» メディアへのツッコミのブログ記事

週刊ダイヤモンド2017/02/04号の特集「上げ下げマンション大調査」。
我らがはるぶー先生の率いるRJC48の写真が出てくるということで早速買ってみたのですが、大規模修繕の部分はさすがによく書けていますけどその後の「中古騰落率1000物件 大調査」の結果データがあまりにもおかしすぎて、ネットスラングを使わせていただければ「草生えるwww」という状態でした。


このエントリの画像出典:週刊ダイヤモンド2017/02/04号より

この「現在価格と予想価格は、コンサルティング会社おたにによる不動産価格推定システム「GEEO」で算出(中略)2021年までの月次で物件ごとに100回のモンテカルロシミュレーションを実施し、その平均値を将来の予測価格とした」と書かれていて、なるほど流行りの人工知能による価格推定ですねよくわかりました。

それで出てきた結果、2021年の価格どころか現在価格も間違っているのは何かのギャグなんでしょうかね。

各エリアの2021年時トップ3マンションを並べてみました。勝どきは「勝どき・晴海」と変更し、豊洲の一部、東雲、辰巳をマージして「東雲」としました。

エリア マンション名 2021予想価格
豊洲 SKYZ 7,529
豊洲 アーバンドック パークシティ豊洲 7,085
豊洲 ザ・豊洲タワー 6,591
月島 キャピタルゲートプレイス 10,679
月島 ライオンズタワー月島 9,120
月島 ブリリアウェルス月島 7,535
勝どき・晴海 クロノレジデンス 8,490
勝どき・晴海 勝どきビュータワー 8,074
勝どき・晴海 ザ・晴海レジデンス 6,558
有明 ブリリア有明スカイタワー 7,354
有明 シティタワー有明 7,308
有明 ブリリアマーレ有明 7,131
東雲 プラウドタワー東雲キャナルコート 5,920
東雲 ザ・湾岸タワーレックスガーデン 5,876
東雲 パークタワー東雲 5,851

うううーん、なんか思いっきりズレてませんか。

人口知能GEEO様によりますと、2021時のエリア価格としては
月島>晴海>有明>勝どき=>豊洲>>東雲になってしまうんですが・・・勝どきの評価低すぎるのと有明高すぎませんかね。

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ららぽーと豊洲で試写会をするなど、必死だな感が溢れていた砂の塔、始まってみると視聴率伸びず爆死という噂があるのですが、本当でしょうか。自分は気分が悪くなりそうで見てないのですが、一応予告編は見ています。タワーマンションという住まいをネガティブに捉えた事例はこれ以外にもありましたが、ここまで露骨なのは初めてでしょうね。

sunanotou

煌びやかなタワーマンションで繰り広げられる女たちの闇…
「強制ハロウィン」・「地獄のランチ」・「フロア差別」

今回書こうと思って、改めてネタバレサイトを読んでみたのですが、本当にどこの世界なんでしょうね、これ。タワーマンションに住む実際の住民として、タワマン内格差についてまとめてみます。

1:階数よりも向きが大事

タワーマンション最大のメリットは眺望です。低層階よりも高層階、となりますが、窓から見える景色はもっと重要です。タワーマンションは板チョコのような板状型ではなく、4面全部に部屋が設定されているため、東西南北で見える景色が違います。ランドマークや富士山が見える部屋は価値が高く、眺望の良し悪しによって人気も変わってくるわけで、、、実際、向かいのタワマンが見える高層部屋よりも抜けている中層部屋が人気です。

2:部屋のバリエーションが多く、一概に低層階=庶民とはいえない

郊外のファミリーマンションでは70~80平米くらいで部屋タイプが統一されていますが、タワーマンションは1LDK40平米から4LDK100平米を超える部屋まで数多くのバリエーションがあり、100平米の部屋は低層階にもあります。ですので、一概に高層階がものすごい高い部屋ばかり、ということはなく、むしろ低層階角部屋の方が価格も高かったりします。

SKYZ_floor_plan
某タワマンの各階平面図。このように向きもあるし広さもまちまちですので、高層階だからといって偉ぶる人は見たことないです。

3:フロア差別を感じたことはない

先ほど述べたように、低層階でも高い部屋があるのはみんな知っているので、低層階だからほにゃらら~ということは住んでいて一回も聞いたことがありません。

だいたい、みんな同じ屋根の下に住むご近所ですよ???敵を棟内に作りたい人なんていません。

4:格差というか生活感の違いを感じることはある

自分のマンションの中で最上階の大きな部屋の人と知り合いになり、立ち話したり部屋に呼ばれることは普通にあることです。お呼ばれすると、確かに生活感の違いはありますねぇ。

