プラウドシティ東雲キャナルマークス

プラウドシティ東雲キャナルマークス モデルルーム訪問 その3 【維持費と周辺相場、総評】

プラウドシティ東雲キャナルマークス モデルルーム訪問シリーズの最終編です。

モデルルームの模型で確認できる通り、この物件は角部屋認定できる部屋が極端に少なくなってます。4棟をつないだ形なのですべての棟の両端に角部屋がある、と思いきや、まったく窓がない部屋も。中庭の広さや建物形状がどう工夫されているか、模型をよく見るとわかることいっぱいありますね。

維持費

某所で上がっていた予定管理費等一覧を参考にすると、管理費は平米あたり343円、修繕積立金は同140円でした。これにインターネット利用料1000円にコミュニティ形成費300円を合わせると、たとえば74.15平米のお部屋は、37,480円がかかることになります。
→(追記20181009)管理費が変わったようです。管理費は平米あたり315円になり、管理費等全部込みで月額35,080円と当初予定より2000円強安くなった計算です。

管理費が高いのでは?とブロガー見学会でも声が上がってました。周辺タワーマンションと比べてもかなり高水準でして、ここを超える平米あたりの管理費は、もはやブリリア有明シティタワーとブリリアマーレ有明くらいしかありません
→(追記20181009)315円でも板状としては周辺マンションの中で一番高くなります。少なくとも、豊洲・東雲エリアでは、平米あたりの管理費単価が一番高いマンショングループとなりそうです。トップがSKYZ・BAYZでその次くらいでしょうか。
なぜこんなに高いの?→「庭の管理と24時間警備を導入しているから」というのが答えでした。もう、7000万オーバーのマンションで月1万円高い安いはもはや誤差なのかもです。
容積率200%に据え置いた影響がここに出ているのかもしれませんね。敷地17,700平米を472戸で管理しなければいけないので。他は容積割増して戸数を増やしてますので戸あたりの負荷が少なくなります。

周辺相場

豊洲・東雲エリアには大規模なマンションが立ち並んでいる地域ですので、相場が明快にわかりやすいエリアです。数年に1回しかマンションが出ない場所と違って、比較が容易です。検討者が本マンションの比較物件を考えるとしたら、大きく分けて以下4つのパターンかと考えます。

  1. 価格帯が被る周辺新築マンション。プラウドシティ越中島、プレミスト有明ガーデンズ、パークタワー晴海、シティタワーズ東京ベイなど。順番は、検討者がかぶり安い順です。プラウドシティ越中島の残りは30程度とのこと(営業談)
  2. 東雲エリアの中古マンション
  3. 豊洲エリアの中古マンション。特に豊洲4丁目の板状マンション
  4. 価格帯が近い東京近郊の新築マンション。例えば、ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣、プラウド武蔵境テラス、ブリリア浦和仲町、品川イーストシティタワーなど

4番はもう街が全く違うので本稿では触れないとして、1・2・3の順に考えていきましょうか。

1:周辺新築との比較(本音ベース)
・プラウドシティ越中島:同じ湾岸だが微妙に街の性格が違う。基本的に東京駅行の越中島駅+門前仲町まで歩くことができるマンションと考えたほうがいい。規模感は東雲が上。価格帯も東雲が上。家事時短などはこちらには導入されず。
・プレミスト有明ガーデンズ:有明と東雲エリアは全く性格が異なるエリアながら、ここ10年相場はかなり近似していた。プレミストは東と北西向きしか向きがないため、商品企画としては東雲の方が良い、価格も東雲の方が高い。本物件は近隣物件ではあるものの、購入希望者がマンションに求めるものがかなり違うと推量。むしろ価格帯的にプレミスト有明は越中島と被るのかも。
・シティタワーズ東京ベイ:かなり値上げしたウエストタワーはともかく、セントラルタワーなら総額で同価格帯となる。駅チカタワーマンション、間取りの秀逸さ、商業施設と一体開発などの総合的な魅力はシティタワーズ東京ベイの方が上。有楽町線による都心方面へのアクセスは本物件のメリット。
・パークタワー晴海:坪単価で比較すればほとんど同価格帯。ただし、専有面積が広めなので総額はこちらの方が上。中央区で高品質なタワーマンションという面では、こちらの方が商品企画として上。パークタワー晴海は月島・勝どき駅から遠いのが一番のネックだが、こちらも豊洲徒歩10分…

