» THE TOYOSU TOWERのブログ記事

前回は、THE TOYOSU TOWERの成約事例からだいたいの相場感を紹介いたしました。

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過去5年間の賃貸成約事例を調べると、40例となりました。実際の成約はその倍はあると考えますが、全体傾向はつかめます。

ザ・豊洲タワー(THE TOYOSU TOWER)賃貸成約事例(H20.1.1-H25.12.1)
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新築即賃貸の相場ですと1.1万円~1.3万円くらいの相場でした。3年くらい経つと、1.1万円割れの成約も出てきます。直近一年くらいをみますと坪10500円以上でしょうか。あとは階数や面積で多少前後します。

階数別で見ますと、中古売買ほどの上下格差はありません。まず上限キャップとして坪1.3万円というのがあって、低層階でもこの上限値に近い成約もあります。高層階になると坪1.2万円、下層階で坪1.1万円くらいですから、価格差は10%未満です。転勤等で売らずに賃貸に出すことを考慮に入れると下層階の方がお得ということになります。(有明ガレリアグランデと反対の傾向)

ザ・豊洲タワー(THE TOYOSU TOWER)階数別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.12.1)
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ザ・豊洲タワー(THE TOYOSU TOWER)専有面積別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.12.1)

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50平米未満が坪1.2万以上で一番有利、55~60平米は逆に坪1.1~1.2万と1000円程度パフォーマンスが劣ります。70平米台のレンジではまた上昇して坪1.2万となり、80平米を超えてくると、坪1.2万以下となってきます。ザ・豊洲タワーの賃貸ですと、30万円を超える成約はほぼ無いので80平米を超えるとこの上限値に引っかかって若干賃料パフォーマンスが落ちる傾向にあります。

ということでザ・豊洲タワーの賃貸相場観としては

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ザ・豊洲タワー編その1の続きです。
今回は、共用施設と相場観についてです。

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共用施設

ザ・豊洲タワーは、1F・2Fに「ヴィレッジハウス」と呼ばれる施設群と高層階にゲストルームやスカイラウンジ等を備えた豪華な共用施設を持っています。手数・規模数から言えばパークシティ豊洲に次ぐ規模です。維持にお金がかかるプールやスパなどの水物施設はありません。

・ゲストルーム(27F)・3室
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共用部のCG出典:湾岸中古マンション価格ナビより

・スカイラウンジ(43F)
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・屋上スカイデッキ
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2F”ヴィレッジハウス”
・ライブラリー
・ガーデンダイニング
フィットネスジム(かなり広い)
・キッズスクエア(託児所スペース?棟内の子しか入れないと聞きました)
・棟内セブンイレブン
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825戸もある超大規模マンションだけあって、充実した施設となっています。

相場観

さて、ザ・豊洲タワーの相場観です。

平成20年1月から今月初めまでの成約事例は57例ありました。この事例を基に「成約年月日別」「階数別」「方角別」の3つのグラフにしました。
すべてのグラフはクリックすると大きくなります。

THE TOYOSU TOWER(ザ・豊洲タワー) 成約年月日別グラフ
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THE TOYOSU TOWER(ザ・豊洲タワー)階数別グラフ
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豊洲3丁目には3つの大規模タワーマンションがあります。南側から、【シティータワーズ豊洲 ザ・ツイン】、【THE TOYOSU TOWER(以下、ザ・豊洲タワー)】、【シティータワーズ豊洲 ザ・シンボル】の順です。
足下になにかと話題の豊洲北小がある免震タワーマンションで、三井・三菱・野村・東建の4社JV物件です。

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写真右側。左側はシティータワーズ豊洲 ザ・シンボル

物件概要

  • 物件名:THE TOYOSU TOWER(ザ・豊洲タワー)
  • 総戸数: 825戸
  • 豊洲地区唯一の免震タワーマンション
  • 豊洲北小学校区
  • 有楽町線豊洲駅 徒歩6分・ゆりかもめ 豊洲駅 徒歩7分

立地・周辺環境

ザ・豊洲タワーは、豊洲3丁目のタワーマンション3棟を比べると、明るいデザイン・水景を使った足下のアプローチ等上品な印象を受けるマンションです。ららぽーとやビバホームにすぐ近く、駅前の大通りから一本入った場所にありますので多少静かな環境と利便性が高い次元で取れています。(豊洲北小が足下にあるので静かというわけではありません)


大きな地図で見る

豊洲3丁目のタワーマンションは、東雲キャナルコートと同じように基本45度づつの角度をつけて建設されていますので完全なお見合い状態は回避されています。図面を見ますと4方形というより角部屋部分の角を落とした形に作られています。ちなみに自走式駐車場がありますが、これでは足りなかったのかロの字型の中にタワーパーキングが入ってます。

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画像出典:THE TOYOSU TOWER共用図面集より

眺望

Googleアースで眺望をシミュレーションしてみました。100m(30階前後)で統一しています。

南向き:

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南面きは約270m先に豊洲センタービルがあります。こちらが正面となりますが、実際に現地を見た事がありますが圧迫感はそこまで感じませんでした。中層階以上なら室内からバルコニー越しにレインボーブリッジを見ることができます。昼間ですと遠くに見える東雲タワーマンションとその手前の20F程度の豊洲マンション群を見ると、なんとなく要塞都市の印象ですが、夜景は綺麗ですね。

西向き:

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西向きはIHI本社とパークシティとよすが近くにある印象です。都心方向なので、こちらも夜景は綺麗です。こちらも上層階に近ければベランダからレインボーブリッジを望むことができます。

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