ブランズタワー豊洲

ブランズタワー豊洲 モデルルーム訪問 その3 【周辺相場と総評】

ブランズタワー豊洲 モデルルーム訪問 その1 その2 の続きです。最後に周辺相場と総評をお伝えします。

維持費

管理費は平米あたり444円(→399円に変更されたそうです)、修繕積立金は平米115円でした。お部屋の価格だけでなく管理費まで高い・・・湾岸タワーマンションとしても、もちろんレコード記録です。

震災以降のタワマンは、駐車場付帯率が減る→駐車場使用料金から管理費の補てんが減る→初期設定の管理費が上がる、という図式でどんどん上がっているのですが、水物施設が無いのに管理費390円は凄いですね。

こちらの図面を見ていただければわかりますが、グランドエントランスホールから、EV階層は4つに分かれてます。「4~19F」「19~33F」「33~45F」「46~48F」刻みとなります。なんと、プレミアムフロア・ロイヤルプレミアムフロア専用の高速エレベーターが三基も用意されているとは・・・管理費の高さはこれだけが原因ではないと思いますが、利便性において、一般フロアとの格差が出ているのにプレミアムと一般フロアで平米あたりの管理費は同じ、というのは今まで湾岸タワマンには無かったはずです。

一番上のフロアだけとか、上から3フロアだけ特別仕様、該当階のエレベーターホールはセキュリティがもう一つつくとか、そのフロアだけ内廊下というのは、ほかのタワマンでも事例はありましたが、専用エレベーターの設置までは踏み込んでいませんでした。

美点といえば、このマンションは各住戸で専用使用ができる住戸用防災備蓄倉庫だけでなく、館内あらゆる個所にマンション用の防災用備蓄倉庫・災害用格納庫が設定されています。過去、ここまで設定されたタワマンは見たことが無く、重武装です。これは備蓄倉庫の容積率緩和を最大限に使ったからだと思われますが、備蓄場所が多くて災害に備えたマンション、であることは確かです。

CGを見ると、本物件東側を除き、相当空地に囲まれた立地であることがわかります。タワーマンションの価値の源泉は大規模と眺望であり、このマンションは両方を満たすことになります。


画像出典:ブランズタワー豊洲 公式Webページより

周辺相場

周辺の大規模新築マンションの相場とブランズタワー豊洲を比較してみましょう。こちらが2017年以降に発売された大規模マンションの物件平均坪単価です。ドゥ・トゥールの販売開始はもっと前なのですが、わかりやすく入れました。この数字は第一期からの累計平均です。

改めてこう見ると、HARUMI FLAG安いですね…江東区と中央区で坪単価が100万円違うのを同時期に見られるのは今だけでしょう。こちらが一覧です。

物件名坪単価
ドゥ・トゥール366
パークタワー晴海344
シティタワーズ東京ベイ349
プラウドシティ越中島303
ベイサイドタワー晴海376
MID TOWER GRAND424
プレミスト有明ガーデンズ305
プラウドシティ東雲キャナルマークス330
HARUMI FLAG(発売前)300?

こう俯瞰して見ると、直接の比較対象・ライバル物件は月島駅徒歩2分のMID TOWER GRANDか、国際展示場駅徒歩4分のシティタワーズ東京ベイでしょう。ただ、月島とは駅近という共通点があるも立地やコンセプトがあまりにも違うし、有明ともだいぶ立ち位置が違うのであまり購入者希望者層は被らないんじゃないかな・・・むしろHARUMI FLAGとこっちかで迷う人はいそうです。70平米駅近タワーマンションか、95平米目の前海の板状大規模マンションか。値段はどちらも一緒ですからね。(む、こちらもあんまり被らないかな?)

総評

「恵まれた立地とインパクトがある外観に、若干不満のある構造と間取り」これがブランズタワー豊洲の評価です。

マンションなんて立地がすべて、それ以外は全部オマケ。という方にとっては、豊洲の中でも最高の立地に建ち、しかもデザイン性にも優れてランドスケープも広々とした大規模タワーマンション、という要素だけで良いはずです。坪400万円という値段も上図のように周辺の新築タワーマンションや好調な築浅タワマン成約事例と比べると、新築プレミアムを加味すれば相当割高ということでもなく、絶妙なポジションに収まっています。10年前の豊洲と違っていまは相当便利になりましたし、各種公園やインフラ、ビル街なども新しく揃いはじめています。

しかし、豊洲で坪400万円という、過去から一段ジャンプアップした価格であれば、立地や外観だけでなく、間取りや仕様にももう少しこだわりを入れてほしかったのがマンションブロガーとしての本音です。この平面図を見れば、ほとんどの部屋で真ん中に柱が設定されています。柱と柱の間には大梁が通り、専有部に影響が出てしまう以上、なるべく最適化した間取りで見たかったなと、思ってしまいました。専有部の仕様も天カセ以外は特に普通。天井の凹凸は若干目立つように思えましたし、角部屋のダイレクトウィンドウをフルに活かせない天高や外観デザインのため眺望を犠牲にした乳白色ガラス設定部屋の存在、LowEでない複層ガラスなど疑問符が付きます。


画像出典:ブランズタワー豊洲 図面集よりスキャン

従来の豊洲のタワーマンションというと、一般サラリーマンがなんとか手の届く範囲で買えるというのが売りだったのですが、坪400水準では一般のサラリーマンは買うことができません。親から相当な援助があるか、飛び抜けた高収入であるか、、、それとも以前の家を売却して益出しして、このマンションに注ぐかです。湾岸タワマン空中族の着陸地点、それがブランズタワー豊洲です。

愛が、長続きするタワー。僭越ながらそれに一言付け加えさせてもらえば『”豊洲”愛が、長続きするタワー』。豊洲の一番おいしい場所を一番高い価格で。他と比較する必要なんて、このマンションを選ぶ人には必要ないのです。なんといっても、豊洲は最高の場所なのですから。


画像出典:ブランズタワー豊洲 公式Webページより

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コメント

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    • 湾岸マダム
    • 2019年 9月 08日

    眺望を犠牲にした乳白色ガラス設定部屋の存在、何の意味があるのでしょうか。

    角部屋の要望書出す気満々だったのですが、図面をよく見ると手摺りの説明が・・・
    えーっと、何これ?
    再度MR行って確認し、不透明な乳白色の手摺りに唖然でした。
    何も見えないじゃん! 意味なくない? 角部屋だよね? 高層が乳白色で低層が透明? カラーガラスでよくない?
    全く東急の考えが理解できませんでした。現場からの反対意見はなかったのでしょうか?
    まだ一期だから、遅くない! 発注後でも売れ残ることを思えば、キャンセル料取られてもいいいいじゃん!
    手摺り、変えようよ!!!!

    って思った今日1日でした。

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