損が少ないマンション購入

新築優位の時代が終わり、中古優位の時代が始まる

少し煽りめのタイトルですが、のらえもん最近本気で思ってます。
理由は以下の通り

  • 2011〜2012は震災影響と景気冷却のダブルパンチによりかなり弱気の値付けが目立った
  • ところが政権交代に伴う景気回復と増税発表により需給状況が急回復。現在、湾岸新築在庫が払拭しつつある
  • 加えて、人件費と資材費の高騰に加え、用地取得が困難になりつつある
  • 原価が上がれば価格に転嫁するしかない
    価格に転嫁できなければ専有面積を減少させるしか無い

実際、いろんな人にヒアリングしてみても、「都内の用地はもう大手しか買えなくなっている」「建設費の高騰がすごい」という話を聞きます。

ということで、振り返ってみると震災後から2013初頭までの値付けマンションはお買い得期であったと後々語られるのではないか?と考えています。(参考:有明が豊洲が晴海が値上がりしますか?というメールについて新築マンションの先高感について)2014年以降しばらく新築マンションは少し価格が厳しいのではないでしょうか。

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マンションは新築と中古を同時に比較検討する事が「損の少ないマンション購入である」と当ブログでは書いておりましたが、豊洲や東雲地区の新築プレミアムは、築年数による経年劣化を考慮に入れなくても15%程度しかなく、ここ2年くらいは新築優位の相場だったと考えています。特に、プラウドタワー東雲を嚆矢とした湾岸大規模物件の予定価格下方修正は、パークタワー東雲で頂点に達し、一時期中古と新築価格が逆転していました。この影響はSKYZの最終価格にも現れています。

さて、今後の見通しですが景気が大幅に落ち込まない限り、マンション原価上昇の価格転嫁は必須でしょう。となると、新築に比べて価格弾力性の低い中古マンション価格と新築価格は再びクロスし、中古優位の時代がやってきます。

中古は華麗なモデルルームの宣伝効果はなく、過去の成約単価(ここに立地や過去の人気が集約される)と今現在目に見える管理状態、例えば植栽の育成や清掃状況、コミュニティの成熟度などによって価格が形成されていきます。私は、一定の指標で管理状態を見える化するようなサービスがそのうち出現するのでは?と思ってますが、そういった時代になれば管理組合の手腕によって同じ地区でも価格形成に差がついてくる気がします。

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コメント

    • 湾岸在住
    • 2013年 10月 22日

    同意見です。パークタワーもオークプレイスも完売間近のようですし、しばらくは6丁目以外では豊洲でマンションは売り出されないことになりそうです。シンボルもさすがに消費税駆け込みで3月までには完売。。しますかね。

    本日、東電跡地、建通新聞に大林組施行と記事が出ました。ただ、2017年竣工のようなので相当先ですね。近いうちに看板が出てないか見てこようと思います。

    • 不動産投資家
    • 2013年 10月 22日

    三井の豊洲五丁目の建築計画を見ると、最近の物件に慣れた身からするとかなり階高低いなぁという印象でした。計画変更あるのかもしれませんが。
    タワー型でもなさそうですしスラブを薄くするんでしょうかね。
    売却床増やす、面積減らす、設備のグレードを低くするということでもしないと出口のグロス価格を維持できないということなんでしょう。

    クロノはいい仕様だとは思いますが、以降SKYZまで後になってみれば誤差みたいなもんだったという時代がくるかもしれません。

    開発は資材と人件費の二乗なので影響の露見が早いと思いますが、広く人件費が上がるのであれば、この先管理費がどうなっていくのかは気になります。
    植栽なんかは人工かかって定期に剪定等メンテが必要かつ業者使うでしょうから数年後までの費用の固定化もし辛いので大丈夫かなという気がします。
    もちろん植栽に限らない話なんですが。

    • レックスガーデン在住
    • 2013年 10月 22日

    パークタワー、プラウドのブランド力あるマンションに先は越されましたが、レックスも最近引っ越しが多く、残り一桁とのこと。レックスは理事会さんが頑張ってコミュニティを形成してくださっているので、のらえもんさんのおっしゃるとおりな形になっていけばいいなと感じます!

    • ブリリア
    • 2013年 10月 25日

    中古物件のマッチングサイトとか、マンコミュも新築以外の板が盛り上がるかもしれませんね。何かやられてみては?

    • のらえもん
    • 2013年 11月 16日

    すいません、コメントへのお返事を放置してしまいました
    >>湾岸在住様
    豊洲5丁目にもマンション建ちます。
    私が忙しくて豊洲のあたりに写真を撮りに行けてないのでまだブログアップしてませんが・・・

    >>不動産投資家様
    そうですね、人件費の上昇は他の管理費までに影響します。
    植栽や清掃は基本的に人件費なのでこちらは管理費を圧迫しますね。
    マクロで見れば需給バランスが良くなって失業率は改善するんでそんなに悪い事ではないんですが・・・

    >>レックスガーデン在住様
    レックスの残りは最上階付近だけだったかと思います。
    理事会がコミュニティまでがんばろうとする組合様は少ないと思うんで、良いところを買われましたね。

    >>ブリリア様
    商売のヒント、ありがとうございます笑
    のらえもんは最近、ブログの方向性に悩んでいます

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