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アルファグランデ千桜タワー第一期の価格表を読者の方からいただきましたので、シェアします。

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まず、おっ!っと思ったのは、5月の予定価格表に比べて値下げした住戸が多いこと。500万円を超える値下げまで見られた住戸がいくつもありました。

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アルファグランデ千桜タワー モデルルーム訪問その1からの続きです。今回は価格について少々掘り下げて考えます。
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画像出典:アルファグランデ千桜タワー公式Webページより

価格表

(追記)第一期価格表が発表されました!このエントリの価格表は既に古いです。
アルファグランデ千桜タワー 第一期価格表

まず価格表です。モデルルームでは、なんと価格表が何箇所か張り出してありました(笑)なかなか見たことありません。これは「ブログ読んで安い部屋ないか?と探しに来たんだろ?残念だけどそんな部屋はないです!」という無言のプレッシャーでしょうね。あまりにもモデルルームに価格についての問い合わせが多かったのでしょうか、同情します。

こちらが、坪単価まで記入した予定価格表となります。

アルファグランデ 千桜タワー 予定価格表 2016/05版:
クリックすると大きくなります。[7000万円台]の表記は7050万円で計算しています。

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ところどころ相当安い住戸がありますが、前回述べたように深刻な前建影響がある住戸が一部あります。以下は、前建の影響有の部屋を青くした価格表です。

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ということで、前建影響ない住戸の最安は坪325万円~となりますね。

70Lとか65Aの間取りは角部屋で刻んだ狭い部屋ではありますが良い間取りで、前建ての影響が無ければ有力な選択肢になったんですが、そしたらこの価格でもなかったでしょう。

アルファグランデ 千桜タワー65A間取り

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アルファグランデ 千桜タワー70L間取り

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70Lは角部屋ながらバルコニーの奥行きが取れず、リビング・洋室ともに柱がめり込んでるのは気になりますね。

相場観

いただいた価格表から本物件の平均坪単価を算出すると坪340万円前後となりました。ここ直近1年の周辺分譲マンションと比べても最安値ですが、こちらは定期借地権マンションなので一概には比較できません。直近1年で周辺駅で平均50平米以上のマンションと平均坪単価を列挙してみます(マーキュリー調べ)。販売終了物件は、済と頭に付け足しています。立地的には千代田区というより中央区ですね。

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2016年首都圏最大の話題物件(かもしれない)「アルファグランデ千桜タワー」。なぜ話題かといえば、とあるブロガーが「千代田区岩本町徒歩1分で坪300万円以下確実!!」と昨年末から煽ったからです。いや気持ちはわかるし、千代田区議会議事録でもそう読めるんだけどさぁ・・・売主が公社じゃなくて民間なんだしそんなわけないでしょ、と思ったらやっぱり蓋を開けたらそーだった、でも情報だけが独り歩きして資料請求が殺到、モデルルームの予約ができない状態になってしまった、そんな本格的なネット時代の幕開けかなと思った本物件、もちろん湾岸の妖精のらえもんも訪問しています。5月13~15日は予約フリーで入れる事前”見学”案内会に私も行ってきたので報告します。

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本エントリの画像出典:アルファグランデ千桜タワー公式Webページより

事前見学案内会という文字面の意味は、「モデルルームの見学はアンケートを書けば自由、商談したかったら順番に並んでね、あんまり時間とれないし、名刺も渡さないけど」という前代未聞のストロングスタイル営業です。廊下にずらっとならぶ順番待ちの椅子。その椅子すら時には足りずに立って待っている人まで。”物売るってレベルじゃねぇぞ“!

僕の相談メールにも千桜ちざくらと何回もメールが入りましたし、湾岸の仲介店でも再三この話題が出たと聞いてます。仲介店でみんな何してんだ。

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事前見学案内会は、椅子に並んでアンケート記入⇒コンセプトムービー鑑賞(10分)⇒模型説明⇒モデルルーム見学⇒希望者のみ商談という順番でした。商談は最大20分と言われすこしげんなり。

物件概要:

  • 物件名:アルファグランデ 千桜タワー
  • 地上25階建免震タワーマンション
  • 総戸数276戸・うち非分譲92戸
  • 都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、JR山手線「秋葉原」「神田」駅徒歩5 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分など
  • 2088年までの70年間の定期借地権マンション
  • 千代田区民優先分譲有
  • 5年間賃貸・転売禁止

立地・周辺環境

岩本町徒歩1分・秋葉原駅徒歩5分という交通利便性が最大の特徴です。コンセプトムービーでは、東京駅まで徒歩19分と強調されていましたが、現実的には三越前くらいまでが徒歩圏といえるでしょう。大きいスーパーは周辺に無く、日常使いは1Fに入居予定の「まいばすけっと」くらいでしょうね。秋葉原のアトレに惣菜は売ってますし、あとは肉のハナマサか成城石井か日本橋三越の地下でしょうか。

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交通利便性の良さは際立つものの、オフィス街立地なので(略)。外食なら天国ですけどね。人形町・水天宮あたりもワンメーターで近いですし。

本物件はそれなりに囲まれ感がありますが、20F以上の建物は半径400mにありませんので18F以上ならさえぎるものがなくなります。以下は敷地配置図です。マンションはL字形状となっています。これは本物件北東部分に細長いワンルームマンションが建設されているためです。

アルファグランデ千桜タワー敷地配置図:
クリックすると大きくなります

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抜け感確認のために、以下注意を記入してみました。南側が夜景・眺望面からも最も優れていて、それゆえに本物件で最も高い坪単価を付けられています。逆に区民住宅側や駐車場・マンションと面している部分についてはかなり割安感ある値段設定です。

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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