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不動産投資を勉強するにあたり、私のような初心者ですら「その理論ガバガバじゃねぇか」と批判させていただきた内藤忍先生著書と違い、こちらは本物でした。名前に見覚えがあったのですが、以前、星5つ級で紹介させていただいた「不動産投資 1年目の教科書」の著者様でした。

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著書の玉川さんは、様々なデータとご経験により「賃料から支出を差し引いた粗利と、金利支払いのスプレッドが諸外国に比べて広いので、これを取りにいくのが日本の不動産投資」「減価償却費が多いことは必ずしも良いことではなく、売却時益の税金が高くなる」「税金を考えないと不動産投資とはいえず、個人の税率と法人の税率をきちんと計算して最適化すべし」と喝破されています。データより、本業でそこそこの収入がある場合、法人を作った方が良さそうということもわかります。

何よりこの本を買うとついてくる、「玉川式不動産収益試算Excelシート」は白眉です。このシート自体が著者のノウハウの塊で、正直これをこの本の値段で売っちゃうの?安すぎる!と思ってしまいました。各種費用や税金まで自動計算ですからね。

ということでさっそく、先日の不動産セミナーで紹介された「築10年の豊島区中古ワンルームマンション2390万円」をこのシートに入れてみましょう!

渡されたシートはこれしか情報が無いのですが、固定資産税や都市計画税は適当な数字をつっこんでみました。内藤先生が言っていたワンルーム入居率97%を信じて、「平均入居年数3年、募集にかかる平均期間は1.1ヶ月」とします。本業の年収は700万円としましたが、このシートは「赤字で節税というのはハナから考えていない」という仕組みですので、所得税・住民税の戻し分は計算できません。その辺は割り引いて考える必要があります。

玉川式Excelシートに入力すると答えが出てきますね。(クリックすると大きくなります)

表面利回り4.35%の物件をフルローンで買ってしまうと100%赤字がどこまでも続く、ということです。もちろん、賃料収入をローンに充てる過程において、元金分づつ資産は溜まっていきます。この溜まった資産効果は”いくら”で”いつ”売却できればイーブンとなるのでしょうか?
(売却価格-ローン残債-売却に関わる経費-今までの赤字分)

正解は、買値の2400万円で売れる前提でやっとトントンになるのは7年後、でした。相場の1800万円くらいを売値と考えるとさらに残酷な結果が・・・こんなマンションを3つも4つも買ったら、いつの間にか破たんしますね。しかし、このシートは数字変えるだけでいろいろシミュレートできる優れものです。
ありえない過程ですけど、上記物件を、1000万円指値で10%頭金とするとそこそこ美味しい状態になるってのが良くわかります。結局、金利より買値がすべてという気がします。

このシートは制作者の表示を消さなければ商利用も無償で可能と太っ腹です。先日の不動産投資シリーズにご興味を持たれた方はぜひ手に取ってみてください!

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のらえもんブログ久しぶりのスマッシュヒットとなった「都内ワンルーム投資ってどうよ?真剣に考えてみた」シリーズ。

  1. 内藤忍先生の語る中古区分ワンルームマンション投資の魅力とロジック
  2. 内藤忍先生講師のセミナー報告と当日紹介された投資案件分析
  3. 中古ワンルームマンション販売業者の利益の源泉といまから不動産投資をはじめようとする人へのメッセージ

おかげさまでそれぞれ約1万人の方々に読んでいただけました。当たり前だろという人・勉強になったという人いろいろ感想をいただきました。私自身も勉強になりました。
ブログのエントリというものは長ければ良いというものでもなく、適切な長さを保たないとダメということもあり、本編ではカットした部分を手短に紹介させていただきます。

ワンルーム不動産曼荼羅:

不動産セミナーシリーズを書いたところ、ちょうどいい記事がAERAに出てましたね。

大流行のマンション投資は本当に大丈夫か、赤字物件にならない方法(魚拓はこちら

50代女性会社員が不動産投資セミナーで紹介された物件を、営業マンが言うがままにワンルームマンションを次々購入。収益の見通しが甘く、年間100万円の赤字を出して立ち行かなくなる。こういう相談が増えている、という記事でした。

ところで、この記事では「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」さまが善玉扱いされていますが、ワンルーム業者とこの支援協会が直接繋がってはいないとは言え、私の目には広い意味で全員グルに見えて仕方がないのですが、どうですかね?フリーダイヤル相談無料。専門家を多数揃えた任意売却支援協会様が購入した物件は、次にどこで売るんでしょうね?下手に破産されて競売にかかると物件仕入れに手間がかかりますが、任意売却なら手早く安く物件を仕入れるチャンスがでます。
そして、ワンルーム不動産販売会社はどこから仕入れるの・・・?つまりはこういうことです。

1:不動産投資セミナーを開催。割高な物件を買ってくれるカモを見つける
2:買ってくれたカモには、「おすすめの物件がある」と何件も買わせる
3:そのうち立ち行かなくなって、破産から競売or任意売却or買い取り
4:その3択なら、普通に市場で出ている仲介物件よりも安く購入できる
5:相場より安く買い上げに成功した業者からワンルーム不動産販売会社が仕入れる
6:仕入れた物件を不動産セミナーで・・・1に戻る

