» ブリリアタワー上野池之端のブログ記事

GW前後はあまり不動産も動かないのか、新規ネタがなくて困りますね。といってもブログの更新を止めるのもどうかと思いますので、ほぼ毎日来る読者様からの相談・質問にもう一度公開で答えるケーススタディーの紹介とさせてください。

今回はこちら↓

はじめてのマンション購入です。ブリリアタワー上野池之端東向きの購入を前向きに検討していますが、分不相応に高いのではないかと不安です。

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画像出典:BrilliaTower上野池之端公式Webページより

Q:

現在マンション購入にあたり頭を悩ませておりまして、ご相談に乗って頂ければと思いメールさせて頂きました。マンション購入ははじめてとなります。

現在考えているマンションは、「ブリリアタワー上野池野端」の東向きです。こちらに関して、

分不相応に高いのではないか
家族構成や勤め先など今後の不確定要素が多く、今買ってしまって取り返しのつかない事にならないか
立地が良いとあるが本当に良い立地なのか
いつか売却を念頭に購入して大丈夫な物件か

色々中古マンションをみて、リノベーション済みの綺麗な100m2超えの物件にも心躍りますが、夫は新築が良いとのこと、このままあまり前調べもしないまま買う事がすごく不安です。(中略)

norapen

A:

お世話になっております、のらえもんです。
住宅というのは、個人の趣向が強いものですし、一物一価のものです。

「旦那様が新築が良い、それも池之端が良い、毎日不忍池ビューを楽しみたい」と言ったら、もう選択肢はブリリアタワー上野池之端しかないのです。ちなみに、いま周辺の中古マンション在庫を調べましたが、不忍池ビュー・東向きはありませんね(28年4月末日)。

奥様のお考えは、それは重々承知の上で今後の資産価値的にどうなのかという話ですよね。上限はわからないのですが、下限は周辺のタワーマンションの成約事例を見ればわかります。

台東区池之端2丁目成約グラフ
対象タワーマンション:ルネッサンスタワー上野池之端、パークタワー上野池之端、シティータワー上野池之端
期間:2010年1月〜2016年4月

ikenohata01

ここから東向きのみを抽出しますと 続きを読む »

ブリリアタワー上野池之端・モデルルーム訪問その2の続きです。前回は共用施設と予定価格を紹介しましたが、今回は総評となります。

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モデルルームのコンセプトムービーは二つ、最初のムービーでは立体的に上野池之端の歴史的経緯が語られます。なかなかこれが面白かった。

brilliaueno_mocie

上下二段で照らしますし、陰影をうまくつけたり、模型が飛び出してきたりと仕掛け満載です。

維持費

管理費は平米当たり370円、修繕積立金は同97円でした。他に町内会費300円にインターネット利用料が1,375円徴収されます。最初の5年間維持費の目安は71.34平米住戸で34,995円となります。

駐車場使用料は41,000~43,500円。駐車場361戸に対しての101台で付帯率28%はこのブログで過去紹介したタワーマンションの中でも最低となりました。この立地なら電車でもタクシーでも十分な場所ですが、セカンド需要なら駐車場が必要なのかな~と思いますが、いかがでしょうか。また、駐輪場の合計はレンタサイクル12台を含んでの480台で、戸あたり2つもありません。

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私は庶民なのでこの立地なら自転車があるとめちゃくちゃ便利なのになーと思ってしまいました。坂が多いエリアですけどね。

続きを読む »

ブリリアタワー上野池之端・モデルルーム訪問その1の続きです。前回は立地と眺望、そして建物内装仕様などを紹介してきましたが、今回は共用施設と価格です。

共用施設

このタワーは子育て世代の購入はあまり意識されていません。そのためキッズルーム等の設定はなく、シミュレーションゴルフが設定されています。

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価格表以外の本エントリ画像出典:BrilliaTower上野池之端公式Webページより

特筆すべきは、スカイラウンジとパークビューラウンジ、そしてオーナーズスイートでしょうか。

35F スカイラウンジ

brillia_ueno_common_35F

2層吹き抜けのラウンジです。都心方向の眺望を楽しむためのラウンジです。東大病院の頭を超えていますので広がりのある景色が楽しめるでしょう。

18F パークビューラウンジ

brillia_ueno_common_18F

「パークビュー」の名の通り、公園向きの眺望を楽しむラウンジです。貸切パーティーもできると説明を受けました。下は公式サイトにも載せられている実際の写真です。山手線内側でこれだけの水と緑景が楽しめるマンションはそうありません。

brillia_ueno_parkview

この他に

  • オーナーズスイート(ゲストルーム)1室・18F
  • フィットネスルーム・1F
  • シミュレーションゴルフブース・1F

が用意されています。またマンションのメインターゲット、つまりセカンドや子育てが終わった富裕層世代を意識して、車寄せはマンション地下1Fに配置されています。モデルルームを訪問して、他の検討客も見ましたが上野という土地柄、派手な方や爆買方面は見られずに落ち着いた老夫婦や資産家の方が多く観察されました。

価格表

価格ですが、東と西で眺望代としてかなり差があるマンションとなっています。そのため、販売ターゲットが異なります。

ブリリアタワー上野池之端高層階 予定価格表
↓クリックすると大きくなります

brillia_ikenohata_plicelist01

ブリリアタワー上野池之端低層階 予定価格表
↓クリックすると大きくなります

brillia_ikenohata_plicelist02

価格表を一読した印象を述べますと:

  • 東向きの眺望代は約500~1000万円くらい、特に中層階以上はかなり乖離があります。
  • 東の72平米台中層階1億円超をみてクラクラしましたが、ほとんどセカンドや現金購入客の指名買いで抽選の調整を行っているとの事でした。
  • 西の低層~中層がいわゆる住宅ローン購入組向けに用意されています。6000万円後半で60平米前後で、西向きは不思議間取りが多いのですが、冷静に見てみるといろいろ検討できる住戸あります。
  • 35F、36Fの最上階仕様はかなり良いので、この値段でも割安感はあります。2800mm天井高と天井カセットエアコン付、バスルームの仕様も変わります。このお値段でも、三井の檜タワーに比べると半額くらいですから。
  • 南向き15Fを境に値段が跳ね上がるのは、隣地東天紅ビルの壁がここでなくなるため
  • 北向き10Fを境に値段が上がるのは、隣地ライオンズとのお見合いがここまで発生するため
  • 南向き中住戸と南東角の値段が15Fまで一緒なのは、東向きにどれだけ向いているかの違い
  • 東向きは中層階まで階数による値段差が少ない一方、西向きはかなり差がつけられている
  • 中層階まで階数差が少ない一方、高層階に値段のジャンプがあるのは、仕様が変わるため

総評はまた次回!

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