はじめに

スムログ更新しました(160921更新)

テストエントリです。いま以下の記事をマンションコミュニティ内ブログ「スムログ」へ寄稿しています。

坪4万円/年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか?

はるぶーさんにお題をもらってから1.5Hで書いたエントリ。もともと僕もこれは興味ありました。むしろ、こちらのブログに掲載した方がよかったかも。
調べてみると江東区湾岸タワーも例外なく年あたり坪4万円、23坪のマンションなら毎年92万円減価していきます。そのように見えないのは、安倍政権のリフレ&低金利政策と湾岸地域の住宅人気が高まったからベース相場がかさ上げされているからです。

港区他のマンションもちらっと調べましたが、だいたい似た傾向でした。といってもじゃぁ「今港区新築マンション買えば減価しない!」ということではなくてベース相場のかさ上げがより高い、ということでしょう。中央区物件も同じです。

マンションブロガーがモデルルームに行ったら

初手あたりの手の内を明かすとこんな感じですかね〜
あっ、これは僕のチェック項目ではありませんよ!

ノンリコース住宅ローンに対する誤解と日本の住宅ローン破綻率

ちと、某エントリが暴論に見えたので、私なりの見解を書いたエントリ。こういう、自分が感じた疑問を調査し、分かり易く報告するのが、「のらえもん流」といえば良いでしょうか。総返済負担率、つまり世帯年収に対する住宅ローン返済額の比率が25%を超えるとリスクがハネあがります。

bairitsu

上記エントリでも紹介したのですが、改めて。
リスク度から言えば、危険度順に

土地付き注文住宅>(超えられない壁)>>建売住宅=新築マンション>注文住宅>中古戸建=中古マンション

という順番となりました。2009年に土地付き注文住宅が100軒建てられたとして、2015年と同程度の返済負担率だとしたら、およそ3.552軒が25%超の返済負担率により破綻しています。これを多いと思うか、少ないと思うか。

しかし、中古戸建・中古マンション派はリスク選好度がかなり低い。。。というより、堅実派が多いということですね。とてもいいことだと思います。

日テレ系ドラマ「家売るオンナ」、なかなか面白い

ギャグ路線かとおもいきや、「家を売ること」について真摯に考えられたいいドラマでした。北川景子が目をずっと見開いてそのまま勢いで押し切った感じでしたね。民放テレビドラマを全話みたのは、101回目のプロポーズ以来です。僕、ドラマ苦手なんですよ。。。

このドラマの成功を受けて??「プリンセスメゾン」がNHKでドラマ化されます。主人公が20代女性モデルルームオタクという我らの琴線にびんびん響いた本作、こちらも要チェックやで!

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新築販促手段としての共用施設とその後

タワーマンションの共用施設をみるとワクワクするんですよね。これは間違いない。放置プレイヨクナイ!
共用施設を活かせば、それはマンション全体の資産価値として帰ってきます。投資効率は良いはず、とはるぶーさんが言ってました。

間取りと生活の自由性と資産価値の難しい関係

スムログ初めて、圧倒的なまでのモモレジさんの戦闘力を見せつけられて、モモレジさん以外のブロガーは全員でも立ち向かえないと膝が折れているわけですが、そんななか妖精はコバンザメで生き残ろうかと思って書いたエントリ。

54㎡と62㎡で同じ坪単価だと、値段差は666万円。その分都心マンションを購入した方が資産価値的には有利、かもしれないけど・・・住み心地という観点で54平米はかなりキツくて難しいよなぁというただの感想です。

高騰する中央区日本橋物件とその価格実態に追いついてない広告

よっぱらい、よくない。他物件との比較は本当にNGですね。書いた直後から、のらえもん的にちと書きすぎたなぁと思いまして、反省の元修正しました。

プラウドにも人形町にもこの物件にも含むところは全くないのですが、1億円超えかぁとなるともう少し広告も違った形があるんじゃないかなぁとおもいますまる

小乗仏教的な住友不動産キャッチコピー「光景となる象徴」

「シーンとなるシンボル」というキャッチフレーズ、前々からどうしても違和感を感じていて、それってなぜだろうと自分で考えてみたエントリです。豊洲のツインとシンボルのデザインは建った後に見たとき正直、ぎょっとしたのですが、もう慣れてしまいましたね。豊洲は他にも高層マンションがあるので、むしろいいアクセントになってむしろ豊洲のシンボリックとして扱われていますが、これ結構例外的じゃないですか?

