの中では比較的小規模にもかかわらず、大規模な共用施設を持っており、ほとんどを最上階に集めています。マンションで一番高く売れる最上階をすべて共用施設にしてしおうというコンセプトは、後に規模を大きくしたブリリアマーレ有明・ブリリア有明シティータワーに引き継がれます。

・バー(27F)


上下の画像出典:プロパスト”作品集”ページより

・プール&ジェットバス(27F)

・屋上庭(27F)

・ジ(27F)
・ミニショップ(1F)
・ゲストルーム(3F)
1F部ラウンジ

400戸未満という規模のマンションが持つ共用施設とは思えないほどの充実ぶり。また、前のエントリでも述べたように使われている大理石のこだわりようが半端ないです。ちなみに27Fですと白と黒タイルの千鳥格子になったり雰囲気が変わります。

相場観

さて、オリゾンマーレの相場観です。このマンションはほとんどが55~65㎡くらいの1L・2LDKタイプが主流で、100㎡を超えるタイプはプレミアムフロア扱いの25・26階しかありません。部屋の間取りを見ても70平米ない中住戸は独身・DINKSから1人っ子向けかなぁという気がします。

オリゾンマーレは、過去5年半で50例の成約事例が積上っていますのでだいたい相場観がつかめます。

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日本のマンションは、その発生の歴史的経緯から経済合理性に沿った建物といえます。都市の集積度を高めるために高層化するのは必然であり、限られた土地を上へ上へと伸ばし居住空間を拡張するために主眼が置かれた”マンション”という建造物には、経済合理性という厳然たる論理が立ちはだかります。

しかし例外も存在します。
私はオリゾンマーレのエントランスに入るたびに、他のマンションとは違う感銘を受けるのです。


画像出典:プロパスト”作品集”ページより

江東区有明という地区はもともとほぼ人が住んでいない地域でした。
2004年の竣工当時、ゆりかもめは有明駅止まり。ららぽーと豊洲は開業しておらずスーパーは東雲イオンか台場の小規模スーパーしかありません。
小学校も保育園もなくすべて1km以上離れた東雲地区まで行かなければなりません。

この無人の東京砂漠というような地区に、はじめてタワーマンションを建てる際、単なる経済合理性だけでは割り切れないデザイン性の高いマンションを建てる必要がありました。
オリゾンマーレに入る時、住民やゲストは水景に浮かぶ石畳の橋を渡り、天井まで届く自動ドアに迎えられ、エメラルドグリーンとロッソの鏡面仕上げ大理石で彩られたエントランスが、照明を反射して美しく輝きます。

この過剰なまでの装飾は明らかに「販促手段としての」デザインの範疇を超えており、有明に夢を描いていたプロパスト当時の社長の意向が強く働いたと推察できます。
有明第一号タワーマンションは、その後に続く有明マンションの基礎となりました。一棟の例外を除き基本的にはオリゾンマーレとほぼ同一コンセプトで建てられており、ここに先見性を私は感じます。

物件概要

  • 物件名:オリゾンマーレ
  • 総戸数: 398戸
  • 現状、有明物件の中で有明テニスの森駅(3分)にもっとも近い
  • プール・ジム・バー付タワーマンション
  • りんかい線国際展示場駅徒歩9分

立地・周辺環境

オリゾンマーレは有明北地区のほぼ真ん中にあり、南面は都道を挟み住友がこれから開発する有明ガーデンシティーに、北面は倉庫の向こうに東京オリンピック2020予定地が広がっている場所にあります。
棟内にミニショップがありますが、スーパーは徒歩5分程度の文化堂となります。平成30年ごろ竣工予定の有明ガーデンシティには大規模商業施設が入居する予定であり、5年後には利便性が高まる立地といえます。他方、現状開けている南面250m先に34階建てのタワーマンションが壁のように立ちますので、南面は近々眺望の変化があります。


大きな地図で見る

南西側はブリリアマーレと見合いにはなりますが、370mほど離れていますので圧迫感は無く、むしろ左右は空地のため中層以上なら開放的な景色が望めます。同じく北東面はガレリアグランデと見合いですがこちらも400mほど離れています。

眺望

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