でも、それは板状マンションでも下層階と上層階で生活感が違いますし、特にタワマンに限ったことではありません。最上階の人は低層階を見下しているかといえば全くNOです。むしろ、普通に暮らしていたらまったく会わなかっただろう人とご近所同士ということで、仲良くなりいろいろ学ぶことは多いですね。

生活感が違う人と無理に張り合う必要はなく、たしかに無理やり見栄を張って行動を合わせようとすると冒頭のようなことになると思いますが、、、そんなことする人あんまりおらんのでは?ウチは特に合わせませんね。

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10/25の第2回市場問題プロジェクトチームの録画・配布資料がアップされてます。2時間もある動画を拝見したのですが・・・もはや壮大なコントに莫大な時間とお金をかけているという感じでして、こんなのに付き合わされる東京都担当部署と設計担当の日建さんがかわいそうであります。

第2回市場問題プロジェクトチーム録画映像・テキスト
第2回市場問題プロジェクトチーム配布資料

shijoupt02_01株式会社アトリエ・ラ・クレ高野 一樹氏や建築エコノミスト森山高至氏がテレビや新聞、雑誌、Twitter・ブログ上において、「豊洲市場については構造安全性に疑義がある」と常々主張されていました。
緊急解説!!豊洲市場の構造設計に疑義アリ
築地移転問題の豊洲市場の建築構造がヤバイらしいという話
↑本当はリンクを貼るのもイヤなのですが、晒すという意味で貼っておきます。

これについて、東京都としては明確な反論を行わず、(どうも小池都知事がPTに花を持たせるために職員に反論させて無いのではという噂あり)まさに憶測が憶測を呼ぶという勢いになりまして、最終的には豊洲市場移転は延期、現在宙に浮いてる状態です。設計事務所が説明すべきという声もありますが、東京都との守秘義務がある関係上、日建側は反論をいままで封じられていました。

本日のPT上で、高野氏の指摘

  1. 防水押さえコンクリートの厚さが間違って(1cm→15cm)計算されている
  2. 積載過重がはたして妥当なのか
  3. 地下ピットの構造解析上の扱いに疑義がある

というコメントの後、守秘義務を解除された日建がすべて反論しました。この反論は説得力のあるものであり、PTメンバーから主な反論はありませんでした。法令順守しているし、安全性は確認されたという結論でした(ただし専門家同士での議論はして欲しいとのこと)。

shijoupt02_03

1点目、防水押えコンクリートの厚さは10mmで計算されていましたが、実際の施工は150mmでした。その結果、重量が変わってくるから構造計算が変わるだろうという高野氏の指摘でしたが、そもそも全体の重量に対しての0.6%分にしかならず、全く問題がないという日建の回答でした。

shijoupt02_04

2点目、ターレやフォークリフトの集中的な過重状態があっても大丈夫なのか?そもそもの設計値が低すぎるのではないか?との指摘には、具体的な数字を出して大丈夫ですという日建の回答です。いや、そんなの計算してるのに決まってるよね・・・

shijoupt02_05

shijoupt02_063点目は、周辺の土が軟らかいので基礎ピットは地下階ではなく、1階と数えて構造計算すべきではないか?という指摘には、基礎ピットはガチガチに作っているので5階建てと考えて計算しても全く問題ないし、法令上は4階扱いで設計すべきでそちらももちろん問題なし、という回答です。

shijoupt02_08↑高野氏が持ち込んだモデル(あとでPTメンバーの佐藤尚巳氏からめちゃくちゃ怒られてましたwショックだったのかしばらく置物状態になりました。)

それに対する日建の回答

shijoupt02_07shijoupt02_09

shijoupt02_10↑基礎部分での変形は0.054cmなので地盤と看做せる、全く問題ない!

ということで、全体のまとめ。全部問題なし、この問題終了!

shijoupt02_11日建の出した資料に、いくつかの質問はあったものの疑義を持つ意見は森山氏含めPTメンバーからありませんでした。ちなみに、高野さんだけが最後まで納得せずに粘るも見解の違いというよりも日建さんとのレベルの違いがはっきりしすぎて・・・時間の無駄っぷりに画面の向こうにいる僕にも参加者のイラつきぶりがわかってしまう次第。たまに謎の差配をする座長にも、手法の違いはどうでもよく安心な建物かどうかという視点で議論して欲しい、とたしなめられてました。

日建さんからも最後に発言を求めて、「我々は法令順守して設計している、高野さんは危険性を指摘していただきたい」とキレながらおっしゃってましたね。高野さん、危険性を指摘できませんでしたけど。

私もこの会議、すべて聞いたのですがこんなことに時間とカネをかけるのは間違ってますよ。早く移しましょ。

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