豊洲シンボルもツインも、ゲストで招待したらずどーーーんというロビーには圧倒されると思います。ロビーの規模感・ホテル感は湾岸でも随一ですよね〜建物の所有がプライドを満たすってのは間違ったことではなく、高級車の世界では当たり前ですし、販売当時、豊洲も坪300になったか〜チャレンジ価格だな、と言われていた頃ですから、ロビーを広く大きく豪華に取る戦略は全く正しいですし成功してますよね。

下写真はシティタワーズ豊洲 シンボルロビー

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ところで、周辺から際立ったマンション、最近実物を見て特に印象的だったのはブリリア磯子ですかねぇ(住友さんじゃなくてエライすいません)。あ、つまり黒いマンションってのは周囲から”際立つ存在”になりやすいのかしら。

お分かりだと思いますが、スムログとこのブログではスパイス程度に書き方・キャラ・対象を変えています。

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賃貸vs購入の比較なんてあまり真剣に考えてもしゃーない

のらえもん1
「あなたは住宅購入にYES?NO?」

ネットでも雑誌でもよくみる「賃貸vs購入」って純粋に経済の問題としてみていて、ポジションを取ることによって同じ屋根の下の運命共同体を抱えることの利益(&リスク)や、住宅仕様向上によるQOL(クオリティ・オブ・ライフ)向上などについては完全に無視しているんですよね。

マン点さんエントリでも紹介されていた、橘玲さんの名著「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方2015 知的人生設計のすすめ

不動産を借りているだけなら、地価が暴落しても、隣に暴力団やカルト宗数団体が引っ越してきても、津波で家が流されたり地盤が波状化しても、なんの問題もない。
不都合があれば賃貸契約を解除して出て行けばいいだけだからだ。
それに対して不動産を所有していると、こうしたリスクのすべてに自己責任を負わなければならない。その代償として、地価が上昇したときにその果実を手にすることができるのだ。
このように考えれば、リスク耐性の高い企業やファンドが不動産を保有し、リスク耐性の低い個人はそれを賃借した方が経済的に合理的だ、ということになる。

を若い頃読んで大いに得心したのですが、リスクを保有することはリスクが顕在化しない間、その分の利益を得ることでもあるのです。

賃貸vs購入では、比較は購入相場と賃貸相場を単純に比較しているだけで、仕様を同一にしていません。投資家は銀行から金利を払ってお金を借りて、土地と建物を購入しますが、建物の仕様を上げてもマーケットではほとんど評価されないので、長いこと下方硬直したままです。たとえば、絶滅すべき単層サッシや都市ガス区域にもかかわらずプロパンガス物件がいまだに新築で産まれ続けるのは、仕様を低く抑えてもそこまで賃料に影響が無いからです。(たとえばREIT物件であるパークアクシ(略)の仕様は賃貸としてみればかなり良いのですが、お隣BAYZを見るとがっかりします)

一方、分譲特にマンションについては、1995~と2005~あたりを境に2回仕様がジャンプアップしています。となると、新築マンション購入者側は同一相場の賃貸物件よりかなり条件の良い仕様を使うことができます。

もちろん、分譲仕様、もしくはそれ以上をターゲットにしたプレミアム物件や、分譲マンションが転勤等により賃貸マーケットに出回っていますが、これらは、賃貸仕様物件よりも明らかに高く供給されるため、「賃貸vs購入」シミューレーション比較表よりもかなり割高で借りないと、分譲マンションを購入する程度のQOLは達成できないことになります。

ということで、原著では意図的に無視されている不動産を所有することのリターンは確実にあって「賃貸マンションを購入する投資家」と「分譲マンションを購入する住宅ローン利用者」、それぞれに利益は分配されていることになるのです。利益を得られていないのは、住宅ローンを利用できない人です。もちろんリスク回避の利益を得ているのですが・・・こちらを強調されている書き方ですよね。

そもそも、リスクを抱えることから逃げ回っていては結婚も出産もできませんからね~
あれ?もしかしていまの日本が抱える問題って、コスパ病やリスク回避病が頭の良い人たちに浸透しすぎた結果?なのかな??

