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有明中古タワーマンション価格表を作成しました。


有明中古タワーマンション価格表・クリックで拡大

なお、データはマンション図鑑さん(http://mansion-pedia.jp/)の会員ページからの抽出です。
この表には専属専任媒介物件は含まれておりません。

この中から当ブログが適正な価格から10%程度下方乖離していると考えた物件を挙げますと

 

オリゾンマーレ

17階・南東・2LDK 64.79m2 3,710万@189 もう掲載終了しました(2月20日確認)
(マンション図鑑さんにPDFがなかったのでYahoo不動産へリンクさせています)
オリゾンマーレの南東側は何もないため日当たり抜群ですが、
広大な空き地に4年後竣工予定で住友不動産「有明ガーデンシティ」ができる予定です。。

この価格でもう安いのですが、過去の成約を見ると競争相手がいないなら
交渉次第で3500万円程度でまとまるかもしれません。
(まけるまけないは売主の状況によるので全くまけない売主もいます。)
有明ガーデンシティーはマンションだけでなくショッピングセンターも併設予定。
利便性向上によりたとえお見合いになったとしてもプラマイゼロ、
ガーデンシティの共有施設が有明の他マンションよりしょぼかったら客が流れてプラスもあり得ます。

 

ガレリアグランデ

17階・南西・1LDK 71.39m2 3,980@184
ガレリアグランデ北東側はシティータワー有明と見合いのため安くても私は避けます。
一方、この部屋は開放されている南西向きです。
富士山・東京タワー・レインボーブリッジが一望できる眺望のよい部屋でしょう。
縦長ですが、坪単価的にお買い得感があります。
ガレリアグランデは、スカイタワーやシティタワー、ブリリアマーレよりも
専有部の質が高く、多少の築年数はあってもオススメできます。
でも、駅遠なんですよね。。

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価格・管理費:

50後半~60㎡台2LDKが中心です。
坪単価的には210~225くらいで総額4000万円前後となっており、
部屋の広さと相まってDINKSか一人っ子世帯向けマンションです。

価格表を見ますと、15Fまでの坪単価平均が216.3万円
16~29Fまでの坪単価平均が232.8万円となっており
プラウドタワー東雲に対してはまだまだ価格競争力はあります
こう以前書いていますが、坪単価じゃ並んでいます。総額評価なら価格競争力はあります。


(クリックにて拡大・プレミアムフロア30/31階省略。6Fより下はぜんぶ契約済)

東向きと西向きで価格の差はなく、南向きのプレミアムは約10%。
一方、角部屋プレミアムは3~8%程度と他のマンションと差はなく
北西角部屋8・9Fにいたっては、ほぼ差がありません。

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第一期に行っとけばよかったと思いましたが

正友地所売主の湾岸タワーレックスガーデンのモデルルームに先週末行ってきました。
「東雲のタワマンだけど、キャナルコート内ではない」というポジションの31階建タワマンです。

モデルルームにいくとまずシアタールームに通されます。
「都心に近く利便性に優れオンとオフが分けられて楽しいよ」と説明されます。

途中、サイクリング姿女性が見えるんですが、走るところは
ご近所東雲ではなく豊洲や晴海大橋だったりするのはご愛敬ですかね。
(有明のマンションでも、ジョギング先は有明でなくお台場海浜公園ですしね。)

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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