このケーススタディ集は、のらえもんに実際にあった相談を元に、情報をぼかした上で、私がどう答えるかをシミュレーションしたものです。
ゆえに、実際の回答メールとは若干異なりますが、要旨はかわりません。

「住宅ローンの保証料、内枠と外枠どちらを選びますか?」

cta_asayake
読者様より写真頂きました

Q:
のらえもん様

ご無沙汰しております、Bと申します。
(略)
住宅ローンの件で、ご意見頂戴できれば幸いです。
保証料の内枠と外枠、のらえもんさんはどちらを選択されたのでしょうか。
夫の計算だと、外枠のほうが相対的に支払額が少なそうなのですが、とある本では内枠を選択するのが無難とあり、迷っております。
(以下略)


noraemon

A:
いつもお世話になっております、のらえもんです。

銀行で住宅ローンを借りるときは、支払が滞っても銀行が痛くないように、連帯保証人を強制的に付けられます。信用保証会社は連帯保証人の契約として保証料を住宅ローンを借りる人から求めます。

この時、
一括で払う=外枠方式 もしくは 分割で払う=内枠方式
のどちらかを選ぶことができます。あたりまえですが、一括か分割かだったら一括で払う方が金額的には有利です。しかし住宅ローンは数十年スパンのため有利不利はそれぞれです。

少しシミュレーションしてみましょうか。仮に三菱東京UFJ銀行で借りる場合を想定すると
一括で払う場合は30年で1000万円につき191,370円(*注)
分割で払う場合は0.2%の金利付加となります。

*注:個人によって保証料は変わります。今回は一番低いプランで計算します。

3000万円・30年・金利1%で借りた場合、どこの時点で分割の費用が一括を上回るのでしょうか?

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先日、住宅ローンの繰り上げ返済についてのエントリを書いたところ、コメント欄だけでなく直接のメールが何件も寄せられました。
すこしブログでまとめてお答えしてみようかと思います。このエントリは上記を読んだ上でお読みください

055

太字にしたのは読者からメールでいただいた意見の一部です:

「変動金利だから、3年後~10年後までに金利が上がる可能性がある。その可能性がある以上、一概に10年後の繰上が有利とはいえない。」

→たしかにそのとおりです。しかし、変動金利の変更は年2回と決まってますので銀行からいきなり明日から上がりますねと通知されるものものではありません。
まずは国債金利の急騰が先にあって、その後住宅ローンに波及することでしょう。現在、繰り上げ返済を柔軟にできるプランを提供する銀行がほとんどですので、積み立てておけばさくっと実行できます。

そもそも私が言及したFPさんの意見では「変動金利の見直し」については述べられていなかったため、先日のエントリではあえて金利上昇リスクについては無視させていただきました。

「住宅ローンは生命保険の一面もあるのだから1%以下の住宅ローンで繰上返済すること自体がそもそも間違い」

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最後の一戸が残っていたブリリア有明シティータワーが完売表記になりました。

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画像出典:ブリリア有明シティータワー公式Webページより

最初モデルルームを訪問した後の感想としては、立地条件的には先行物件にどうしても劣ってしまう上、東西南北すべて空き地でしたし、当時、中古物件はかなり弱気な売り出しが目立ったのにBASと値段は変わらずこれはどう紹介しようか・・・とひそかに苦悩したマンションでした。ただ眺望は最高でした。

そのあたりがにじみ出た訪問記はこちらです→ モデルルーム訪問 その1その2その3

このマンションは運に恵まれていたマンションと言えます。

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湾岸の妖精・のらえもん

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廣済堂出版さんより、消費者目線&戦略的思考でマンションの購入・住宅ローン・売却を論じた「本当に役立つマンション購入術」絶賛好評販売中!Amazonランキングで「マンション」「家づくり」第一位!


【コメント】
湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

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↓2017年3月現在、住宅ローンの借換10年固定限定で0.55%!!!10年固定期間終了後の優遇幅は1.906%!の異常事態。今借り換えないでいつするの?

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