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杉並区の保育園・NIMBY問題と移動の自由について考える

杉並区に限らず、第一種低層地域は、経済合理性・弾力性が欠けている地域なわけで、それを許容できるほど余裕がある人たちが住んでいる場所です。そんなところにマンションやアパート、ミニ戸を建てて新住民を呼びまくったら、そらこういう問題が起こりますね。共働きで必死にローンを返すために少しでも収入をあげないといけない世帯、そのために保育園を建ててもらいたい。でも地域の公園を潰すなとお金に余裕のある旧住民が怒る。
この無間地獄、一番責任が重いのは旧住民でも新住民でも行政でもなく、用途地域にあっていないものをバカスカ建てた業者です。

ガレリアグランデのタワマン&エスカレーターという発明/LEVEL3

ガレリアグランデ以前にもタワマンにエスカレーターという組み合わせは存在しましたが、住民導線を3階に上げる・マンションのシンボルにするという発想はなかったと思いますね。(わずかにブリリアタワー東京かしら)いつ見ても美しいマンションです。手持ちの写真から。

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クローズアップ現代+【追跡!タワマン「空中族」~不動産“バブル”の実態に迫る~】を見た

下品な予告が上がってTwitterで話題沸騰のクローズアップ現代+の放送があったのでその感想エントリ。とりあえず、こちらの不動産セミナーは日本財託らしいですね、お話聞きに行こうかな。

マンションにまつわるエトセトラ/TURN 01 【路上の不動産看板たち 1】

マンションにまつわるエトセトラ/2nd GIG 【路上の不動産看板たち 2】

メルマガ湾岸飛行第3号で披露したA看板のお話です。豊洲のバス停前やららぽーと前の交差点になぜ看板が落ちているのか、これは誰にも怒られないのか、費用対効果の面や業者側の事情から考えた記事です。

前日までのブログには書かなかった感想戦:

アルファグランデ千桜タワー 感想戦

未見の方どうぞ!

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コメント

  • コメント (6)

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    • 匿名
    • 2016年 5月 17日

    一部のブロガーさんばかり非難するのは良くないと思います

    • のらえもん
    • 2016年 5月 17日

    良くも悪くも、ブロガーの一言が世の中を動かすようになってしまったんですよねぇ
    その覚悟があって、発言したのなら全く問題ないと思いますが、社会的な影響力を考えて発言しないと、と私は思うわけですよ。
    もちろん、自分で獲得した影響力をどう使おうと勝手だというのは重々わかりますけどね。世の中を考えて発言するようになると、言いたいことも言えなくなってつまらないコンテンツになりかねませんから。そのへんはバランス感覚かと思います。

    • 匿名
    • 2016年 6月 05日

    マンションにエスカレーターというのは、小さいお子さんのいる家庭では危険でむしろデメリットになると思います。
    個人的にはエスカレーターのないマンションの方が安心して住めます。

    • kwsm
    • 2016年 6月 09日

    スムログの住友不動産の、のらえもんさんがわからなかったエントランスですが
    グランドヒルズ三軒茶屋だと思います。
    (それが見ただけでわかってしまった自分がとても気持ち悪いですが)

    • のらえもん
    • 2016年 6月 11日

    >>kwsmさん
    なるほど、ありがとうございます!

    • KTT契約者
    • 2016年 9月 23日

    昔からモモレジさんのブログのお世話になっております。
    難関校受験やアイドル級可愛さのような高倍率に挑むトップガンたちの姿が眩しく見えます。
    弊は2〜3倍の低倍率に逃げ込んでいます。

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