つまり、不動産セミナーで紹介される中古マンションは誰かの破綻した後のワンルームかもしれません。強烈な不動産曼荼羅です。1〜6までの罠を不動産投資セミナー聞いてすべて理解した時に悪寒が走りました。一定の破綻が出続けないと仕入れが回らなくなり、利鞘は縮小します。つまり、そのうち回らなくなることがわかっていて販売する、業界をあげた構造的なものであることを意味します。

(DVDは本エントリに関係ありません)

んじゃ、これを詐欺行為だと、糾弾したいかといえば・・・そんな気持ちにもなれません。不動産投資というのはビジネスであり、セミナーに参加するカモさんたちも”欲”が最初の動機だからです。オレオレ詐欺*とはまた違う世界です。結局、儲かる道を無料で先導してくれる人などいないというのは、社会人になる頃までには学校教育で教えないといけないですね。
私の若い頃には、当選商法のハガキを卒業アルバムの住所に無差別に送る手口が流行ってまして、私はゲーム機当選!につられてハガキの電話番号にかけてしまったことがあります。最終的に損害はなかったのですがいろいろ学びました。

内藤忍先生のガバガバ理論:

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内藤忍先生が推奨する都内ワンルーム投資を真剣に考えるエントリ、その3まで来ました。もし未読の方がいらっしゃれば

その1:内藤忍先生の語る中古区分ワンルームマンション投資の魅力とロジック
その2:内藤忍先生講師のセミナー報告と当日紹介された投資案件

をまずお読み下さい。

今回は、先生が推奨する購入法「信頼できる(ワンルーム)不動産販売会社から現地を見ずに買う」を少し掘り下げてみましょう。前回は絶句するほどの割高な物件を紹介されました。今回、たまたまこの会社が割高な物件を紹介してきただけでしょうか?他の物件や他社も同じなのでしょうか?

実は、いままで私宛に数多くのワンルーム投資の資金計画書が送られてきましたが、ほぼすべてが10万円の頭金・1000円前後の毎月マイナス、とテンプレートのような試算ばかりでした。つまり、先日のは例外ではなく、ワンルーム不動産販売会社から購入する物件は、フルローンで買うと基本的に赤字計算、ということです。

どう見ても割高な価格でなぜ売るのか

資金計算書に最初から赤字と書いている、苦戦必死の価格でなぜ売るのでしょうか?もう少しまともな値札を付けたほうが売れるのではないでしょうか、もしくは仕入れ値が極端に高いからでしょうか?
結論から言えば、「マイナスキャッシュフローの計算書を見せられても購入する人が一定数いるから」です。

マイナスキャッシュフロー物件の購入は、もはや投資ではなくただの浪費です。「月々のお家賃が支払いを肩代わりしてくれるのです」と説明を受けますが、月々の出血を耐えて耐えて・・・35年経ってようやく返済が終了してようやく黒字になる(ただし中古物件なので築10年を買ったら返済終了後は築45年のワンルーム)代物です。

35年間耐えなくても、不動産市況がとんでもなく好転して不動産価値が暴騰すればプラスで売り抜けることも可能です。いまは市況の山部分といわれています。山の上で下駄を履いた価格を出して購入した物件が、次の山で儲かるほど売ることができるか・・・、誰もわからないですが、相当分が悪いギャンブルでしょう。
2400万円の上記物件の適正価格を1850万円だとすると、残債が1850万円に達するのがちょうど10年後です。10年間価値が変わらないワンルームが世の中に存在するかは知りません。

それでも買う人がいるとすれば、減価償却費を経費で使って節税できるという言葉の甘い罠でしょう。給与所得と不動産所得を合算してマイナスになれば、所得税と住民税の割戻しを受けられます。減価償却はキャッシュアウトを伴わない費用なので、この部分だけは財布を傷めずに所得税を合法的に節税できます。

しかし、、、ですね。仮に年収700万円・2000万円の物件を購入したと、減価償却費は築年数にもよりますが、せいぜい年あたり建物取得額*2.5〜3.5%。2000万円のうち1500万円を建物取得価格として37.5〜52.5万円。所得税率20%+住民税10%と考えると、純粋な節税部分は年11.25〜15.75万円くらいでしょうか(付属設備についての償却を考えない場合)。その他、不動産所得で経費として計算できる管理費・修繕費・管理代行・ローンの利子分…など、これらはすべてキャッシュアウトを伴う費用なので”節税”とはいえません。そしてローン支払いの元金分は費用に含まれません。また物件を保有すると固定資産税などがかかってきますが、こちらについての説明はあまり強調もされません。

こう考えると、ワンルーム不動産販売会社は「減価償却費による節税気分を頭金10万円/諸費用70万円で販売している」と言っていいでしょう。そしてその殆どの場合が費用倒れになる可能性が高いのです。

ワンルーム不動産販売会社の値付けルール

判を押したような割高価格の決め方も、一定のルールがあることがわかります。資金計画を見ると周辺相場と比較した取引事例法ではなく、「ほぼフルローン状態で期間35年」「銀行から引っ張れた提携ローンの利率」「想定家賃」という変数から、キャッシュフローがギリギリマイナスになるよう逆算するのです。

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