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有明SWOT分析、3回目の今回は機会について取り上げます。
SWOT分析とは強み・弱み・機会・脅威の4つに
区分して、自らの立ち位置を考える分析方法です。


20111231-有明(Ariake) / Haya_BS

機会というのは、SWOT分析独特の言い回しで、もう少しわかる書き方をすれば
「外的要因による強み」のことです。
「湾岸最深の住居エリアとしての有明の立ち位置」で挙げた項目から少し詳しく述べていきましょう。

1:住友不動産によるショッピングセンターを含 む大規模開発が計画されている


TOC Ariake / Dick Thomas Johnson

弱味の項目でも述べたように残念ながら有明には文化堂以外にまともな商業施設はなく、その文化堂も小さなスーパーです。 2010年に発表された有明ガーデンシティーはこの現状を打破する有明の起爆剤となりうる施設です。

現在、2015年に一部開業の発表がされていますが、特に商業施設棟が計画されているのは嬉しいですね。
既存マンションには眺望の障害になる可能性も大ですが、今まで何もなかった有明にショッピングセンターが
建設されることは決してマイナスにはならないでしょう。
既に台場と豊洲に大規模な施設があるのでそことの住み分けが難しいところです。

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価格:

最初に書いておきますが、この表は信用しないでください!
というのも、モデルルームで予定価格表を見せてもらったものの
帰りに渡してもらえなかったので、ぱっと見て覚えた数字をそのまま書いています。


イニシア豊洲コンフォートプレイス予定価格表・のらえもんうる覚え少し修正版・画像クリックで大きくなります

覚えた数字は、4Fの67.22㎡が4200万円台と書かれていたところだけです。
4,5Fが4200万円台
6-8Fが4300万円台
9-11Fが4400万円台
12Fが4500万円台
となると、4Fより下の3Fが4000万円台
2Fが3800万円台、1Fが3500万円台でしょうか。
1Fは3700万円台と書いてあった気がします。となると、3500万円台の釣り部屋は1室。
とゆーことで、一番エレベーターから遠い部屋を3590万円としました。(3/20修正)

んで、基準を67㎡に置くと
中住戸72㎡がここから200万円プラス
中住戸61㎡がここから200万円マイナス
角部屋72㎡エレベーター寄りが400万円プラス
エレベーターから遠い住戸を300万円プラス
として計算しました。4F→5Fを50万アップ
5-11Fを30万アップとして計算しています。

この試算上では物件全体平均坪単価は210万円程度。
営業担当者は坪平均220万円と言っていたので
たぶん、これより少し高いかもしれません。
こんなことならもう少し記憶しておくべきでした。不覚。
もう一度行く機会があれば、正式版を坪単価加えてアップします。

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豊洲をビバホーム方面に行き、運河を渡ると枝川地区になります。
枝川にコスモイニシアが売主の新築マンションが事前案内会を開いていたので行ってきました。
イニシア豊洲コンフォートプレイスです。

豊洲アドレスではない、豊洲物件ですが他にもちらほらあります。
もう一本橋を渡った江東区枝川二丁目に大和ハウスが、
お隣塩浜地区では住友不動産がシティハウス豊洲キャナルテラス
を計画しており、豊洲ではない「豊洲」名称物件の戦いも熱くなってます。
当ブログ主も週末、豊洲の買い物ついでに見学してまいりました。

立地・周辺環境

立地は、江東区枝川。
ここを許せるかどうかで、この物件の見る目が違ってくると思います。
枝川はコリアンタウン。静かな住宅地ではありますが、近所に
本場の味キムチ弁当を売っているお店や焼肉屋があります。
物件は、一戸建てをはさんで向こう側が朝鮮学校となっています。


より大きな地図で イニシア豊洲 を表示
敷地は運河沿いに細長く、必然的に細長い長方形の棟計画になっています。
全戸南西方向向けに作られており、61~77㎡、ほとんどの住戸は67と72㎡で作られています。
南西向きは建物西側が朝鮮学校のグラウンド、東側が戸建て街ということで
どちらもあまりさえぎるものはありませんね。朝鮮学校が立ち退く可能性は
ゼロではありませんので、保険で戸建て街を選択するのもアリだとは思います。

事前説明会だけのサービスなのでしょうか、いきなり現場へ直接出向き販売員が説明してくれます。
私は写真を撮りませんでした。この辺の雰囲気はGoogleストリートビューで確認してみてください。

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