後半2つは、タワーマンションですので修繕積立金や固定資産税を考えると、こちらの方が若干維持費安くなるでしょう。繰り返しますが7000万円以上という価格帯では、毎月の維持費はほとんど”誤差”です。検討者としてオーバル型という特殊な形が響くか、そもそも有明・晴海エリアよりも豊洲・東雲エリアの方が好きかどうかの勝負かと。

これから待つとしても、ブリリア有明4棟目も東急豊洲タワーもきっと高いので、「いま家を買う理由」がこれを読んでいる貴方にあるのでしたら、待ってもそんなに幸福ではないかもです。

2:東雲1丁目の中古マンションとの比較

東雲1丁目はタワーマンションも板状マンションが混在するエリアなのですが、成約事例全部混ぜた上で、2007年竣工のキャナルファーストタワー以降に建ったマンションの事例をプロットするとこんなグラフになります。

プラウドシティ東雲キャナルマークスと重ねますね。中心を340くらい、全戸の8割が入る部分を帯にしました。

新築であることの価値と築年数補正を合わせて、まぁこれくらいの差を付加価値として販売側は見込んでるということになります。

3:豊洲4丁目の板状マンションとの比較

豊洲のマンションの中でも、プライヴブルー東京+東京フロントコート+スターコート豊洲+オークプレイス豊洲が直接の比較対象かと思います。4マンションのここ1年の成約事例はこんな感じ。かなり狭い範囲で取引されていますが、最近は上昇中ですね。

上記4つのグラフから分かることは、

  1. 豊洲・東雲の比較対象となる周辺中古マンションは坪240〜280くらいの取引がされている(坪300近いのはパークタワー東雲のみ)
  2. 上限キャップがかなりきつく、坪280ラインを突き抜けるマンションはない
  3. 結論としては、本マンションの新築プレミアム分は1000万円以上である

ということです。ここが特別なのではなく、今でてるライバル物件もこれから新築販売される物件も同じようなものでしょう。
新築プレミアムが相対的に少ないのは晴海くらいでしょうか。

総評

実は、この物件の建築計画が発表される前、プラウドタワー東雲から敷地を見ていました。自分だったらどう建てるのだろう?タワーマンションだろうか、それとも多棟板状?といろいろ想像していたので、オーバル型はよく考えたなと思ってました。

オーバル型をとった理由はその1で述べたようにパチンコ屋と敷地形状からの逆算かと思いますが、中庭に視線を落として1Fに共用施設を集中配置するアイデアは、敷地と隣地がもたらす制約条件の中でよく練られていると思います。そして、特徴的な構造を活かして外観を非凡にするための様々な工夫も見受けられます。総合設計で300%にすることも可能だったと思いますが、そのままオーバル型の上に積み上げると15Fと20Fになってしまい、肝心の中庭に全く日が差さない悲惨なことになってしまったでしょう。東・西棟を11Fに抑え込んだのは、中庭への日照を最大限配慮した結果です。
そして気になる修繕費についてもタワーマンションより低く、一般の板状よりは高いというシミュレーション結果が出ているそうです。

ただ、安いかと言われれば、「いやぁ素直にお高いですねぇ」となります。
この価格水準で安い安いと掲示板で書く人がいるとしたら、工作員か愉快犯でしょう。

残念な点は、オーバル型と容積率200%で戸数を抑え込んだことにより、管理費が高騰してしまったこと。修繕積立金はともかく、管理費がタワーマンションより高くなってしまっては、板状の最大の優位点を消してしまったといっても過言ではないです。私は本マンションを唯一無二の存在ではなく、特殊な形状をした板状マンションと理解しています。
総額7000万円となるとサラリーマンが住宅ローンを組んで買える限界です。そこで更に月3.5万円〜の管理費等、そして駐車場月2.8万円〜になると、駐車場を1万円以下で借りられる東京フロントコートなど豊洲板状マンションとの実質的な差が…

この価格水準のまま売れるとすると、東雲エリアに突如として、別のライフスタイルと価値観を持つ方々が大挙して引っ越されてくることになりそうです。新築マンションにおいて坪30の差は別世界です。ましてや100くらい差があったら。

最後に、家電芸人徳井さんが言ってた名言で締めたいと思います。

「買いたい時が、買い時です」

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